Назад

Вторичка», а не институт благородных девиц!

Квартиры на вторичном рынке столицы всегда были дороги и востребованы. Во-первых, это жильё в самом крупном мегаполисе страны, во-вторых, товар этого рынка обладает в глазах покупателя одним неоспоримым преимуществом — он уже построен.
 
Так или иначе, но вторичный рынок всегда был дороже рынка новостроек и прекрасно себя чувствовал в условиях, когда его плюсы явно перевешивали минусы. Но кризис ударил по «вторичке» весьма ощутимо, так как за такую цену она никому была не нужна. Эти квартиры так и остались готовы к проживанию, но в большинстве своем в старых домах, в обжитых районах, но далеко не всегда с хорошим инфраструктурным обеспечением... и явно проигрывали по цене новостройкам. Девелоперы на строящихся объектах реагировали на экономические изменения быстрее частных собственников, так как именно от этого зависел весь их бизнес. В результате цены на новое жильё были значительно ниже, а в период, когда покупательская способность стремительно падает, это был самый веский аргумент в пользу новых объектов. Клиент был согласен ждать, но получить жильё, чем просто на него смотреть и мечтать.
 
Безусловно, на руку строящемуся жилью сыграли государственная льготная ипотека и выход новых проектов в бывших промзонах столицы. Благодаря этим факторам новое жильё можно было купить дешевле, в хорошем месте и по сниженной ипотечной ставке. В условиях, когда денег нет, это были веские аргументы в пользу «первички». «Вторичка» же осталась за бортом.

«Упрямство — первый признак тупости»*

«Привлечь массовый спрос к квартирам вторичного рынка могла лишь цена явно ниже, чем в новостройках. Но такой сценарий означал бы глубокий кризис для строительной отрасли. Дешёвую «вторичку» даже в старом жилом фонде (не берем аварийное жильё) покупали бы охотнее, чем строящуюся новостройку. Новостройку надо ждать, её могут строить очень долго, а жить хочется сейчас. Если готовая квартира ещё и явно дешевле, то с её потрёпанным состоянием можно смириться.
 
Однако этого не произошло. Во-первых, потому что государству важнее функционирование рынка строящегося жилья, а не рынка уже построенного. Во-вторых, помешала жадность самих продавцов. Собственники продающихся квартир желают получить за свой товар не рыночную цену, а «справедливую», размер которой складывается из их личных ощущений. В принципе, ожидания собственников, что в кризис квартиры будут дорожать, объяснимы, так было всегда. Всегда раньше вместе с долларом дорожала недвижимость, она дорожала как и любой другой товар. И лишь в этот кризис валюта дорожала, все другие товары дорожали и лишь одна недвижимость дешевела. Это было непривычно и смириться с данным фактом удалось не сразу, хотя всё равно пришлось.
Так каков рынок вторичной недвижимости сегодня?

«Браслет старинный цены немалой»*

Цены на вторичном рынке всё же упали. Вернее, им пришлось, иначе сделок не было бы вообще. Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», рассказывает: «Цены по сравнению к 2015 – 2014 годам упали приблизительно на 10 – 15%. По состоянию на конец августа 2016 года средний бюджет покупки на вторичном рынке старой Москвы составил 21,8 млн рублей. В отдельности по сегментам в эконом-классе средний бюджет покупки составил 7,9 млн рублей, в комфорт-классе — 18,7 млн рублей и в бизнес-классе — 50,9 млн рублей. В целом за последний год в сегменте бизнес-класса наблюдалась наибольшая коррекция, вызванная снижением покупательской способности. Относительно аналогичного периода 2015 года снижение отмечено на уровне 18,3%. В сегменте эконом-класса снижение составило 4,6%, в классе комфорт цена снизилась на 2%. По сравнению с концом лета 2014 года квартиры эконом-класса подешевели на 5,1%, средний уровень цен в комфорт-классе увеличился на 3,9%, а в бизнес-классе остался практически на том же уровне».
 

По состоянию на конец августа 2016 года средний бюджет покупки на вторичном рынке старой Москвы составил 21,8 млн рублей.

Кроме низкой цены за прошлый год покупатель привык к дисконту, то есть любую цену пытаются скинуть. В принципе, часто такая тактика оправдана, так как продавец выставляет квартиру по цене с заложенной скидкой. Александр Лунин отмечает, что размер скидки зависит от заявленной цены. Если она близка к рынку, то не стоит ждать заоблачных цифр: «В среднем, если анализировать уровень дисконта в разрезе бюджета покупки, то на квартиры стоимостью до 10 млн рублей скидка может составлять 3 – 4%. На квартиры в ценовом диапазоне от 10 до 20 млн рублей скидки в настоящий момент составляют в среднем 5 – 12%. Размеры скидок у более дорогих предложений могут доходить до 20%».
 

«Спрос, он в нашем деле дорого стоит»*

Эксперты рынка отмечают, что спрос есть. Он, конечно, не ажиотажный, но сделки происходят, что хорошо само по себе.
 
Валерия Косенкова, директор департамента городской недвижимости Kalinka Group, справедливо отмечает, что спрос на вторичные квартиры будет всегда, потому что новостройки не могут удовлетворить все запросы. «Люди часто по различным причинам привязаны к центру: здесь находится место их работы, школа, в которой учатся дети, и им принципиально важно, чтобы до этих объектов можно было дойти или доехать за минимальный промежуток времени. В таком случае им предстоит выбирать в основном из объектов вторичного рынка, поскольку новых проектов в самом центре столицы немного».
 
Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», обращает внимание, что высокий спрос возможен только при отсутствии экономических или политических потрясений. «По нашим прогнозам, вторичный рынок недвижимости как минимум год будет находиться в стагнации. То есть до следующей осени спрос будет оставаться на прежнем уровне. К сожалению, у людей практически нет на руках свободных средств. Единственный всплеск покупательской активности, вероятно, возможен в конце декабря, это традиционный период высокого спроса на рынке недвижимости, что связано с выплатой бонусов на работе, „тринадцатой зарплаты“ и прочим».

«Действие ведёте в верном направлении»*

Кроме цены и спроса для любого рынка важно предложение. Казалось бы, с предложением на вторичном рынке проблем нет. Но кажется — вовсе не значит, что так и есть на самом деле.
 
По данным аналитического центра агентства «ИНКОМ-Недвижимость», этим летом предложение вторичного рынка впервые за пять лет уменьшилось на 8,1%. Каждый летний месяц количество объектов, выставленных на продажу, сокращалось. Это весьма интересная и не типичная для кризиса тенденция на фоне сниженного покупательского спроса. Но она не связана с увеличением спроса, она, скорее, демонстрирует нежелание собственников продавать жильё по нынешним ценам.
 
Если вернуться к цифрам, то с августа 2008 года по август 2010 года предложение на рынке столичной «вторички» увеличилось на 47%. Максимальный показатель был зафиксирован в ноябре 2010 года, когда на рынке продавалось 57 534 объекта. За два последних года количество уменьшилось незначительно — на 2,3%. Зафиксированное снижение предложения летом — неплохой знак для рынка. Такая ситуация помогла избежать затоваривания рынка в момент низкого покупательского спроса, а летний период всегда имеет эту отличительную особенность.

«Но сегодня, граждане, случилась у вас промашка ужасная»*

Вторичный рынок Москвы сейчас полностью соответствует экономическому состоянию страны. Причём обзор показал, что явно отрицательных тенденций на нём нет, наоборот, эксперты ожидают стабильности. Но всё-таки в этом сегменте есть товар, серьёзно упавший в цене, и который вряд ли восстановится свои прежние позиции когда-либо. Это маленькие квартиры в пятиэтажках. Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», рассказывает: «Максимальное снижение мы отмечаем в сегменте пятиэтажек. Они просели максимально. Например, цена на двухкомнатную квартиру в районе метро „Кузьминки“ до кризиса варьировалась в диапазоне 6,5 – 6,8 млн рублей. Сегодня эти варианты выставляются на продажу за 5,6 млн рублей».
 
Меньше всего падение цены квадратного метра затронуло квартиры центра столицы. Марина Толстик, управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», приводит следующий пример: «Меньше всего с начала года подешевели объекты в Центральном округе. На наш взгляд это связано именно с местоположением, с престижностью округа. Здесь много квартир элитного и бизнес-класса. Собственники квартир эконом-класса, расположенного в ЦАО, продавая своё жильё, зачастую держат цену, так как за счёт разницы в ценах в большинстве случаев стараются решить жилищный вопрос. То есть, продать квартиру в ЦАО и взамен приобрести жильё большей площади или даже несколько квартир в спальных районах».
 
Одним словом, вторичный рынок Москвы не может похвастаться оптимистичными цифрами, но ситуация явно некритическая.
 
* кинофильм «Место встречи изменить нельзя»

 

Читайте также

По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек Москвы составил 256 тыс. кв. м, на 5% меньше, чем годом ранее. В премиум-сегменте он вырос на 18%, до 396 тыс. кв. м.

По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек Москвы составил 256 тыс. кв. м, на 5% меньше, чем годом ранее. В премиум-сегменте он вырос на 18%, до 396 тыс. кв. м.

По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек Москвы составил 256 тыс. кв. м, на 5% меньше, чем годом ранее. В премиум-сегменте он вырос на 18%, до 396 тыс. кв. м. Об этом говорится в исследовании Экосистемы Kalinka, подготовленном по заказу «Балчуг Девелопмент».

 

 

 

  • 23
Для премиального дома «МИРА» рядом с ВДНХ выбрана управляющая компания

Для премиального дома «МИРА» рядом с ВДНХ выбрана управляющая компания

Для премиального дома «МИРА» рядом с ВДНХ выбрана управляющая компания — ею стала  «Столица Сити», входящая в топ-6 лучших управляющих компаний Москвы по итогам премии Urban. Вместе с ключами резиденты получат сервис уровня 5-звездочного отеля. В каждом лобби встречать резидентов и их гостей будет консьерж в авторской униформе. Доставку посылок обеспечит круглосуточная внутренняя служба, а решить большинство повседневных вопросов можно будет через мобильное приложение.

  • 20
Kalinka расширяет свое присутствие в Турции и открывает еще один офис в Алании

Kalinka расширяет свое присутствие в Турции и открывает еще один офис в Алании

Kalinka укрепляет свои позиции на рынке Турции и открывает еще один офис сети в Алании по франшизе. Компания уже представлена в ОАЭ, на Кипре, в Сербии, Таиланде, Санкт-Петербурге и сегодня расширяет свое присутствие в Турции. 

  • 42
Число районов Москвы с новостройками от ₽2 млн за «квадрат» достигло семи

Число районов Москвы с новостройками от ₽2 млн за «квадрат» достигло семи

Год назад новостройки со средней ценой от 2 млн руб. предлагались в пяти районах Москвы. По итогам января-августа 2026 года их число варосло до семи, пришли к выводу аналитики Kalinka Ecosystem и компании Upside Девелопмент.

  • 42
Самый доступный лот на элитном рынке Москвы оценивается в 58,5 млн рублей

Самый доступный лот на элитном рынке Москвы оценивается в 58,5 млн рублей

Самая доступная квартира делюкс-класса в Москве стоит 58,5 млн рублей, премиум-класса - 68,9 млн. За год предложение компактных лотов в элитном сегменте выросло втрое.

Минимальный бюджет покупки квартиры в делюкс-классе на первичном рынке Москвы ниже, чем в премиум-классе. Самое доступное предложение делюкса - однокомнатная квартира 41 кв. м на 3 этаже в Таганском районе за 58,5 млн рублей. В премиуме минимальный лот дороже: двухкомнатная квартира 46,6 кв. м в Дорогомилово за 68,9 млн рублей. Такие данные приводят аналитики Экосистемы Kalinka в исследовании, подготовленном по заказу «Балчуг Девелопмент»

  • 38
Пентхаусы сохраняют премию: предложение выросло почти вдвое, цены – на треть

Пентхаусы сохраняют премию: предложение выросло почти вдвое, цены – на треть

На рынке недвижимости Москвы за два года почти вдвое увеличилось предложение пентхаусов в старой Москве. Средняя цена за квадратный метр выросла на треть, до 3,65 млн. рублей. К такому выводу пришли аналитики экосистемы Kalinka и девелопера Upside Девелопмент.

  • 66
Студии до 20 кв. м теряют популярность: продажи упали в 7,5 раз с 2023 года

Студии до 20 кв. м теряют популярность: продажи упали в 7,5 раз с 2023 года

Аналитики Экосистемы Kalinka изучили динамику продаж студий в бизнес и элитном сегментах московских новостроек за первое полугодие 2023–2026 годов. Главный вывод: классические микростудии стремительно уходят с рынка, уступая место более просторным и функциональным форматам.

  • 66
Топ-3 самых продаваемых жилых комплекса у воды

Топ-3 самых продаваемых жилых комплекса у воды

Эксперты рынка недвижимости проанализировали ситуацию в сегменте премиальных жилых комплексов, расположенных вблизи водных артерий Москвы. Несмотря на общее охлаждение первичного рынка, проекты с уникальной локацией сохраняют высокую ценовую динамику и формируют новый спрос.

По итогам первого полугодия 2026 года тройку лидеров по числу заключенных сделок составили проекты, расположенные в разных районах столицы, но объединенные ключевым преимуществом — непосредственной близостью к набережным.

  • 67
Продажи на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы упали почти на 20 %

Продажи на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы упали почти на 20 %

По итогам июля 2026 аналитики Экосистемы Kalinka фиксируют смену ключевого тренда: после периода активного роста и ажиотажного спроса рынок входит в фазу коррекции. Главным индикатором 2026 года становится устойчивое падение количества сделок на фоне замедления роста цен и изменения структуры покупательского спроса.

Если январь 2026 года еще демонстрировал незначительный рост (1 792 лота против 1 770 в январе 2025), то уже с февраля динамика стала отрицательной. Снижение количества реализованных квартир по сравнению с прошлым годом составило от 6% до 35% в разные месяцы. По итогам июля 2026 года продано 1 540 объектов — на 19% меньше, чем в июле 2025 года (1 902 шт.).

  • 71
Где в Москве покупают больше всего: топ районов по числу сделок

Где в Москве покупают больше всего: топ районов по числу сделок

Эксперты Экосистемы Kalinka проанализировали динамику продаж в бизнес-и элитном сегментах столичного рынка новостроек в 2024–2026 гг. Исследование показало, что покупатели концентрируются вокруг нескольких проверенных районов.

  • 74