Олимпиада качает рынок недвижимости

Олимпиада ощутимо сказывается на рынке жилой и коммерческой недвижимости — в некоторых случаях цены в столицах Игр взлетают в разы. Не менее впечатляющим бывает и их падение после Олимпиады. Как поведет себя лондонский рынок?

BFM.ru

Олимпийские столицы демонстрировали как резкий рост цен на жилье в преддверии Игр, так и существенное падение после их окончания. Наиболее показательный пример — Барселона. Накануне Олимпиады в 1992 году недвижимость в столице Каталонии подорожала на 131%, а после Игр — подешевела на 50%. Были города-рекордсмены, возводившие целые города для олимпийцев. К примеру, в Пекине построили более 10 тысяч единиц жилья. А вот Лиллехаммер добавил к жилому фонду всего 300 квартир, отмечает в своем исследовании «Влияние фактора проведения Олимпийских Игр на рынки недвижимости городов» международное агентство недвижимости Gordon Rock.

В ходе исследования были проанализированы рынки недвижимости двенадцати олимпийских столиц: летних Игр (Барселона-1992, Антланта-1996, Сидней-2000, Афины-2004, Пекин-2008 и Лондон-2012) и зимних (Лиллехаммер-1994, Нагано-1998, Солт-Лейк-Сити-2002, Турин-2006, Ванкувер-2010, Сочи-2014)

 

Подготовка к Олимпиаде

Рост цен на недвижимость перед Олимпиадой наблюдался во всех исследованных городах, кроме одного — Солт-Лейк-Сити. Во-первых, это глубокая американская провинция, во-вторых, на рынке недвижимости штата Юта наблюдалась отрицательная ценовая динамика, пояснил BFM.ru президент Gordon Rock Станислав Зингель. Динамика роста во всех двенадцати олимпийских столицах была различной: существенной аналитики назвали рост цен на 40-55% в течение пяти лет перед олимпиадой (Сидней, Турин, Пекин, Ванкувер). Незначительный рост (5-10%) был отмечен в Лиллехаммере, Атланте, Афинах и Лондоне.

Окончание игр

Как правило, после завершения Игр вниз шли только те рынки, где перед этим был значительный рост цен. Именно так произошло в Барселоне и Сиднее (предолимпийское подорожание недвижимости в этом австралийском городе составило 50%, падение после Игр — 20%). В Барселоне за полтора года средний уровень цен на жилье снизился на 50%, в итоге почти вернувшись на доолимпийский уровень.

При этом аналитики не выявили связи между объемами строительства и динамикой цен на жилье. К примеру, в Пекине, где ввели максимальное количество жилья к Олимпиаде, логично было бы ожидать снижения цен. Но ничего подобного не произошло. Небольшой объем ввода жилья не привел к росту цен в Лиллехаммере.

В среднем столицы строили по 2-3 тысячи единиц жилья (апартаментов, домов, переоборудованных под проживание олимпийцев общежитий), и эти объемы в целом не оказывали значительного влияния на рынок жилой недвижимости. Однако несколько иная ситуация складывалась на рынке гостиничной недвижимости, где операторы вводили номерной фонд, просчитывая спрос на годы вперед.

 

Гостиницы оказались на гребне спроса

Эксперты исследовали объемы водимого к Олимпиадам нового номерного фонда гостиничными сетями. Наиболее существенный прирост гостиничного номерного фонда был отмечен в Лиллехаммере (+100%), Турине (+72%), Солт-Лейк-Сити (+64%) и Барселоне (+35%). Но бесспорным лидером станет Сочи, где количество номеров от сертифицированных гостиничных сетей вырастет в 8 раз. При этом в Лондоне прирост гостиничного фонда был незначительным.

«Лондон даже на момент участия в рассмотрении заявок на проведение Олимпиады не нуждался в дополнительных гостиницах, поэтому основными элементами инфраструктуры было строительство самих спортивных объектов и торгового комплекса. Но главный акцент был сделан на создании дополнительных рабочих мест с тем, чтобы после окончания Игр можно было гармонично вписать в район большой объем жилой застройки», — пояснила BFM.ru Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Sesegar Investment Group.

Такая политика властей привела к тому, что цена гостиниц в Восточном Лондоне как объектов коммерческой недвижимости показала быструю динамику. «Гостиницы в Лондоне — та сфера недвижимости, где, в отличие от других сегментов, инвесторы готовы платить столько, сколько запрашивают продавцы. Самый большой приток туристов ожидается в следующие два года после Олимпиады, поэтому в гостиничном сегменте рост цен превышал уровень инфляции на 2%, хотя рост в остальных секторах держался на уровне инфляции», — рассказал BFM.ru Станислав Зингель. Цены на проживание в гостиницах Лондона и так одни из самых высоких в мире, но во время Олимпиады они побили все мировые рекорды.

Олимпийское жилье как социальный проект

Олимпийскую деревню возвели на площадке в 27 га на месте бывших заводов и фабрик — в индустриальном районе Стратфорд. Он расположен недалеко от центра Лондона и имеет все шансы стать после завершения Олимпиады престижным жилым районом вроде Шордича и Спиталфилдса, прогнозирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Realty. «Девять микрорайонов, построенных как традиционные английские поселения, сделают Олимпийскую деревню новой достопримечательностью Лондона», — уверена Ирина Жарова-Райт

Выкуп земли, снос фабрик и рекультивация земель оказались непростым делом. Правительству даже пришлось прибегнуть к принудительному ордеру о выкупе земли, и деревню успели построить в срок. «Было 300 собственников земли. В обычном режиме такой проект занял бы 20-30 лет, и преобразование района, вероятно, было бы вообще невозможно без Олимпиады», — считает Мэтью Блэк, руководитель отделения в Восточном Лондоне компании CBRE. Строительство в Стратфорде не остановится и после Олимпиады: за 20 лет там планируется построить 20 тысяч единиц жилья. При этом 6 тысяч домов и квартир возведут практически через год после Олимпиады. Кроме того, власти планируют отдать 2 тысячи апартаментов в Олимпийской деревне под социальное жилье.

Специалисты считают, что и социальное, и коммерческое жилье в новом районе явно будет пользоваться спросом. Риэлторы прогнозируют высокий спрос благодаря достаточно близкому расположению к центру города, удобному транспортному сообщению, а также богатой спортивной инфраструктуре. В пешеходной доступности — большой парк и крупнейший в Европе торгово-развлекательный центр Westfield Stratford City (176 тысяч кв. метров, рассчитан на 40 млн посетителей в год). Для европейцев важно еще и то, что этот район был построен в полном соответствии с «зелеными» стандартами, добавляет Ирина Жарова-Райт.

Подстегнет спрос и то, что в посткризисное время жилья в Лондоне строили немного, а население Лондона за эти годы увеличилось. «Строительство в районе Олимпийской деревни велось на фоне стагнации рынка, которая длилась с 2008 по 2011 годы. Правительство могло вкладывать деньги тогда, когда частные инвесторы отказывались от жилых проектов», — поясняет Мэтью Блэк.

Жизнь после Олимпиады

«Британцы — народ расчётливый, они планировали строительство так, чтобы не повторить ошибок хозяев предыдущих Олимпиад, Афин и Пекина, где олимпийские объекты после игр остались невостребованными», — поясняет Март Манасян, генеральный директор Retail Row. В Британии для продажи и сдачи в аренду олимпийских площадей была создана специальная государственная комиссия. Решено, что в здании гандбольной арены разместится городской спортивный центр, аквацентр будет превращён в главный национальный центр водных видов спорта, столовую для спортсменов переоборудуют в районную школу. Медиацентр договорились превратить в высокотехнологический офисный центр, а в здании олимпийского медицинского центра откроется поликлиника.

Продумано и дальнейшее использование жилого фонда. Апартаменты, где во время Олимпиады будут жить спортсмены, по своей сути — жилье гостиничного типа. Однако после Игр в домах произведут перепланировку, встроят кухни, и в 2013 году это жилье появится на рынке. Часть домов будет люксовым жильем, а часть — эконом-классом.

Люксовыми квартирами и домами займутся катарский девелопер Qatari Diar в консорциуме с британской компанией по развитию недвижимости Delancey. Они заключили договор на покупку 2818 домов в Олимпийской деревне на сумму 557 млн фунтов. Остальные квартиры будут переданы компании Triathlon Homes, которая будет отвечать за реализацию доступного жилья и предоставление его социально нуждающимся категориям. «Жилье здесь можно будет снять в аренду, выкупить частично, выкупить полностью. Правительство хочет предоставить множество возможностей», — рассказал Мэтью Блэк.

«Задача правительства состояла не только в том, чтобы получить максимальную прибыль за минимальные сроки, при планировании Олимпиады сразу надо было решать задачу — как будет жить район дальше. Стратфорд до Олимпиады был бедным районом с высоким процентом безработицы, и власти хотели повысить статус этой зоны и положение ее жителей», — пояснил Блэк. По его данным, в районе, где было 4,5 тысячи рабочих мест, со временем их появится около 30 тысяч. Только новый торговый центр уже предоставил работу 10 тысячам человек. Еще 4 тысячи мест будут организованы на площадях Олимпийского медиацентра. Число жителей Олимпийской деревни составит от 12 до 15 тысяч человек, так что район будет хорошо сбалансирован по числу проживающих и рабочих мест.

Пока не назывались ставки или цены на жилую недвижимость в этом районе, однако эксперты оценили для BFM.ru возможный диапазон цен. По мнению Станислава Зингеля, наиболее востребованным будет формат жилья, аналогичный российским двухкомнатным квартирам метражом 50-55 кв. метров. Аренда такого жилья в дни Олимпиады обошлась бы в 350 фунтов стерлингов за ночь, а приобрести такую квартиру в новостройке можно примерно за 280-300 тысяч фунтов. «Поскольку доходность от сдачи апартаментов в аренду должна быть не ниже 6% в год, вряд ли небольшие апартаменты в Олимпийской деревне будут сдаваться дешевле 350 фунтов в неделю [2200 долларов в месяц — BFM.ru]» — считает эксперт.