Правильная дистанция

Жить в другом регионе или даже за рубежом, а квартиру сдавать в аренду — ничего сложного. Особенно сейчас, когда обеспечить дистанционный контроль за жильём и арендаторами собственникам помогают специальные сервисы. Они обещают, что вовлечение хозяина в процесс аренды будет минимальным, и даже могут устроить так, чтобы жильцы и хозяева не пересекались вообще.

Большинство решает вопрос с дистанционной арендой по старинке — договариваются со знакомыми, соседями, родственниками, чтобы те навещали арендаторов, проверяли квитанции за коммунальные услуги, содержимое почтовых ящиков, решали вопросы с парковками и т.д. Кто-то доверяет арендаторам, кто-то устраивает сеансы по скайпу с обзором жилплощади. 
Многие предпочитают обращаться к знакомым агентам по недвижимости или ищут их в Сети и по объявлениям. Отношения между сторонами в этом случае могут регулироваться достаточно просто: составляется нотариальная доверенность на управление квартирой, а дальше уже никого, кроме хозяина, не интересует, как именно риелтор будет распоряжаться жилплощадью —  поливать цветы или сдавать в аренду. У частного агента Юрия Осипова есть клиенты, которые не приезжают в Москву по несколько лет, он общается с ними по скайпу и по доверенности решает все вопросы. Одна клиентка таким образом делала дистанционно ремонты и сдавала шесть квартир, живя в Лондоне, пока не продала. Но в основном Осипов предоставляет услуги технического обслуживания арендуемых квартир, самое важное в его работе —  правильно составить акт приёма-передачи квартиры, описать всё имущество. Он фотографирует каждый скол паркета и каждый косметический дефект ремонта, чтобы избежать спорных ситуаций. Иногда для собственника вбитый в стену с дорогой штукатуркой гвоздь —  уже крах. 
Менее популярны в России, чем взаимодействие с частниками, услуги доверительного управления квартирой, которые предоставляют агентства недвижимости. Такие услуги распространены на Западе, а у нас в стране, по оценкам Романа Бабичева, руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья», в доверительное управление передаётся до 1% квартир. 
Как поясняют в компании «Миэль», доверительное управление —  это передача собственником доверительному управляющему полномочий и прав по распоряжению его имуществом для сдачи его в аренду. Что именно включает в себя эта услуга, зависит от конкретного договора доверительного управления. Возможны разные варианты: отслеживание ротации арендаторов, проведение ремонта в квартире с последующей сдачей её в аренду, обеспечение уборки и так далее. Как правило, агентство берёт первоначально 50-100% от стоимости найма на подбор первого клиента, а в дальнейшем от 10 до 20% в месяц. По данным «Азбуки жилья», стоимость таких услуг варьируется от 5 до 50% от месячной арендной ставки ежемесячно. Разумеется, с частным риелтором или просто знакомым сговориться можно и на куда более скромную оплату услуг по сопровождению арендуемой квартиры. Хотя и гарантий качества меньше, чем в случае с агентством. 
При этом в последнее время запросов на доверительное управление стало меньше, говорит Бабичев: причина —  скупость арендодателей. 
Чаще всего доверительным управлением интересуются собственники элитного жилья и профессиональные рантье, имеющие много объектов недвижимости. Между тем в Kalinka Group, работающей как раз в элитном сегменте недвижимости, считают, что эта услуга в России крайне редка. Во многом потому, что она невыгодна крупным риэлторским компаниям. По данным Kalinka Group, стоимость услуги обычно —  одна месячная арендная плата. Соответственно, если квартира стоит $10 тыс., то столько и получит доверительный управляющий за год своей работы. Очевидно, что браться за управление только одной квартирой брокеру, занимающемуся элитной арендой, неинтересно, а если взять ответственность сразу за пять квартир, можно сойти с ума, говорят в компании.  
Сложность договоров, юридической базы по разграничению ответственности —  ещё одна причина, по которой агентства не хотят заниматься такими услугами, отмечает Бабичев из «Азбуки жилья». 
Классические агентства недвижимости вряд ли будут активно развивать эту услугу. А вот новые онлайн-ресурсы  как раз могут автоматизировать многие процессы, сделать управление проще, чем когда агент «работает ногами». В сеть переходят многие процессы на рынке недвижимости, в том числе и обслуживание арендодателей.