РБК daily. Холодный март 2013

Затянувшаяся зима в этом году наглядно показала сезонность рынка недвижимости. Традиционно с приходом первого тепла в марте застройщики и риэлторы начинают сезон скидок и спецпредложений. Однако сильные снегопады и необычно низкие для этого времени года температуры спутали карты продавцов, и из-за низкой покупательской активности старт делового сезона пришлось отложить на апрель.

Замерзшие «квадраты»

Во многом из-за этого в конце первого квартала цены на жилую недвижимость в Москве практически не менялись. «Сезонность очень сильно влияет на рынок жилой недвижимости, — поделилась наблюдениями руководитель отдела аналитики Tekta Group Елена Крылова. — По статистике, в зимние месяцы количество посещений офисов продаж снижается в среднем на 15%. С учетом погодных условий март превратился в еще один зимний месяц, и восстановления спроса еще не произошло».

О затишье на рынке говорит и динамика цен. В течение первого квартала рост цен был незначительным — на уровне 1—2%, говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. При этом в марте колебание средней цены проходило в рамках 0,1% по сравнению с февралем, отмечают в Tekta Group. Например, в Балашихе жилье бизнес-класса можно приобрести в среднем за 79 тыс. руб. за 1 кв. м, а комфорт-класса — за 63 тыс. руб. При этом в Мытищах, по данным компании, жилье в бизнес- и эконом-классе будет стоить одинаково — около 89 тыс. руб. за «квадрат». Между тем на западе области жилая недвижимость примерно на 15% дороже, чем на востоке. Так, в Одинцове бизнес-класс стоит в среднем 105 тыс. руб. за 1 кв. м, комфорт-класс — 85,5 тыс. руб., эконом — 77 тыс. руб.

Ипотека им поможет

На этом фоне продолжает снижаться средняя стоимость квартиры, купленной в подмосковной новостройке. По данным руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Антона Северьянова, в феврале 2013 года она составила 3,852 млн руб., тогда как в декабре 2012-го — 3,975 млн руб., а в январе 2012 года — 4,451 млн руб.

Впрочем, некоторое снижение активности покупателей на рынке жилья московского региона, произошедшее по сравнению с первым кварталом 2012 года, отнюдь не говорит о падении интереса к недвижимости в целом, считают участники рынка. В начале прошлого года многие граждане приобретали квартиры сгоряча, из-за опасений, связанных с президентскими выборами и возможным продолжением финансового кризиса, объясняет генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. «В результате мы наблюдали резкий рост числа сделок с недвижимостью, — говорит эксперт. — Кроме того, из-за массового повышения ипотечных ставок банками, наблюдавшегося с середины 2012 года, некоторые клиенты в начале этого года заняли выжидательную позицию, отложив покупку жилья до лучших времен». При этом снижение в марте ипотечных ставок Сбербанком и рядом других крупных банков может привести к тому, что в ближайшем будущем число сделок с привлечением ипотеки может вырасти, прогнозирует эксперт.

Всего, по данным Росстата, в первом квартале на рынке жилья Москвы было заключено 14 484 сделки. Но если количество сделок в январе превысило показатели предыдущего года на 1,1% (4093 против 4048 в 2012 году), то в следующем месяце было зарегистрировано только 6346 сделок купли-продажи жилья, что на 11,3% меньше, чем в феврале 2012 года (7152 сделки). На долю ипотечных сделок в первом квартале пришлось 6594 сделки против 6078 за тот же период 2012 года. «По нашей оценке, в общем числе зарегистрированных договоров ФЗ-214 за первый квартал 2013 года доля сделок на территории Новой Москвы составляет 75—80%», — делится наблюдениями Антон Северьянов.

Апартаменты бывают дешевыми

По данным «Метриум Групп», сегодня в структуре новостроек Москвы на долю бизнес-класса и элитного сегмента приходится 64% предложения, тогда как эконом-класс занимает 36%. При этом в 2007 году в эконом-классе было представлено лишь 17% от общего предложения нового жилья в Москве. Основная масса объектов эконом- и комфорт-класса приходится на Южный административный округ — 60%, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Меньше всего таких новостроек в СВАО — только 2%, — отмечает эксперт. — При этом в ЮЗАО таковых нет совсем». Средняя стоимость новостроек эконом-класса к концу марта составила 146,8 тыс. руб. за 1 кв. м, в комфорт-классе — 147,5 тыс. за 1 кв. м. «Год назад их цены были на уровне 136,5 тыс. и 137,6 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно», — добавила г-жа Доброхотова.

По-прежнему максимальный спрос сосредоточен в сегменте высококачественного жилья, заметил исполнительный директор «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. «Средняя стоимость покупаемого объекта в Москве к весне возросла по сравнению с январем и составила порядка 9 млн руб., — говорит он. — В Московской области средняя стоимость покупаемого объекта составляет 5,1 млн руб.». По данным компании «Азбука жилья», количество реализованных сделок на вторичном рынке Москвы увеличилось на 26,8% по сравнению с февралем 2013 года.

В то же время на рынке вторичного жилья, по данным «Инком-Недвижимость», общий объем предложения в марте составил 44,8 тыс. объектов, что на 4,8% выше по сравнению с концом прошлого года. Впрочем, по сравнению с началом года было зафиксировано незначительное снижение доли предложения — на 1%. Лидирует на рынке недвижимость комфорт-класса — на нее приходится 42% от общего числа предложений, или 18,8 тыс. объектов. Доля квартир эконом-класса составила 36%, или 16,1 тыс. объектов, отметили аналитики компании «Инком-Недвижимость». Рост цен на вторичном рынке был в марте незначительным. В эконом-сегменте стоимость за квадратный метр жилья составила 159,2 тыс. руб., что на 1% превышает показатель начала года. Квартиры комфорт-класса подорожали на 2%, их стоимость теперь составляет в среднем 171,3 тыс. руб. за 1 кв. м, добавляют аналитики компании.

Весной ожидается начало реализации двух проектов с недорогими апартаментами, в которых на старте продаж заявлены очень низкие для Москвы цены, что, несомненно, окажет влияние на весь первичный рынок жилой недвижимости столицы, уверен управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Это комплексы «Царицыно-2» (квартиры от 2,8 млн руб.) и «Борисовский дом» (от 3 млн руб.). «В целом в этом году ожидается выход большого числа новых проектов, поэтому увеличение объема предложения можно прогнозировать во всех сегментах рынка», — считает эксперт.

Покупатели не доехали

Погодные условия повлияли также и на рынок загородной недвижимости. «В январе мы отметили повышение спроса примерно на 10%, а вот в феврале, напротив, заметили падение примерно на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — рассказал управляющий партнер «Миэль — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Эксперт отмечает, что если в феврале прошлого года падение было обусловлено политической ситуацией, то в этом году из-за обильных снегопадов до объекта иногда просто невозможно было добраться, чтобы показать его клиенту. В марте спрос был тоже ниже, чем обычно, — примерно на 5%, что не могло не огорчить риэлторов. «Зато мы наблюдаем формирование отложенного спроса, который, вполне вероятно, обеспечит феерический апрель», — надеется г-н Яхонтов.

Всего сейчас на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья представлено около 35 элитных поселков, в основном на Новорижском шоссе (37% от общего числа), рассказала руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова. «Преимущественно это коттеджи, доля таунхаусов в общем объеме предложения составляет около 14%, доля участков без подряда — примерно 9%», — говорит она.

Рынок городской элитной недвижимости уже стал активнее в первом квартале, уверена директор по продажам компании Vesper Наталья Шичанина. «С одной стороны, мы наблюдаем повышение покупательского спроса, а с другой — на рынке появляются новые объекты элитной недвижимости. С начала 2013 года вышло три объекта, — рассказала она. — Один из них — наш клубный дом «Булгаков» на Патриарших прудах на 12 квартир». Другими словами, пояснила эксперт, наметилась тенденция укрепления рынка — он восстанавливается после кризиса и продолжает развиваться.

Число запросов от потенциальных покупателей действительно было стабильно в первом квартале, согласилась с такой оценкой глава по продажам в России агентства Moscow Sotheby’s International Realty Надежда Кот. При этом она признала, что за первый квартал было реализовано около 120 элитных объектов в городе, что существенно ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме сезонности статистику подпортило и отсутствие каких-либо новых тенденций на рынке, считает она. «Особо хочу отметить рост популярности апартаментов в «Москва-Сити», что само собой ведет к уменьшению предложения на вторичном рынке в пределах делового квартала», — добавила она.

Рост интереса к «Москва-Сити» признает и г-жа Шичанина — продажи компании в МФК «Город столиц» выросли более чем вдвое по сравнению с началом 2012 года. Покупатели элитного жилья проявляют все больший интерес к более дорогим предложениям. «Если раньше спрос фокусировался в основном на объектах стоимостью не более 2 млн долл., то сейчас возрос интерес и к предложениям стоимостью от 3 млн и выше», — отметила эксперт. 

При этом еще одной тенденцией на рынке элитной недвижимости стало продолжающееся расширение сегмента апартаментов: из трех новых проектов этого года один относится к этому сегменту. Это проект Kalinka Real Estate Consulting Group — «Арбат 24-26» (Turandot Residences).