Ведомости: Девелоперы на распутье

Ведомости

Екатерина Румянцева
председатель совета директоров Kalinka Group:

После того как Центробанк отпустил рубль, темпы продаж элитного жилья замедлились. Это почувствовали даже те девелоперы, которые ведут лояльную ценовую политику. Между тем девелоперская активность оставалась достаточно большой: на рынок элитного жилья в 2014 г. вышло восемь объектов, наиболее заметными из них стали такие, как «Nегоцiантъ»(КРТ), «Полянка, 44» (группа ПСН), «Театральный дом» («Галс-девелопмент»i), «Котельнический» («Русский монолит»), в начале года была запущена вторая очередь жилого комплекса «Садовые кварталы»(«Интеко»). До конца года ожидается запуск еще двух проектов в сегменте дорогого жилья.

Объекты, цены на которые в связи с ростом курса валюты были пересмотрены в рубли, по-прежнему обладают достаточной ликвидностью. Если цены в иностранной валюте, такие предложения мало интересуют покупателей.

В ближайшем будущем надо быть готовыми к тому, что прибыль инвесторов и девелоперов уменьшится. Ставки по кредитам достаточно высоки, и собственники земельных активов в Москве попросту опасаются дорогих займов. К примеру, при ставках в 18-24% и при невысоком текущем спросе девелопер может остаться без маржи. Этот фактор и станет основной причиной снижения рентабельности.

Рост цен на импортные материалы и оборудование, думаю, повлияет не в такой степени. Большое количество отечественных производителей обеспечивают рынок качественными материалами и достойно заменяют импортные. Удорожание может произойдет в той части, где пока еще нет российской альтернативы иностранным поставщикам, — это системы кондиционирования и вентилирования, энергоэффективные инженерные системы, высококлассные фасадные материалы.

По нашим прогнозам, в 2015 г. произойдет спад интереса к объектам, строительство которых находится на стадии котлована, так как общая неуверенность в завтрашнем дне увеличивает риски. Вторичный рынок покажет лучшую динамику в силу того, что он более чувствителен к спросу. Так, уже осенью текущего года продажи в элитном сегменте на вторичном рынке увеличились в 2,3 раза. Правда, дисконт при вторичных продажах достигает 20-30%, а некоторые собственники доходят и до скидки в 50%. В выигрышном положении сейчас находятся те клиенты, которые хранили свои сбережения в кэше: сегодня можно купить по-настоящему качественный объект элитной недвижимости по очень привлекательной цене.

Траектория развития рынка недвижимости резко меняется, но это отнюдь не значит, что рынок исчерпал себя. Спрос есть, и пока он достаточно активен в связи с тем, что состоятельные россияне используют высоколиквидную недвижимость как традиционный и надежный инструмент сохранения капитала. Если девелопер выходит на рынок с по-настоящему конкурентным продуктом, то и в кризис он будет по-прежнему востребован. Я абсолютно уверена, что в среде премиального и элитного жилья чрезвычайно низкая конкуренция и если потребителю предложить качественную концепцию с правильно построенной схемой продаж, то никакой кризис не страшен.

Не в моих правилах анализировать рынок в формате «если бы…, то…», но на сегодняшнем фоне, когда будущее рынка недвижимости выглядит туманно, любые прогнозы будут весьма условны. Что это значит? Предположим, государство, тщательно взвесив все «за» и «против», решит поддержать девелоперскую отрасль и проекты, требующие огромных инвестиций, будут реализованы. Однако такой сценарий видится мне маловероятным.

В ближайший год выхода на рынок крупных элитных новостроек ждать не стоит. Понятно, что девелоперы в этой связи находятся на распутье: входить или отложить проекты, привлекать заемные средства или обойтись и т. п. Самостоятельно реализовать чрезвычайно капиталоемкие проекты в элитном сегменте девелоперским компаниям практически не под силу. Скорее всего рынок ждет некое затишье — его участникам потребуется время для наблюдения за ситуацией в экономике, ее анализа в разрезе отрасли недвижимости и выработки нескольких планов действий на тот или иной вариант развития событий.

Россияне по традиции вкладывают деньги в «кирпичи», потому что это для них понятно и просто. Других инструментов вложения и инвестирования практически нет, фондовые рынки в настоящий момент непривлекательны. Эти деньги будут перетекать в рынок недвижимости после того, как спадет панический спрос, который наблюдается сейчас. Выравнивание ситуации и стабилизация на элитном рынке жилья произойдут к 2016 г.