Стоит ли инвестировать в недвижимость на Ближнем Востоке: варианты, риски, перспективы

В 2022 году фокус внимания инвесторов – как российских, так и иностранных – сместился на Ближний Восток.

Дубай установил новый рекорд по стоимости сделок с недвижимостью, в других эмиратах тоже растут продажи. Появляется все больше проектов и объектов недвижимости в Саудовской Аравии, Катаре. В чем привлекательность недвижимости на Ближнем Востоке, насколько это перспективный актив и какие сложности могут поджидать инвестора в этом регионе?

Рынок недвижимости Ближнего Востока в прошлом году стал одним из самых быстрорастущих. По данным экспертов, сейчас общая стоимость всех проектов недвижимости в странах Персидского залива (GCC) составляет $1,36 трлн. Больше 60% этой суммы приходятся на Саудовскую Аравию. За ней следуют ОАЭ – чуть больше 20%: $293 млрд. Кроме того, ОАЭ, Саудовская Аравия и Катар входят в Kearney’s FDI Confidence Index (FDICI) – мировой рейтинг самых привлекательных для инвестиций рынков.

Дубай – лидер среди остальных стран Ближнего Востока по росту сделок с недвижимостью. По нашей статистике, в 2022 году на нем заключено 97,3 тыс. сделок: это +60% к 2021 году. Фокус внимания инвесторов сместился на первичный рынок, на который пришлось больше половины продаж. Более того, Дубай обновил рекорд по суммам сделок: больше 500 млрд дирхамов или почти $144 млрд (+76% к 2021 году).

И в 1-м квартале 2023 года рост спроса на недвижимость в Дубае продолжился. Заключена 31 тыс. сделок – это +51% к 1-му кварталу 2022 года. Средняя цена лота в строящихся жилых комплексах с квартирами – 2,2 млн дирхамов, виллы на первичном рынке – 3,4 млн дирхамов.

Кроме этого, мы видим рост интереса инвесторов к Абу-Даби: в 1-м квартале 2023 года здесь состоялось 2,6 тыс. сделок по объектам жилой недвижимости – это +63% к 1 кварталу 2022 года. Больше 70% спроса приходится на новостройки, а самые интересные локации – острова Яс (Yas) и Саадият (Saadiyat).

Но не только Дубай и Абу-Даби привлекают инвесторов. Кроме них активно развиваются рынки недвижимости Омана, Кувейта, Катара и Бахрейна. Доля каждой из этих стран в общей стоимости проектов недвижимости Ближнего Востока пока не превышает 5%, однако она постепенно растет.

Куда и почему стоит инвестировать на Ближнем Востоке

Для инвесторов в разных секторах важны прозрачность государственного регулирования, спектр возможностей на конкретном рынке, налоговые ставки и простота уплаты налогов. Также важны качество инфраструктуры, политическая стабильность, наличие или отсутствие сырья (например, нефти). Многие страны Ближнего Востока отвечают всем этим критериям. Также сюда добавляется активный рост экономики региона и увеличение его значимости на мировых энергетических рынках. Все это делает Ближний Восток потенциально привлекательным направлением для вложения денег – в том числе в недвижимость.

Непосредственно рынок недвижимости Ближнего Востока интересен несколькими моментами. Во-первых, это простота проведения сделок и расчетов: в ОАЭ, например, можно спокойно рассчитываться криптовалютой. Во-вторых, в Дубае есть беспроцентная рассрочка практически у всех застройщиков: для квартир и вилл. В том числе она доступна и иностранцам.

Заработать на недвижимости в странах Ближнего Востока можно как на сдаче объектов в аренду, так и на спекулятивных сделках – то есть, вход и выход из проекта.

В Дубае средняя доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет от 7% до 10% годовых, а в отдельных случаях – даже 12%. Точные цифры зависят от того, какой проект, на какой стадии его приобрели, по какой ставке сдавать. Средняя доходность на спекулятивных сделках тоже зависит от разных факторов. Рост цен на объекты недвижимости в Дубае варьируется от 20% до 40%, и если подобрать наиболее ликвидный проект с комфортным планом по беспроцентной рассрочке, то есть все шансы получить доходность выше 100% годовых. У нас есть клиенты, которые в прошлом году заработали 115% и 125% IRR (внутренняя норма доходности, возврат инвестиций, вложенных в проект).

Поскольку рынок растущий, сейчас на нем очень важно пристально изучать ликвидность каждого объекта. На текущий момент самой высокой ликвидностью обладают нишевые комплексы – это небольшие жилые комплексы (в среднем до 150 квартир) в уникальных локациях и с интересной инфраструктуру. Например, такими локациями будут острова Саадият и Яс в Абу-Даби, это остров развлечений Кетайфан (Qetaifan) в Катаре с плавучими отелями и пляжными клубами. Здесь появляются нишевые проекты, которые невозможно повторить, и потому у них высокая ликвидность.

Башни-новостройки в Эмиратах выгодно реализовать сложнее. Их появляется очень много, в каждой примерно 600-800 квартир, инвесторы будут выходить из проекта примерно в одно время, и это не позволяет объектам нарастить необходимую для инвестора маржинальность. Ликвидность такой недвижимости ниже, чем у нишевых проектов, и с этим сейчас столкнулись очень многие клиенты. Они купили в прошлом году большое количество объектов, им обещали перепродажу через 6-8 месяцев, однако сейчас мы видим, что перепродать эти объекты даже по номинальной стоимости практически невозможно.

Для спекулятивных сделок самый выгодный сегмент недвижимости – делюкс. В первую очередь потому, что он нишевый. Объем предложения в этом сегменте невысокий, а спрос очень большой. Также элитный сегмент показывает наибольшую устойчивость к колебаниям в экономике и другим внешним факторам, поэтому у таких проектов большой запас прочности и по росту цены, и по ликвидности. Срок экспозиции элитных объектов долгий – год-полтора, и на любом рынке за этот срок можно реализовать недвижимость. В более низком сегменте срок экспозиции составляет несколько месяцев и даже недель – и продать объект становится намного сложнее, особенно в сегменте новостроек.

Конкретные объекты и минимальные суммы захода различаются от региона к региону. В Дубае это резиденции от $8 млн. В Абу-Даби – квартиры на острове Саадият: Nobu Residences, где мы ожидаем старт продаж с ценником от $5 млн, и уникальная резиденция Source II (от $2 млн) напротив музея шейха Зайда. Все это от застройщика Aldar Properties. В Омане рекомендуем инвестировать в виллы и имения в проекте Аль-Муж (Al Mouj), от $10 млн. Здесь уникальная резиденция с приватным выходом в открытый Индийский океан. Есть и виллы поменьше, стоимость от $3,5 млн. А в Бахрейне стоит инвестировать в резиденции Four Seasons, которые находятся в самом центре Манамы (столица), с видами на канал и обзором как центральной части города, так и моря и других островов.

Риски и сложности инвестиций на Ближнем Востоке

С точки зрения геополитических рисков, которые волнуют многих инвесторов с прошлого года по понятным причинам, Ближний Восток в конкретный момент можно считать безопасным. Сейчас он достаточно нейтрален к гражданам России, не создает особых ограничений и препятствий к заключению сделок, проведению международных транзакций и так далее.

Надежность застройщиков на Ближнем Востоке также не вызывает опасений. Все сделки проводятся через эскроу-счета, поэтому даже в случае замедления стройки, сдачи некачественного объекта или даже банкротства девелопера инвестор защищен.

Основная сложность, в первую очередь для ОАЭ, – в потере ликвидности, с которой мы уже столкнулись в этом году. Люди хотят перепродать недвижимость и заработать на спекуляции, однако им сложно это сделать: спрос такой высокий, что застройщики постоянно выводят все больше новых проектов. В результате они мешают инвесторам выходить из проектов.

Риски для падения ликвидности создает и тот факт, что Дубай – скачкообразный рынок, на котором всегда после бурного роста наступает затишье. Есть риск попасть в так называемую яму спроса: возможно, даже в следующем году, если цены начнут корректироваться. Это тоже создаст сложности для получения хорошего заработка на спекуляции. Но пока рынок недвижимости в Дубае очень активный и нет четкого понимания, когда именно начнется это замедление.

Помимо этого есть моменты, связанные со спецификой рынка, – как и в любой другой стране. В первую очередь речь идет о юридических и финансовых аспектах: перевод денег, заключение договора с застройщиком, особенности отторжения объекта недвижимости и так далее. Специфик на Ближнем Востоке много, он сильно отличается от европейского рынка, поэтому в идеале найти хорошего консультанта, который глубоко и детально знает рынок, давно на нем присутствует и видит все подводные камни.

Как долго Ближний Восток будет интересен инвесторам

Сейчас Ближний Восток – активно развивающийся регион, показывающий сильный экономический рост, подъем ВВП. Во многих государствах региона есть комплексные программы развития до 2030 или до 2040 года – например, в Дубае, Бахрейне. Власти вкладывают огромные деньги в улучшение инфраструктуры, в туристические и развлекательные проекты.

В частности, в Дубае возрождают проект Palm Jebel Ali: искусственный остров, который станет эталоном жизни и отдыха на берегу моря и затмит Palm Jumeirah – крупнейший рукотворный остров в мире. На Palm Jebel Ali появится больше 80 отелей и курортов. Кроме того, к 2040 году в Дубае увеличится площадь общественных пляжей – до 105 км: сегодня она составляет 21 км.

Также в эмирате Рас-Аль-Хайм появится первое казино в ОАЭ: как часть курорта Wynn Al Marjan Island Resort. А в Абу-Даби, на острове Саадият, будет уникальный проект – Saadiyat Cultural District. Это культурный район, совмещающий в себе музеи, галереи и многонациональный центр, где в одном комплексе соединены мусульманская мечеть, еврейская синагога и христианская церковь.

Весь регион ОАЭ, особенно Дубай, Абу-Даби и Рас-Аль-Хайм в ближайшее время будут потенциально интересны инвесторам. И даже если в какой-то момент цены выйдут на плато, в дальнейшем они все равно возобновят рост.

Помимо перечисленных эмиратов, мы видим большом рост спроса и цен в Бахрейне и Саудовской Аравии. Буквально на днях появилась новость, что эти регионы будут развиваться как единое туристическое пространство, и мы уже видим большой интерес к ним как со стороны россиян, так и со стороны жителей других стран.

Интересен для инвесторов и Оман, который тоже привлекает туристов и пользуется высоким спросом. Это, наверное, единственная страна в регионе, которая сохранила свою традиционную самобытность, интереса с точки зрения климатических условий, поэтому будет пользоваться спросом со стороны культурологического туризма.

Страны Ближнего Востока привлекают внимание инвесторов не только в сегменте недвижимости. В 2022 году здесь начался бум IPO: стартапы региона получили на 179% больше денег, чем в 2021 году. Глобальные инвесторы совершили 191 сделку на общую сумму в $19,8 млрд. И, как отмечает Financial Times, Ближний Восток в 2022 году был единственным регионом, где стоимость инвестиций в годовом исчислении росла.

Сюда заходят крупные международные инвесторы, которые управляют американскими и европейскими активами. Особое внимание получают компании в Саудовской Аравии, Абу-Даби, Дубае. Это все также способствует росту региона и его инвестиционной привлекательности.

Сейчас можно с уверенностью говорить, что недвижимость на Ближнем Востоке – это потенциально выгодный актив, причем для разных категорий инвесторов: и для мелких, и для крупных, и для фондов. Рынок открыт широкому кругу клиентов, и, хотя подводные камни и определенные риски на нем есть, сейчас он достаточно устойчив и активно растет. Поэтому в ближайшее время количество сделок здесь будет увеличиваться.