На асфальте: Без прогнозов

Внятных прогнозов — что будет с рынком недвижимости в будущем году — от активных игроков добиться трудно.

Специалисты если и высказывают мнения о перспективах столичного рынка жилой недвижимости, то весьма уклончивые и противоречивые. Наряду с предсказаниями скорого падения цен звучат шаманские заклинания о неуклонном подорожании столичного квадратного метра. Оно и понятно — интересы участников рынка различны: одним выгодно падение цен, другим — рост.

Между тем, по данным Центра стратегических исследований и национальных жилищных инициатив компании «Мультиброкер», за неделю с 5 по 11 ноября 2008 г. цены на типовые 2-комнатные квартиры (ранее неоправданно дорожающие) упали почти на 2 млн руб. (до 8,5 млн руб.). На 1 млн руб. (до 12 млн руб.) подешевели типовые трешки. Типовые 1-комнатные квартиры упали в цене меньше — на 100 000 руб. (до 6,5 млн руб.).

Общественное мнение давно за падение — потому что хотя бы так можно уменьшить ненормальную маржу продавцов сверхпереоцененного и уже непонятно кому доступного столичного жилья. Хотя, по мнению профессиональных игроков рынка — девелоперов и риэлторов, это никому не выгодно. Остановка строительства и прекращение операций на рынке недвижимости приведут к сокращениям штатов компаний, безработице и далее по списку социальных бед, предупреждал, например, на конференции в Ассоциации российских банков Григорий Куликов, председатель совета директоров корпорации «Миэль-Недвижимость».

Сокращения в риэлторских компаниях (вплоть до ликвидации фирм) начались еще до известного закрытия Бюро недвижимости «Агент 002». И торг уже повсеместно уместен. Оптовики выторговывают пока больше (даже правительство Москвы просит скидку на выкупаемые для нужд города квартиры). Раз «процесс пошел», тенденция будет набирать силу, уверены москвичи и независимые эксперты. «Оптовики, купив недвижимость сейчас, рискуют заморозить средства», — признает Омар Гаджиев, управляющий партнер риэлторской компании Panorama Estate. Значит, дисконт будет и для конечных потребителей, рассуждают покупатели.

Впрочем, как считает аналитик УК «Финансы и недвижимость» Алексей Устинов, «дефицит территорий под массовую застройку, высокая стоимость планировки и подведения коммуникаций, пресловутая доля города, повышающая конечную стоимость объекта минимум в 1,5 раза, — все эти факторы полностью лишают потребителя возможности хоть как-то влиять на продавца».

Гонор вместо денег

Очевидно, что застройщики будут держаться до последнего — так и хочется сказать «покупателя». Рост ставок по банковским кредитам ведет к тому, что рынок столичного жилья перестанет быть прибыльным, говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Небольшие компании, которые только начали проекты на заемные деньги, уйдут с рынка, прогнозирует Максим Привезенцев, член совета директоров Mirax Group. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», девелоперы затягивают пояса и сворачивают бумажные проекты, заявленные на пике рынка.

Но ни одна компания не подтвердила «Ведомостям» замораживания строящихся проектов. «Mirax Group реализует все строящиеся проекты — независимо от того, завершаем мы строительство или только вышли на строительную площадку», — говорит Максим Привезенцев. Все начатое будут завершено, обещают в «Пересвет-Инвест». По словам Алексея Медведева, коммерческого директора «Сити — XXI век», ни одного проекта компания не остановила и останавливать не собирается.

У застройщиков есть проблемы с продажами, хотя открыто об этом они не говорят. «Многие покупатели приезжают на просмотры, но немногие оформляют сделки», — признается Игорь Дуров, начальник отдела маркетинга ГК «Конти». По словам Омара Гаджиева, уровень сделок на рынке практически нулевой.

По данным «Пересвет-Недвижимости», по итогам октября средняя цена предложения (без учета элитного сегмента) составила $5657 за 1 кв. м, что на 5,01% ниже показателя сентября. В компании Blackwood говорят о скидках до 30% на дорогое жилье. Но застройщики («Дон-Строй», ГК «ПИК», «Квартал», «Сити — XXI век» и др.) не признают факт снижения цен. В крайнем случае соглашаются, что строящиеся квадратные метры не дорожают. Иван Романов, управляющий компании «Мосстройреконструкция» (Группа ЛСР), сказал, что цена квадратного метра в жилом квартале «Грюнвальд» остается на прежнем уровне, но при покупке большого объема площадей либо при 100%-ной единовременной оплате «предоставляются индивидуальные скидки».

В отличие от ритейла на московском рынке вечно дорожающей недвижимости всякий намек на сейл воспринимается как крамола. «Покупатель должен понять: большие скидки — признак нестабильного финансового положения компании, поэтому в первую очередь нужно смотреть не на цены, а на стадию строительства дома», — предупреждает Медведев. Максимум, что допускается до конца года, — коррекция цен на переоцененные объекты московского бизнес-класса, т. е. того, что назвать элитным язык совсем уж не поворачивается. Но перспектива 3—5 ближайших лет — рост, рост и рост. «Цены на недвижимость в Москве и области непременно будут выше, чем сейчас», — повторяет Дмитрий Таганов.

Впрочем, по словам Григория Куликова, возможны два сценария для рынка жилья Москвы: стагнация (снизившись на 10—15%, уровень цен через 1,5 года восстановится до уровня середины 2008 г.) и рецессия — падение цен на 25—30%. Многое будет зависеть от действий властей, уточняет он.

Госзаказ может стать спасением для застройщиков. Он обещан — но скорее всего на дешевую недвижимость, которая нужна городу под социальные программы, и не обязательно в черте МКАД. Например, у компании «Главстрой» город выкупил 127 000 кв. м жилья, строящегося в Подольске. Как объяснил Иван Слепцов, директор по связям с общественностью «Главстроя», в Москве в высокой стадии готовности находится жилье более высокого класса, нежели городу нужно для очередников и переселенцев из ветхого фонда.

По словам Григория Куликова, о желании оптом приобрести готовые квартиры для своих нужд заявили Министерство обороны, РЖД и госмонополии.

Но если девелоперы только рады продавать квартиры оптовым покупателям с деньгами, то расставаться с участками под застройку пока не торопятся. «Я не знаю компанию, которая бы сбросила свои инвестконтракты в Москве, речь может идти только о регионах, — говорит Александр Илюхин, гендиректор компании „Апрель“. — Земельные участки в Москве — это последняя крепость, которую сдадут застройщики». На данный момент ни одного предложения о продаже земельных участков в ОРСИ не поступало, подтверждает Инна Липушкина, руководитель аналитического департамента ОРСИ.

Покупать чужие инвестконтракты и сами девелоперы не торопятся. По словам Максима Привезенцева, на данном этапе Mirax Group не направляет средства на покупку каких бы то ни было активов. Начальник отдела маркетинга и рекламы «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов считает, что основные ресурсы сейчас необходимо направить на существующие проекты, а не покупать землю для новых.

Чего хочет Ресин

Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в интервью «Ведомостям» в октябре сказал: «Сегодня цены стабилизировались и наступил переломный момент, когда они могут пойти вниз». Эти слова главного строителя Москвы озадачили участников рынка. Что это — сигнал рынку, что московские чиновники решили умерить свои аппетиты, или предложение застройщикам пересмотреть норму прибыли?

Кто куда пойдет — это еще вопрос. Немало экспертов в беседах с корреспондентами «Ведомостей» высказывали уверенность в том, что рост цен выгоден администрации города, несмотря на все декларативные заявления. Да и сам Ресин в том же интервью заявил: «Мое личное мнение — в ближайшее время цены будут стабильными».

Москва — город богатый, но живут здесь пока еще не одни миллионеры. И если гастарбайтер, человек по определению неприхотливый, знает, как разместиться вдесятером в маленькой комнатенке, то множество других людей, без которых жизнь в столице невозможна, на барак не согласятся. Менеджеры среднего звена, врачи, творческая интеллигенция, преподаватели, квалифицированные рабочие — всем им нужно дать шанс на покупку жилья, иначе неизбежна социальная, да и политическая напряженность. Чтобы этого избежать, властям будет недостаточно ограничиваться многозначительными заявлениями. Возможно, придется развивать программы, направленные на приобретение квартиры в рассрочку.

Бесконечная «элита»

Жилье экономкласса вытесняется за МКАД. Его место занимают объекты дорогих сегментов, в том числе возводимые в малопрестижных ранее районах. Таким образом, можно говорить о формировании нового облика столицы — города успешных и состоятельных людей, считают аналитики компании «Миэль-Новостройки». С этой точкой зрения согласен и Алексей Устинов, указывающий на переосмысление социальной роли Москвы: «Столица теперь рассматривается в первую очередь не как город для жизни, но как город для бизнеса».

«Но если город планирует развиваться, нужны все сегменты рынка, в том числе массовые», — уверен аналитик рынка недвижимости Дмитрий Иванов (ранее работавший в БН «Агент 002»). Сейчас именно самые дешевые квартиры пользуются наибольшим спросом. Аналитик АН «Домострой» Алексей Костылев считает, что как раз безоговорочное лидерство экономкласса в спросе совершенно исключает неконтролируемый рост цен на элитное жилье в Московском регионе.

По данным компании «Калинка-Риэлти», сейчас на первичном рынке элитного жилья в Москве представлено 43 объекта (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»). Жилая площадь элитных новостроек превышает 600 000 кв. м — это более 3100 квартир. В Blackwood несколько скромнее оценивают объем предложения элитного жилья в Москве. Первичный и вторичный рынок в сумме дают не более 500 000 кв. м, считает Ковалев.

По утверждению ведущего эксперта АН Doki Аллы Аксеновой, в общем объеме предложений на рынке жилой недвижимости Москвы самое дорогое жилье занимает примерно 6%, бизнес-класс — 34%, 60% — экономкласс и это соотношение сохранится. Гендиректор брокерско-консалтинговой компании Tweed Ирина Могилатова уверена, что даже с учетом выхода новых масштабных проектов, таких как давно ожидаемый «Красный Октябрь» и «Садовые кварталы», доля элитного жилья все равно не будет превышать 6—7% от общего количества.

«Те платежеспособные покупатели, которые способны были приобретать недвижимость по космическим ценам, уже сделали это», — отмечает Алла Аксенова. Кроме того, добавляет Дмитрий Иванов, люди с деньгами капризны, имеют возможность сравнивать одно с другим и не совсем понимают, почему нужно по лондонским ценам приобретать голые стены сомнительного качества.