Вы нам солнце загораживаете

Словосочетание «снос небоскреба» звучит немного непривычно для жителя Москвы, который годами наблюдает за сносом старых домов в центре и пятиэтажек на окраинах. В Москве высотки в основном строят, поэтому нам, кроме разбора гостиницы «Россия», вспомнить пока нечего. Тем не менее у небоскребов тоже есть свой срок жизни, и не всегда он зависит от возраста. Многие страны регулярно проводят ревизию своего высотного хозяйства, освобождая место для новых небоскребов.

С технологической точки зрения любой современный небоскреб может простоять как минимум сто лет. Фактически же срок его жизни зависит от реалий рынка недвижимости и экономической эффективности здания. Обычно на строительство небоскреба уходит 2-4 года, вложенные инвестиции возвращаются через 10-15 лет.

А дальше, как рассказал «Дому» заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group Алексей Сидоров, возможны три сценария. Первый: здание может оказаться настолько удачным по архитектурной концепции, планировочным решениям и дизайну, что становится визитной карточкой города. Тогда инвесторы, мэрия и общественность стараются сохранить небоскреб как можно дольше, благодаря чему он, можно надеяться, и больше сотни лет простоит. Классические примеры: Эмпайр-стейт-билдинг, Крайслер-билдинг или Рокфеллеровский центр в Нью-Йорке, Уиллис-тауэр в Чикаго, сталинские высотки «семь сестер» в Москве.

Второй сценарий: небоскреб может служить еще не один десяток лет, но он устарел морально и даже капремонт не может оживить спрос на покупку или аренду его площадей. В некоторых странах высотку могут снести через 25 лет после постройки, если решат, что она не идет в ногу со временем и портит облик города.

Третий сценарий: здание не слишком устарело и пока еще рентабельно, но есть новый проект, обещающий большую прибыль. Тогда здание сносят для реализации новой инвестиционной идеи. Например, 60 лет простоял в Нью-Йорке 187-метровый Зингер-билдинг, который в 1968 году снесли, чтобы на его месте построить более современный и коммерчески успешный Уан Либерти Плаза высотой больше 226 метров. Случаются, конечно, крайне редкие форс-мажоры, которые могут поставить точку в жизненном цикле самого успешного небоскреба, как в случае с нью-йоркским Всемирным торговым центром — до атаки он простоял всего 26 лет.

На снос как на концерт 

«Надо с почтением относиться к тому, что было построено раньше и при других условиях. Снос — всегда травма и трата средств. Обычным стал тридцатилетний срок службы зданий, хотя небоскребы рассчитаны на больший срок. Инвестиции в них так велики, что жизненный цикл менее нескольких десятков лет просто обессмысливает проект. Выгоднее развивать небоскреб, ориентируясь на потребности рынка, использовать основные конструкции здания как можно дольше. Но надо избегать и излишней сентиментальности и консерватизма. Если здание не имеет ценности, нужно быть готовым к его сносу, особенно если на этом месте можно построить объект устойчивой и качественной архитектуры».

Первые ассоциации, возникающие на слово «снос», — круглая стальная «баба», которая лупит в стену старой постройки, экскаватор, взгромоздившийся на гигантскую гору обломков и разноцветные квадраты линялых обоев на «срезе» пятиэтажки. Снос высотных зданий — это, в общем, тоже немного грустное, но все-таки гораздо более интересное зрелище. Высотные здания либо разбирают, либо взрывают.

«Разбор здания — долгий и аккуратный процесс, — рассказала главный архитектор проекта "ОКО" в ММДЦ "Москва-Сити" Дарья Сибирякова. — Обычно этот способ используют при плотной окружающей застройке. Взрывной способ чуть менее распространен при сносе небоскребов, поскольку требует огромного свободного пространства вокруг, тщательных расчетов объемов и мест закладки заряда, расчетов направления разрушения здания».

Управляемый взрыв — самый стремительный метод и, конечно, самый эффектный. Обычно население и журналисты узнают о таких мероприятиях заранее и собираются посмотреть, как 50-100-метровый дом в один миг растает в клубах пыли.

В начале февраля, когда во Франкфурте-на-Майне снесли 116-метровую высотку, число зрителей перевалило за 10 тысяч. Некоторые из них даже прихватили корзины для пикника. Дело в том, что это был первый снос такого крупного объекта в Европе. Один из корпусов франкфуртского университета имени Иоганна Вольфганга Гете, построенный в 1972 году, в свое время был самым высоким зданием в финансовой столице Германии. Раньше там располагались кафедры и аудитории факультетов социальных наук, педагогики и психологии, но с мая 2013 года высотка уже пустовала, ее готовили к сносу.

Это как раз тот случай, когда башню признали морально устаревшей. Говорили, что она с самого начала была далека от совершенства — бесконечно вскрывались какие-то проблемы, связанные с нарушениями технологии строительства. Кроме того, в последние годы увеличился поток посетителей: здание было рассчитано на 2,5 тысячи человек, но фактически там ежедневно появлялось гораздо больше народу, и лифт приходилось ждать по 15 минут. Несчастный случай, произошедший в 2005 году с сотрудницей университета (застряв в лифте, она пыталась выбраться и упала в шахту), тоже не способствовал сохранению репутации башни. Наконец, небоскреб стал местом проведения студенческих акций протеста, что наверняка не нравилось ни руководству университета, ни жителям района.

Сначала 38-этажную высотку планировали разобрать, но эта идея не пришлась по душе местным жителям, поскольку подразумевала длительные и шумные работы. Здание решили снести посредством управляемого взрыва — тоже шумно, зато быстро. На некотором расстоянии от башни установили шестиметровые барьеры, чтобы не повредить соседние постройки. Для сноса использовали около 950 килограммов взрывчатки, заложенной более чем в 1100 точек.

Рухнувший эксперимент

Кстати, тут нельзя не вспомнить еще один знаменитый снос-взрыв, вошедший в историю. Речь идет о микрорайоне Пруитт-Айгоу в городе Сент-Луисе (штат Миссури, США), который снесли через 20 лет после постройки. Дома в нем с трудом можно назвать небоскребами, даже учитывая, что они были построены в 1954 году. Но это тем не менее был довольно большой микрорайон из многоэтажных домов. Любопытно, что в 1974 году, когда Пруитт-Айгоу был ликвидирован целиком — все 33 дома на 2870 квартир, в России, наоборот, полным ходом шло строительство многоэтажных спальных районов.

Комплекс создавался как социальное арендное жилье для молодых семей. К слову, спроектировал его Минору Ямасаки — специалист по небоскребам, придумавший нью-йоркские башни-близнецы. Первые годы комплекс процветал и имел смешанный состав населения — в нем жили и белые, и чернокожие. Со временем почти все белые жители переехали, и в многоэтажках остались в основном малообеспеченные афроамериканские семьи. Через десять лет Пруитт-Айгоу превратился в самый криминальный район города, куда даже полиция заезжала неохотно, а от былого благоустройства и процветания там не осталось и следа. Из-за массовых неуплат арендных счетов и износа коммуникаций район стал дорого обходиться муниципалитету. В результате жителей решили расселить, а район — снести. Но напоследок он прославился — снос транслировался в прямом эфире по американскому телевидению. А позднее кадры использовались в первом фильме философской трилогии «Каци» американского режиссера-документалиста Годфри Реджио. В фильме пустые многоэтажки Пруитт-Айгоу взрываются и рушатся в замедленной съемке под музыку Филипа Гласса. Теперь на их месте респектабельный, малоэтажный и совсем не дешевый городской район.

Обогрели, разобрали 

Снос гостиницы «Россия» — одна из самых странных московских затей последнего десятилетия. Нет уверенности в том, что снос ее был так уж необходим, а из-за перебоев с финансированием он тянулся так долго, что Москва просто устала за ним наблюдать. Наконец, на месте гостиницы не построили не только того, что было запланировано, но и вообще ничего. Впрочем, теперь есть надежда, что там будет парк.

Когда-то «Россия», построенная в конце 1960-х годов, попала в «Книгу рекордов Гиннеса» как самый большой отель в мире. Она расположилась на 13 гектарах и состояла из четырех 12-этажных корпусов, образовывавших прямоугольник с внутренним двором, в центре одного из корпусов была надстроена 21-этажная башня. Это был целый город в городе — с магазинами, ресторанами, конференц-залами, концертным залом, кинотеатром, библиотекой, прачечной-химчисткой, автосервисом и много чем еще.

В начале 2000-х столичные власти решили, что гостиница за почти сорок лет существования обветшала и морально устарела, поэтому пора ее заменить новым, современным, многофункциональным офисно-гостиничным комплексом. 1 января 2006 года «Россию» закрыли, а в марте начался снос. Взрывать здание не решились: это наверняка было бы быстрее и проще, но слишком близко от нее расположены Кремль и другие охраняемые государством памятники — Храм Василия Блаженного, Гостиный двор и так далее. Чтобы разобрать верхние этажи, построили специальные колонны, на которые установили башенные краны. Часть панелей (каждая весом 8 тонн), из которых была сложена гостиница, сняли целиком. Несколько нижних этажей сносили тяжелой техникой.

Тихой сапой 

В прошлом году японцы опробовали новый способ сноса высотных зданий — тихий и незаметный. Компания Taisei Corp. разработала технологию, в соответствии с которой демонтаж здания проводится изнутри. Крыша, где оборудована закрытая строительная площадка, закрепляется на временных колоннах и постепенно опускается по мере того, как демонтируются внутренние перекрытия и стены. Снаружи не видно, что здание постепенно укорачивается; шума совсем не слышно. Таким образом компания разобрала токийский отель Grand Prince Hotel Akasaka высотой почти 140 метров примерно за полгода.

«Япония вообще оказалась наиболее прогрессивна в вопросах "умного" сноса, — рассказал "Дому" руководитель проектов практики "Промышленность" консалтинговой группы "НЭО Центр" Роман Агибалов. — В стране на сегодняшний день эта проблема очень актуальна: из 800 зданий высотой более 100 метров, в течение последующих 10 лет подлежат сносу около ста».

Почти любой небоскреб, считают эксперты, можно реконструировать, если это экономически оправданно. Уже к 1950-м годам были внедрены технологии, которые позволяли заменять элементы стального и железобетонного каркаса небоскреба без его разбора. Оперативно можно поменять лифты, эскалаторы, инженерное обеспечение, внешнюю и внутреннюю отделку.

Реконструкции в свое время подверглась 443-метровая башня Sears (сейчас — Willis) в Чикаго, построенная в 1974 году. Здание не могло привлечь постоянных арендаторов, однако пару лет назад ее отреставрировали по заказу крупного холдинга Willis Group, который выбрал здание для своего объединенного регионального офиса. Реконструкция была проведена с использованием последних «зеленых» технологий.

В Брюсселе около 10 лет назад было реконструировано высотное здание Madou Plaza (сейчас в нем располагается один из офисов Еврокомиссии). Примечательно, что главной причиной масштабной реконструкции построенного в 1965 году 120-метрового здания стала его избыточная насыщенность асбестом. «Строители в масках буквально выдували асбест из стен. В результате на базе старой конструкции возникло фактически новое здание, даже его форма изменилась, стала более обтекаемой. Была расширена общественная зона за счет добавления оригинального 13-этажного атриума и расширения пешеходной зоны около здания», — рассказала представитель всемирного совета по высотным зданиям Елена Шувалова.

По мнению начальника отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, объекты должны уметь трансформироваться. За рубежом многие высотки имеют преимущественно открытую планировку, что позволяет спустя время менять функциональное наполнение площадей. В России с такой необходимостью вплотную не сталкивались, но эксперт уверена: вопрос о перепрофилировании части небоскреба вполне может возникнуть. И для некоторых высоток этот процесс окажется очень затратным в связи с особенностями планировки и нарезки площадей.