Квадрум: Поверь в мечту

Квадрум

В современном мире никого не удивишь долгом или кредитом. Ещё Аристотель говорил: «Если у вас нет денег, то займите. И никогда не занимайте маленьких сумм». Именно так большинство из нас поступает, когда мечта требует немедленного воплощения в реальность.

Купить в долг можно телевизор, шубу, поездку на Бали, машину и даже квартиру. Причём именно недвижимость чаще всего бывает не роскошью и не баловством, а вещью первой необходимости. Понимая это, государство субсидирует ипотечное кредитование именно на рынке новостроек, оставляя, правда, рынок загородных домов без внимания, так как такая недвижимость обычно не бывает единственной.

Но очень часто загородный дом для жителей современных мегаполисов является не только мечтой, дача для нас — образ жизни, это must have среди жизненных ценностей. Лето и дача — неразделимые вещи, которые, скорее всего, прописаны уже в нашем генетическом коде.

Давайте вспомним декабристов, которые в далёком XIX веке были сосланы в Сибирь, некоторые из них обосновались в деревне Урик. Стоит заметить, что деревня эта и так позволяла жить на свежем воздухе и любоваться красотами природы, однако сосланным аристократам понадобились ещё и дачи! И приблизительно в 10 км от деревни декабристы построили себе «загородные» домики, практической надобности в которых не было, но было чёткое понимание, что лето проводить следует исключительно в другом, дачном месте.

Лето на даче проводили даже в революционные 1917-1918 годы. Академик Дмитрий Лихачёв вспоминал, что во время Гражданской войны, когда кругом были разруха и голод, люди всё равно ехали в тёплое время года за город.

Итак, дача это наш национальный феномен. Что же делать, если на покупку столь необходимой недвижимости нет всей требуемой суммы?

Когда не хватает финансов, деньги берут в долг. При покупке недвижимости таким денежным займом является ипотечное кредитование. Однако на загородном рынке ипотека никогда не была сильно развита.

Директор по продажам ГК «САПСАН» Иван Потапов подтверждает это: «В загородных проектах практически отсутствует понятие аккредитации его как таковой, на ипотеку банки идут крайне неохотно. Прежде всего, это связано с тем, что редкие проекты загородной недвижимости способны генерировать для банка высокий и достаточно постоянный поток клиентов».

Кроме того, такое кредитование несёт для банков повышенные риски, так как оно имеет весьма большие отличия от ипотечного кредитования при покупке квартир. Здесь возникают сложности с залогом и с оценкой этого залога. Вадим Погудин, генеральный директор iResidence, объясняет, что покупка загородного дома делится на три составляющие: земельный участок, коммуникации и дом (как готовый, так и подряд на его строительство). У большинства девелоперов это три разных продукта, а, следовательно, и три разных договора. При покупке же квартиры предмет сделки один, а земля и сети неделимо включены в стоимость. Отсюда вытекают возможные проблемы с залогом, надо чётко понимать, подо что именно берётся кредит.

Сложности возникают также из-за проблем в оценке объекта залога. Загородный рынок в своём большинстве предлагает нетиповой продукт, и его оценка в каждом случае индивидуальна. Анна Борисова, начальник отдела ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, рассказывает, что многие банки при кредитовании земли с подрядом кредитуют, исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи земельного участка, и суммы, указанной в договоре подряда. А некоторые банки готовы предоставить кредиты, опираясь на оценочный альбом и не принимая во внимание цену, указанную в договорах на покупку земли с подрядом: «Тут есть один нюанс — оценка будущего предмета залога может быть сильно занижена, и покупатель не сможет получить запланированную сумму, необходимую для приобретения желаемого объекта».

В настоящее же время загородная ипотека вообще переживает трудные времена, так как даже те немногие банки, которые ранее её выдавали, приостановили свои программы в кризис. Но ситуация постепенно выравнивается. Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», сообщает: «С 30 апреля Сбербанк РФ возобновил кредитование загородной недвижимости, и это для рынка загородной ипотеки  является очень значимым событием. С начала мая банк официально объявил о возобновлении приёма заявок на продукт "Загородная недвижимость". Ставки составляют от 14,5 % до 17 % с учётом применения условия "Защищённый кредит", то есть страхование жизни заёмщика является обязательным».

Итак, купить дом всё-таки можно с помощью ипотеки. И здесь возможны три варианта: ипотека на землю, на строящийся дом и на готовый дом.

Зарыть деньги в землю

Получить ипотеку на землю сложнее всего.

Мало кто готов кредитовать землю в чистом виде, хотя земля по закону может выступать предметом залога, так как есть право собственности. Обычно, если кредит всё-таки выдаётся, он оформляется по договору купли-продажи, а денежные средства выдаются после регистрации.

В настоящий момент такое кредитование представляет «Россельхозбанк» под 17 % годовых.

Кредитование стройки

С ипотекой на строящееся жильё также много проблем и совсем мало предложений. Непосторенный дом, естественно, не оформлен как объект загородного строительства, то есть по документам он считается всё ещё обычным земельным участком, но ипотека всё же возможна.

Рустам Азизов, руководитель отдела по ипотеке и работе с партнёрами компании RDI, обращает внимание, что при кредитовании стройки на загородном рынке индивидуально рассматривается каждый случай, и многое зависит от того, как застройщик реализует свой объект: «Иногда банк открывает невозобновляемую кредитную линию и выдаёт кредиты частями по договору подряда, а иногда ипотека оформляется под залог имеющегося жилья, и в таком случае кредитные средства выдаются полностью на основании заложенного имуществ».

Галина Уварова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY, отмечает, что в загородном сегменте всё же существует ипотека, которая выгодна как застройщику, так и самому банку. Это происходит, когда банк принимает непосредственное участие в строительстве посёлка.

Сделки по покупке участка с подрядом кредитует в настоящий момент «Россельхозбанк». Ипотека выдаётся под 17 % при 30 % первоначальном взносе. Например, она действует в коттеджном посёлке «Клязьминский парк».

Кроме этого, ипотека от «Газпромбанк-Инвеста» есть в коттеджном посёлке «Лион». Здесь процентная ставка равняется 12 % и не ограничена максимальная сумма кредита. Ипотека от этого же банка есть и в «Покровском-Рубцово», но ставка там 15,5 % при 50 % первоначального взноса.

Самая выгодная ипотека на такой продукт предлагается банком «Зенит» в коттеджном посёлке «Ильинка». Кредит выдаётся под 10,5 % годовых на 30 лет.

Семейство компаний KASKAD Family работает с ипотекой на землю с подрядом со всеми ведущими партнёрскими банками — Сбербанком РФ, «ТрасКапиталБанком» и «Россельхозбанком». ГК «Экодолье» сотрудничает в этом вопросе со Сбербанком РФ, «ТрасКапиталБанком», «Русью», ОАО «НИКО-БАНКом» и АКБ «Форштадт».

 «Долговой» дом

Кредит под готовый дом — более реальная история, но тоже со своими трудностями.

Легче всего получить ипотеку под таунхаус, который продаётся без земли. Рустам Азизов рассказывает, что здесь механизм кредитования точно такой же как и в жилых комплексах: сперва банк одобряет клиента, потом заключается ДДУ, происходит регистрация договора, а затем перечисление денег. В настоящий момент кредитование таких таунхаусов идёт по программе субсидирования.

Готовый дом также можно купить в кредит. Но на вторичном рынке это встречается крайне редко, так как продавцы не готовы ждать, пока банк одобрит и оформит все документы.

Растягивание сроков оплаты

Очень многие застройщики предлагают на своих проектах разные программы рассрочки. Безусловно, это менее удобно, так как предполагает выплату долга в минимальные сроки. Именно поэтому платить придётся большими траншами.

Однако, как сообщает Анна Борисова, существует на рынке и «займ от застройщика», который выдаётся на более длительный срок под проценты, схожие с ипотечными. Такая схема предполагает регламентирование отношений между покупателем и застройщиком дополнительным договором займа.

И даже если такой опции на объекте нет, то, как отмечает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, в современных реалиях о рассрочке можно договориться с любым застройщиком, причём условия обговариваются индивидуально. Девелоперы идут на уступки, чтобы обеспечить продаваемость своим проектам.

Кроме того, Вадим Погудин, отмечает, что клиент может сделать себе и так называемую «естественную» рассрочку, купив участок без коммуникаций и без подряда. Поэтапное строительство дома и постепенная прокладка коммуникаций даёт возможность делать всё в соответствии с собственными финансовыми возможностями.

Альтернативные варианты

В жизни часто бывает, что требуется не прямая дорожка, а витиеватая. Покупка загородной недвижимости в долг также может происходить по альтернативной схеме.

В качестве такого примера Людмила Цветкова вспоминает лизинг, при котором собственником объекта покупки является лизинговая компания до момента, когда заёмщик полностью погасит свои обязательства перед ней. Такую программу предлагает «ВТБ24» совместно с группой ОПИН. Условия программы довольно лояльные: минимальный первоначальный взнос составляет 20 %, а ставка по кредиту 11,95 %. Срок кредитования — 10 лет, с возможностью пролонгации.

Таким образом, купить загородный дом можно даже не имея 100 % суммы для его оплаты.