Коммерсантъ-Дом: Инвестиции на падающем рынке

Ъ-Дом

Подъем продаж на загородном рынке в первом месяце весны, по мнению экспертов, состоялся в основном благодаря существенному укреплению национальной валюты. При этом покупатели в высоком бюджете все больше склоняются к приобретению готовых домов с отделкой, а в более дешевых сегментах охотно раскупают участки без подряда в поселках на начальном этапе строительства.

И все-таки они покупают

На фоне валютных ралли поведение отечественных покупателей объектов недвижимости, и в особенности тех, кто вкладывает в них свободные средства, демонстрирует, пожалуй, полное отсутствие логики. Падение рубля провоцирует ажиотажный спрос. Ослабление иностранной валюты, как ни странно, приводит к тому же самому результату: инвестиции растут как грибы после дождя, несмотря на возросшие налоги и расходы на содержание.

Не стал исключением и загородный рынок, где в марте именно на фоне ослабления доллара произошел подъем продаж. "Такой спрос в высокобюджетном сегменте не наблюдался очень давно",— говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум групп". По его данным, количество заявок, просмотров и подписанных договоров превысило аналогичные показатели нескольких последних лет. "В целом мартовская покупательская активность была выше на 70%, чем в феврале, и на 40% выше, чем в марте 2014 года",— добавляет эксперт.

За первый квартал 2015 года в элитном сегменте первичного загородного рынка было продано около 103 домовладений, что на 14% выше показателя прошлого года: тогда за первый квартал было продано около 90 домовладений. Такие данные приводит Алексей Трещев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank. "По сравнению с четвертым кварталом прошлого года, когда темпы продаж составили в среднем 20 сделок в месяц, спрос вырос на 66%",— замечает эксперт.

Чудеса случаются

Есть и более скромные заявления. По оценкам Юлии Грошевой, директора департамента загородной недвижимости Kalinka Group, число сделок в первом месяце весны по сравнению с февралем выросло примерно на 10%. "Тем не менее если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то мы наблюдаем рост количества обращений по объектам загородной недвижимости на 60%",— уточняет эксперт.

После невероятного ажиотажа в декабре, который позволил закрывать сделки и в январе, и в феврале, март на рынке недвижимости выдался относительно спокойным, резюмирует Валентин Зуев, руководитель отдела продаж Villagio Estate. "Количество авансов по сравнению с февралем уменьшилось примерно на 35%, но этот результат сравним с показателями прошлогоднего марта",— считает Валентин Зуев.

По данным Евгении Пановой, руководителя департамента загородной недвижимости Vesco Realty, статистика марта и вовсе не особенно изменилась по отношению к февралю. Более того, переход от переговоров к сделкам стал происходить, по ее наблюдениям, значительно реже, чем раньше.

"Клиенты избалованы слухами и обещаниями о том, что цены вот-вот упадут, и поэтому ждут чудес,— рассказывает эксперт.— Но даже когда чудеса случаются, они думают, что цена может быть еще ниже". В действительности же объекты ниже рынка дольше двух-трех месяцев в экспозиции не задерживаются: их покупают.

Продаются дешево

Тем не менее цены и средний бюджет предложения на загородном рынке за последние несколько месяцев и правда снизились, так что рост продаж в высокобюджетных сегментах может быть обусловлен в том числе и этим обстоятельством. Многие девелоперы и собственники сразу после январских праздников с целью оживления спроса сделали дисконт на объекты, рассказывает Илья Менжунов. Причем речь идет не только о проектах, которые до сих пор оцениваются в долларах и скидки по ним достигают 40% от уровня декабря, но и о тех, что номинированы в рублях. В последнем случае мартовское снижение составило 10-15% от декабрьского ценника, уточняет эксперт.

Эти данные подтверждают и другие эксперты рынка. "За первый квартал текущего года средний бюджет предложения сократился во всех сегментах рынка загородной элитной недвижимости",— комментирует Павел Трейвас, управляющий партнер Point Estate.

По его данным, максимальное падение цен — на 38,4% — зафиксировано в формате участков без подряда. Теперь средняя стоимость такого земельного надела составляет $1,7 млн, или 96,87 млн руб. Устойчивее всего оказались коттеджи, которые за тот же период подешевели на 4,7%.

Такая динамика поневоле приводит к выводу о том, что строить собственные дома заново состоятельный покупатель больше не хочет, а к готовым домовладениям присматривается весьма пристально. Именно так и обстоят дела, подтверждает Юлия Грошева, и более того, идеальный дом должен быть уже полностью отделан внутри и снаружи. "Большая часть покупок в марте была совершена в объектах на высокой стадии готовности",— добавляет Илья Менжунов.

Зима закончилась

В нижних ценовых сегментах, в частности на рынке "дальних дач", похожая картина. "Несмотря на кризисные тенденции этого года, в марте мы отметили положительную динамику продаж по участкам в поселках с высокой степенью готовности",— рассказывает Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы "Интегра". По его данным, по каждому из объектов компании в январе и феврале совершалось по пять-шесть сделок, в то время как в марте их число достигло девяти. "И это с учетом повышения средней стоимости сделки на 80% по сравнению с тем же периодом прошлого года",— замечает эксперт.

Если в высоких сегментах покупатели все чаще стремятся купить дом, готовый к проживанию, то в эконом- и комфорт-классах поселки в начальной стадии строительства интересуют покупателей ничуть не меньше, чем те, что близки к завершению. "В таких проектах в марте зафиксировано повышение спроса на участки — более пяти сделок при среднем чеке от 890 тыс. руб.",— говорит господин Гордов. Повышение спроса он считает сезонным явлением и в преддверии весеннего бума приподнимает цены на участки и дома на 5-9%.

Другие эксперты говорят о том, что сезонность в текущем году отнюдь не традиционная, так что следующую волну панического спроса можно ожидать уже в апреле-мае. Так считает Евгения Панова. А к концу года, по ее мнению, валюты снова могут рвануть вверх, и тогда "инвестиции в кирпичи" повторятся.

Марта Савенко