Квадрум: Не центром единым

Квадрум

«Спальные» районы Москвы вряд ли могли похвастаться оригинальностью застройки: типовые жилые корпуса, детские сады и школы внутри микрорайона, стекляшки торговых центров на перекрёстках дорог... Поэтому появление проекта с индивидуальной архитектурой сразу делало его знаковым для округи.

Однако в последнее время то тут, то там стали возводиться не обязательно панельные однотипные дома, относящиеся к нижнему ценовому сегменту. Ряд застройщиков выносит свои проекты бизнес- и премиум-класса за традиционные границы престижности — из центра.

Почему они уходят?

Как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», эта тенденция берёт своё начало ещё в 90-х годах, когда компания «Донстрой» возвела в районе Щукино ЖК «Алые паруса», позиционировав как элитный. Вот с той поры в устоявшейся классификации жилья и началась некая путаница. Чем воспользовались и другие застройщики, «оприходовав» для сопоставимых по высокобюджетному классу Покровское-Стрешнево, Филёвскую пойму, Минскую улицу и другие отнюдь не центральные территории столицы.

Развитие дорогих сегментов в направлении из центра закономерно, считает Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group. По её словам, недостаточность свободных площадок для строительства в Москве и вынудили девелоперов обращаться к лакомым кусочкам ранее недооценённых районов с хорошей экологией, транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и вполне респектабельной социальной средой.

Далее — больше! Девелоперы взялись за освоение промзон, реконструкцию старых фабрик, комплексное преобразование кварталов пятиэтажной застройки, обещая нестандартные подходы к градообразованию, в том числе появление на «подведомственной» им т. п. Определенный стимул к этому дал город, который направил центробежные усилия ряда девелоперов именно на такие территории огромного мегаполиса.

Надо отметить и ещё один существенный момент: в непростой экономической ситуации застройщики стремятся диверсифицировать риски. «Например, работающие ранее только в сегменте премиум стали чаще включать в свои портфели проекты уровнем пониже, – комментирует ситуацию Ирина Доброхотова. – К тому же, чем дальше от центра, тем ниже стоимость земли, соответственно, дешевле обходится и сам проект. А чтобы повысить его классность, ликвидность и стоимость квадратного метра, девелоперы возводят дома в лучших традициях элитки, с применением качественных материалов, обустройством огороженной территории и прочими атрибутами дорогого сегмента».

Повлияла на децентрализацию расположения дорогого жилья и миграция бизнес-центров, точнее, смещение коммерческой недвижимости за пределы Третьего транспортного кольца. «В исторической части Москвы рынок «перегрет», и, даже несмотря на кризис, ставки аренды по-прежнему высокие, – говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. – Компании в процессе оптимизации переводят офисы за пределы ТТК, а вслед за ними «переселяется» и топ-менеджмент». Естественно, эти сотрудники нуждаются в качественном жилье.

По мнению эксперта, некоторые районы не такой плотной застройки, как в центре, с большими зелёными участками, местами для парковки смотрятся куда выигрышней тесного и загазованного Садового кольца. Вот и двинулись новые проекты бизнес- и премиум-класса в сторону «первого вагона из центра». Пионерами были Юго-Западный, а также Западный и Северо-Западныйадминистративные округа. Впрочем, набирают активы и другие районы. В компании Knight Frank, например, отмечают привлекательность для развития новых премиальных проектов района Тимирязевский, что в Северном АО. Кроме того, объекты в высоких ценовых сегментах появляются и в наименее престижных локациях — на юго-востоке и востоке столицы.

Местом вместо

Итак, проекты высокого ценового сегмента строятся хоть и в удалении от центра, но в очень достойных районах. Повторимся: как правило, они обладают приличной транспортной доступностью, отличаются хорошей экологией, наличием зелёных зон или водоёмов. То есть ряд характеристик и атрибутов, присущих дорогому сегменту жилья, в любом случае сохраняется. 

«Претендовать на высокой класс такие объекты могут, естественно, если они возведены по индивидуальному архитектурному проекту, при этом применялась монолитная технология строительства, использованы качественные материалы для фасадов и общественных зон, современные инженерные системы, где есть закрытая и благоустроенная придомовая территория, подземная парковка, минимальный набор инфраструктуры, видеонаблюдение, охрана и т. п.», – уверен Владимир Богданюк.

В подтверждение наметившейся тенденции стоит привести данные «БЕСТ-Новострой», где сообщается: с начала прошлого года на столичный рынок вышло 28 проектов бизнес-класса, при этом только пять из них реализуют внутри ТТК, остальные 23 (или 85 %) — за его пределами.

В числе новых «дорогих» проектов вне традиционного центра престижности эксперты компании Est-a-Tet называют клубный дом бизнес-класса «Двинцев, 14», расположенный недалеко от Сущёвского вала (ближайшая станция метро «Савёловская»), и ЖК «Невский» (рядом с метро «Водный стадион») – оба комплекса вышли на рынок в мае. В июне появился в продаже проект премиум-класс «Воробьёв дом». Новостройка находится рядом с природным заказником «Воробьёвы горы».

Неподалёку, на пересечении Мосфильмовской и Минской улиц, строится многофункциональный комплекс «Штаб-квартира на Мосфильмовской», в котором со 2 по 4 этажи займут офисы, торговая галерея, ресторан, а вот с 5 по 29 этажи разместятся 400 одно-, двух- и трёхкомнатные апартаменты. Для крупнейшего российского застройщика, специализирующегося главным образом на микрорайонах комфорт-класса, ГК «МОРТОН» это едва ли не единственное исключение в портфеле проектов.

Впрочем, компания Kalinka Realty оптимальным по соотношению цены и качества премиальным проектом из числа расположенных вне административного центра столицы называют ЖК «Дыхание», который возводится рядом с парком «Дубки» ФСК «Лидер»,также представителем девелоперского сообщества, ориентированного на жильё комфорт-класса.

Они у рассматриваемых объектов довольно высоки: как известно, спрос рождает предложение, а спрос на качественные проекты, пусть даже реализуемые на значительном расстоянии от центра, всегда стабильный. Более того, некоторые дальние районы, такие как прилегающие к Серебряному бору, где сотка земли стоит 450 тыс. долларов, или Покровское-Стрешнево всегда считались престижными.

Но, пожалуй, главное преимущество высококлассных ЖК не «с видом на Кремль» — это бюджет покупки. Квартиры достойного уровня можно приобрести по более-менее доступной стоимости (если сравнивать с ценой предложений в ЦАО).

Так, по данным специалистов «БЕСТ-Новострой», средняя стоимость жилья в новых проектах внутри Третьего транспортного кольца по состоянию на конец июня составляет 318 847 руб. за кв. м, а за пределами ТТК — 224 411 руб. за кв. м. То есть квадратный метр жилья в новостройках бизнес-класса за пределами Третьего кольца в среднем на 30 % дешевле, чем в домах, расположенных внутри него (имеются в виду проекты, вышедшие на рынок в последние полтора года). Как говорится, почувствуйте разницу!

Но при этом многое зависит от конкретного объекта, его качества, масштаба, стадии строительной готовности и других ключевых параметров, существенным образом влияющих на стоимость. В тройке самых дорогих проектов за ТТК Ирина Доброхотова называет ЖК «Виноградный» в Измайлово (средний бюджет покупки 39,5 млн руб.), «Воробьёв дом» в Раменках (39,2 млн) иEgodom в Алексеевском районе (33,7 млн руб). Стало быть, все остальные — дешевле обозначенных.