Отложенный рост

Коммерсант Деньги, 12.04.2010

Цены весь прошедший месяц практически стояли на месте, однако девелоперы и продавцы настроены как никогда оптимистично. Они отмечают оживление спроса, прекращение скидок, активизацию частных инвесторов и увеличение количества ипотечных кредитов.

Цены весь прошедший месяц практически стояли на месте, однако девелоперы и продавцы настроены как никогда оптимистично. Они отмечают оживление спроса, прекращение скидок, активизацию частных инвесторов и увеличение количества ипотечных кредитов. Рынок находится в фазе стабилизации, но, с учетом грядущего дефицита, рост не за горами.

Сегментация спроса
По данным компании "Инком", в столице средняя рублевая цена предложения увеличилась за месяц всего на 0,2%, до показателя 178,88 тыс. рубб за квадратный метр. Средние цены, выраженные в долларах, увеличились на 2,2%, сохранившись на уровне $6 тыс. за метр. Такие колебания находятся полностью внутри статистической погрешности, так что говорить о росте цен пока не приходится. Зато наблюдатели и участники рынка отмечают значительно возросшую активность покупателей.

"В течение последних нескольких месяцев активность покупателей на вторичном рынке Москвы растет, причем во всех сегментах,— Алексей Шленов, директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж".— Активно реализуется отложенный спрос, который формировался с ноября 2008 года, когда потенциальные покупатели откладывали приобретение квартиры в ожидании снижения цен".

Однако спрос распределяется неравномерно по различным сегментам. "Самая заметная тенденция сейчас в том, что происходит вымывание качественных квартир в минимальной ценовой категории эконом- и комфортклассов, небольшого метража, расположенных в объектах высокой степени готовности, находящихся в пешеходной доступности от метро",— говорит Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер".

"Основной спрос сосредоточен в двух сегментах, имеющих диаметрально противоположные характеристики: либо среди предельно дешевого, но качественного жилья (в городе это квартиры ценой до 5 млн руб., за городом — участки без подряда с коммуникациями), либо среди элитных объектов высокой степени готовности (дорогие новые дома в Москве и элитные поселки по Рублевскому, Новорижскому и Киевскому направлениям)",— уточняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

Таким образом, по-прежнему проседает средний сегмент — малоликвидны квартиры большой площади в бизнес-классе, особенно если идет речь о домах в невысокой стадии готовности. Дмитрий Квачев, руководитель дирекции партнерских проектов компании "Гута-Девелопмент", отмечает также снижение спроса на квартиры площадью более 200 кв. м в элитном секторе. Наиболее востребованы, по его наблюдениям, квартиры площадью от 80 до 160 кв. м.

$33 950 — такова, по данным компании "Калинка-Риэлти", средняя цена квадратного метра на первичном рынке в самом дорогом в настоящее время районе Москвы — на Патриарших прудах. Этот район вышел на первое место по цене благодаря двум новым элитным проектам — "Гранатный, 6" и "Гранатный, 8". Остоженка заметно отстает по цене — всего $27 640 за квадратный метр. Зато количество предложений здесь втрое больше, чем на Патриарших.

Покупка впрок
Возвращение на рынок частных инвесторов пока не подстегивает рост цен, но само по себе выглядит симптоматичным. "Активизировались перекупщики, выбирающие, как правило, самые ликвидные одно- или двухкомнатные квартиры в быстровозводимых панельных домах экономкласса",— отмечает Дмитрий Отяковский. Те, кто решился на инвестиционные покупки год назад, уже сейчас могут уверенно зафиксировать прибыль. Так, например, квартиры в Марфино, которые можно было купить по цене от 70 тыс. руб. на ранней стадии строительства, сегодня предлагаются только по переуступке прав от физических лиц и уже не меньше чем за 120 тыс. руб. за квадратный метр.

В экономклассе цена квадратного метра растет по мере завершения строительства, в элитном стоит на месте, но фактически также растет за счет отказа продавцов от дисконтов. "Скидки на первичном рынке окончательно ушли в прошлое. Номинально цены остались на прежнем уровне, но застройщики больше не предлагают дисконт покупателям",— отмечает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

Наконец, оживление рынка связано с увеличением выдаваемых ипотечных кредитов. "Программа ипотечного кредитования АИЖК, которую правительство заявило еще в прошлом году, стала довольно убедительно реализовываться уже в ноябре-декабре,— утверждает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании "Ипотек.ру".— Соответственно, во второй половине января и феврале уже довольно много людей получили ипотечные кредиты и смогли приобрести квартиры. Такой наглядный пример привел к тому, что "основная масса", традиционно не очень-то доверяющая различным новым инструментам, убедилась в том, что есть реальная возможность получить заем. В результате в марте спрос на ипотечные кредиты вырос примерно на 10%".

Основной ипотечный спрос сосредоточен в сегменте небольших — до 4 млн руб.— кредитов, что вполне укладывается в ограничения по программе АИЖК. Подобные кредиты востребованы покупателями наиболее дешевых одно- и двухкомнатных квартир, а также желающими обменять свою квартиру на большую с доплатой.

Таким образом, именно в сегменте самой дешевой недвижимости возможен заметный рост цен уже в ближайшем будущем. "На рынке продолжают нарастать проявления дефицита дешевых и качественных квартир, что в марте приводило к случаям "аукционного торга", в результате чего цена поднималась дополнительно",— говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".