Новый проект Максима Блажко – на высоте, да не в обиде

В конце прошлого года рынок недвижимости и широкую общественность всколыхнула новость о том, что компания Максима Блажко - GORN Development - построит в Донском районе Москвы комплекс из пяти жилых небоскребов площадью свыше 200 тысяч квадратных метров. Профессиональные игроки рынка недвижимости воспряли духом - если Блажко вернулся в жилой сектор с таким амбициозным проектом, значит в отрасли есть еще потенциал. А вот простые обыватели встретили новость двояко - одна часть общества восхитилась проектными эскизами ЖК "Нескучный Home & SPA", вторые заволновались, что высотная доминанта может исказить исторический вид района. Urbanus.ru попытался рассмотреть новый проект со всех углов, и развеять или подтвердить ожидания и опасения.

Экскурс в начало эры жилых небоскребов Москвы 

Говоря о небоскребах города Москвы, многие представляют в уме стеклянные высотки ММДЦ «Москва-Сити» - деловое ядро города, начало строительства которого началось еще при предыдущем градоначальнике Юрии Лужкове, а окончание работ пока маячит на горизонте. Однако наблюдать на виды столицы в деловом районе можно или из панорамного окна своего офиса или из апартаментов (которые, кстати, большинство собственников также используют, как офис). А вот жилые небоскребы со всей социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями и возможностью прописки рассредоточены по всей карте города Москвы. О современных Вавилонах, но с хорошим финалом, мы и будем говорить в этой статье.

До советского времени самыми высокими зданиями в России были церкви и соборы. В Москве первыми небоскребами стали семь сталинских высоток, во главе с монументальным зданием МГУ (240 метров). 

Новая эра жилых высоток в Москве пришла с наступлением нового тысячелетия и с каждым последующим годом новые здания все выше поднимались над своими старшими коренастыми собратьями. В начале 2000-х стартовала реализация столичного квартала по адресу Авиационная ул., 77-79 (девелопер «Донстрой») с 31-32-этажными корпусами и ЖК на Давыдковская ул., 3 (43 этажа) от инвестиционной группы «Конти», который был очень позитивно воспринят покупателями, и все квартиры были проданы до того, как строительство дома завершилось в 2003 году.

Дальнейшее развитие жилищного высотного строительства во многом осуществлялось в рамках программы «Новое кольцо Москвы», которая была принята в 1998 году и предполагала постройку к 2015 году 60 высотных зданий, большинство из которых были жилыми. Правда в 2012 году с принятием постановления правительства Москвы «Об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы», программа была закрыта, но за время ее существования столица России пополнилась десятком жилых и нежилых высоток.

Так в 2005 сдан еще один проект «Донстроя» - 57-этажный ЖК в Чапаевском переулке, дом 3 высотой 264 метра, признанный самым высоким зданием в Европе. "В начале 2000-х этот продукт буквально шел на ура. Многие покупатели хотели квартиру в высотке на одном из верхних этажей с панорамными видами, а предложение этих квартир в существующем на тот момент фонде ограничивалось только сталинскими высотками. И появление данного ЖК стало ответом на этот спрос. Сталинские высотки были очень модны в конце 90-начале 2000-х, поэтому компания «Донстрой», совладельцем которой был на тот момент Максим Блажко, решила построить этот проект. Помимо того, что продукт был интересен покупателям, он стал также интересен и застройщикам, потому что на относительно небольшой территории можно было строить большое количество квадратных метров, тем самым по максимуму использовать даже небольшие участки и получать сверхприбыль", - рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Одновременно с ЖК в Хорошевском районе «Донстрой» возводит жилой комплекс на Мосфильмовской, 70, который немного «не дотянул» до 200 метров. 

В 2011 все тот же девелопер под руководством Максима Блажко достраивает известный дом на Мосфильмовской 8, включающий два корпуса по 34 и 53 этажа (213 метров). "Одним словом, компанию «Донстрой» можно назвать законодательницей мод в сфере жилого высотного строения", - отмечает Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome.

Говоря о жилых небоскребах, было бы неправильным не упомянуть проекты ММДЦ «Москва-Сити», даже несмотря на то, что эксперты и аналитики отрасли считают этот район отдельным рынком недвижимости, и несмотря на то, что жилой продукт представлен здесь только апартаментами, как было отмечено выше. Для любителей жизни в гуще деловых событий на выбор в Сити представлено несколько вариантов – 21-этажный IQ-квартал от «Галс-Девелопмент», 85-этажная башня «Око» высотой 354 метра (девелопер самого высокого здания в Европе – Capital Group), и новичок на этой площадке – Neva Towers от Renaissance Development, представляющий из себя две башни – первая с апартаментами высотой 337 метров (75 этажей) и вторая – с апартаментами и офисами высотой 289 метров (63 этажа).

А теперь давайте посмотрим аналитический срез по высотным проектам на сегодняшний день. В 1 кв. 2017 года, по данным Est-a-Tet, на первичном рынке было представлено 51 здание (корпуса) высотой более 100 метров, с квартирами и/или апартаментами.

Объем предложения в этих корпусах составлял 456,4 тыс. кв. м. (5 486 лотов). Это 14,5% от общего объема предложения. К формату апартаментов относились 25,8% (117,7 тыс. кв. м). К формату классический квартир 74,2% (338,7 тыс. кв. м). "46,1% относились к сегменту «Бизнес» (210,2 тыс. кв. м), 26,4% относились к сегменту «Комфорт» (120,4 тыс. кв. м) и 27,6% относились к сегменту «Премиум» (125,8 тыс. кв. м)", - поясняет Юлия Сапор, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Перекресток трех округов, вот и я

Итак, вернемся к самому высокому в будущем комплексу Москвы, "рост" которого составит 262 метра, а объем инвестиций - 25 млрд.рублей. ЖК "Нескучный Home & SPA" расположится вблизи площади Гагарина, где сходятся сразу три округа Москвы — Южный, Юго-Западный и Центральный. Так, в 5-м Донском проезде на 5,6 гектара планируется построить пять разновысотных башен (oт 40 дo 69 этaжeй) на едином стилобате площадью 190 тысяч квадратных метров. "С одной стороны этажность в 69 этажей может смущать, как с точки зрения проживания на такой высоте, так и с точки зрения городской архитектуры. С другой стороны – жилой комплекс распложен вдоль ТТК примерно на той же «широте», что и комплекс зданий ММДЦ «Москва-Сити», поэтому проект будет перекликаться с его башнями. Жилая застройка в ближайшем окружении проекта отсутствует, поэтому комплекс может стать как раз доминантой этого района", - считает Ольга Кузина.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», также уверенна, что опасения о том, что новый проект испортит архитектурный облик столицы, беспочвенны. "«Нескучный Home & Spa» расположен в южной части Донского района Москвы на границе с Гагаринским – это относительно новые районы столицы, которые сложились только в 1950-1960-х гг. Поэтому едва ли жилой комплекс нарушит какой-то исторический облик локации – наоборот, он сделает его более современным. Кроме того, линия горизонта на юго-западе столицы уже содержит высотные архитектурные доминанты, расположенные примерно на равном удалении друг от друга – дом на Мосфильмовской, главное здание МГУ, здание РАН. Поэтому «Нескучный Home & SPA» дополнит этот ансамбль", - добавляет она.

Борис Левянт, архитектор, генеральный директор ABD architects, в свою очередь, отмечает, что в этом районе в ближайшие 5-10 лет так или иначе будут существенные изменения, связанные с частичной заменой пятиэтажного фонда, с осваиванием участков, на которые долго не обращали внимание. «На мой взгляд, такой высотный анклав станет неким ответом ММДЦ «Москва-Сити». Коллеги архитекторы помнят, что еще при мэре Ю. М. Лужкове была программа относительно «высотного кольца» за пределами ТТК, своеобразная «корона», фиксирующая серьезные городские магистрали высотными акцентами. В этом ключе проект бюро «Атриум» лежит в парадигме развития города», - поясняет архитектор.

Вышеупомянутому бюpo «Aтpиум» Aнтoнa Haдтoчeгo и Bepы Буткo, отвечающему за аpxитeктуpную кoнцeпцию проекта, стоит отдать должное - изюминкой жилoгo кoмплeкca станет пpoзpaчный мocт, кoтopый coeдинит двe бaшни нa выcoтe 130 мeтpoв. В нем pacпoлoжитcя SPA-кoмплeкc c выcoтным пaнopaмным бacceйнoм и зимний caд, не имеющие аналогов в России. 

Необычная форма башен нового проекта GORN Development позволяет вceм резидентам ЖK любоваться пaнopaмными видами. Окнa ЖК "Нескучный Home & SPA" будут выходить на Xpaм Xpиcтa Cпacитeля, Дoнcкoй мoнacтыpь, Mocкoвcкий Kpeмль, Пушкинcкий мocт, «Mocкву-Cити», пapк «Mузeoн» и дpугиe  дocтoпpимeчaтeльнocти cтoлицы. Квартиры будут сдаваться в предчистовой отделке (white box). "Высотность позволяет обеспечить проекту действительно уникальные видовые характеристики. Высоких проектов, открывающих виды на центр Москвы, крупные московские парки и другие знаковые объекты, в этой локации нет. Поэтому, на мой взгляд, покупатели будут довольны. Проект "Нескучный Home & Spa" является отражением того, как сегодня хотят жить люди в центре крупных городов, поэтому с точки зрения концепции развития Москвы как мегаполиса, появление этого проекта вполне оправдано", - считает Дмитрий Халин.

Александр Королев, глава архитектурной мастерской Alexander Korolev, в свою очередь, не так радушно оценивает видовые характеристики нового проекта. «При всей масштабности "Нескучный Home & SPA", хотелось бы видеть в итоге открытую для города территорию, а не очередной премиальный ЖК, доступный лишь для его жильцов. Если взять зарубежные аналоги, то за редким исключением все они открыты для посещения. На первых этажах располагаются общественные и коммерческие пространства, а на крышах обустраиваются смотровые площадки. А в случае "Нескучный Home & SPA" есть все предпосылки для того, чтобы стать новой точкой притяжения как для местных жителей, так и для туристов», - отмечает он. 

Что касается архитектуры нового ЖК, то, по словам архитектора, проект сложно назвать интуитивно продуманным и ориентированным на людей. «Сложность реализации заключается в том, что объект будет располагаться на незастроенном участке, а процесс благоустройства территории, скорее всего, ограничится придомовой зоной и соблюдением необходимых стандартов. Есть риск, что у будущих жильцов возникнут сложности с навигацией и решением простейших бытовых вопросов, учитывая конструктив здания. Пять высотных объемов, соединенных стилобатом и крытым пешеходным мостом, в котором будет располагаться spa-комплекс - идея неуникальная и весьма распространенная в западных странах в тех или иных видах», - заключил Королев.

С архитектором не соглашается Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. "Найти повод для критики не трудно, какой проект в Москве ни возьми. Однако в ЖК «Нескучный Home&SPA» помимо видовых характеристик присутствуют и социально-бытовые объекты, которые позволят организовать жизнеобеспечение семьи практически внутри ЖК. Последний аспект с каждым годом приобретает все большую ценность в условиях транспортной обстановки в Москве и ценности времени у работающих людей. Кроме того, в проекте предусмотрены достаточно ликвидные лоты – квартиры имеют площади на любой вкус от и удачные планировки, поэтому потенциальным покупателям есть из чего выбирать. Так, первая из пяти башен комплекса – будет 69-этажной на 367 квартир площадью от 45 до 140 кв. м., площадь эксклюзивных видовых пентхаусов - 250-500 кв. метров", - поясняет она.

При этом эксперт соглашается, что объективно площадка у проекта «Нескучный Home  &SPA» не самая премиальная. «При этом нужно понимать, что любой крупный высотный жилой комплекс в таком мегаполисе как Москва или любая другая мировая столица сложно представить в абсолютно идеальных условиях, стерильных как операционная, вне сложившейся городской среды с ее коммунальными и социальными объектами, транспортными артериями и т.д. В историческом центре города строительство небоскребов недопустимо в связи с ограничением по высотности зданий. Далеко за пределами центра появление жилых проектов, сравнимых с «Нескучный Home&SPA» по амбициозности концепции, заявленному качеству и масштабу застройки, просто нецелесообразно»,- заключила Румянцева.

Инфраструктурная часть комплекса площадью 40 тыс. кв. м будет включать в себя детский клуб, фитнес- и медицинский центр, торговую галерею, фрешмаркет, пекарню, два подземных паркинга, а также три заправочные станции для электрокаров. Площадь внутреннего двора с парком составит 3 га, а с ближайшей станцией метро комплекс свяжет пешеходная зона, дизайн-проект которой разработан голландским бюро MLA+.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в «Нескучный Home & SPA» составляет – 10,9 млн рублей за 53,99 кв.м, (201 тыс. рублей за кв. м) двухкомнатной – 16,26 млн рублей за 75,67 кв. м (215 тыс. рублей за кв. м), трехкомнатной – 28 млн рублей за 127 кв. м (220 тыс. рублей за кв. м). Наиболее дорогие квартиры предлагаются на верхних видовых этажах, например, 4-комнатная квартира площадью 153,8 кв. м за 65,8 млн рублей. Самый дорогой лот в комплексе стоит 712 млн рублей – это двухуровневый пентхаус площадью 600 кв. м на самом высоком этаже дома с террасой, эксплуатируемой кровлей и видами на исторический центр Москвы. 

"Расценки на квартиры в ЖК GORN Development фактически сопоставимы с ценами в бизнес-классе, при том что сам проект относится к премиальному сегменту. Именно поэтому уже сейчас мы фиксируем высокий спрос среди покупателей", - рассказывает Литинецкая. 

По данным Екатерины Румянцевой, средняя цена квадратного метра в ЖК «Нескучный Home&SPA» на текущем этапе реализации составляет 284 тыс. рублей. "К окончанию строительства первой очереди, намеченному на II квартал 2019 года, стоимость «квадрата» прибавит ориентировочно 25-30%", - добавляет она.

Говоря о перспективах новой компании Максима Блажко, эксперты сходятся во мнении, что со столь крупным и знаковым проектом «возвращаться ненадолго» на рынок нет никакого смысла, ведь речь идет о больших инвестициях в том числе и в собственную репутацию девелопера. "ЖК «Нескучный Home & SPA» – это во многом имиджевый проект, который призван громко заявить об амбициях нового девелоперского бренда GORN Development. Конечно, новые проекты последуют, причем, возможно, и до завершения ЖК «Нескучный Home & SPA»", - отмечают в «Метриум Групп».

Вверх в будущее

Сейчас, по мнению экспертов, есть все предпосылки для восстановления рынка, поэтому у девелоперов есть уверенность в том, что настало время выводить на рынок подобные проекты.

Говоря о потенциале высотных объектов в будущем, можно сказать с уверенностью, что тренд на увеличение этажности безусловно просматривается. В первую очередь он обоснован естественным развитием города и экономикой конкретных проектов.

Уже сейчас минимальная этажность современных панельных серий составляет 17 этажей. А в проектах, классом выше, естественно, выше этажность.

Поэтому проекты будущего будут стремиться вверх, и такие девелоперы, как Максим Блажко все быстрее приближают облик городов, описанных писателями-фантастами на страницах своих бестселлеров и показанных именитыми режиссерами в своих кинолентах.