О, спорт, ты — мир!
Девелоперы осознают, что спорт не просто веяние последней моды, охватившей средний класс и состоятельных жителей Москвы и Подмосковья. И даже не перспективный тренд, ставка на который гарантирует прибыль в новом проекте. Это некий новый стандарт жизни, который разделяют и поддерживают девять из десяти людей, выбирающих загородный формат для постоянного проживания. «Есть как минимум две главные причины появления в современных загородных посёлках разнообразных объектов спортивной инфраструктуры, — рассуждает директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group Анна Вепринцева. — Прежде всего, это удовлетворение спроса клиентов, ориентированных на повышение качества своей жизни, где здоровье и хорошая физическая форма являются основой основ. Принимая решение о приобретении загородной недвижимости, москвичи не хотят изменять своим привычкам и терять доступ к качественным услугам и товарам, какими они пользовались в столице. Поэтому загородные застройщики предусматривают в своих проектах школы, детские сады, магазины и рестораны, кинотеатры, оздоровительные и спортивные объекты. „Лишние затраты“ в значительной степени компенсируются более высокой ценой квадратного метра в поселках со спортивной инфраструктурой и более живой динамикой продаж, благодаря чему девелоперы быстрее возвращают свои инвестиции в проект. Кроме того, включением спортивных объектов в концепцию посёлка компания-застройщик однозначно добавляет баллы к своей репутации на рынке».
Руководитель проектов семейства компаний KASKAD Family Денис Шевченко отмечает, что любая инфраструктура посёлка капитализирует проект. «Уже давно невозможно представить себе качественные жилые комплексы без продуманной общественной инфраструктуры, включающей в себя социальные и, конечно же, спортивные объекты. Сегодня спорт становится все более популярным среди покупателей загородной недвижимости, причём это касается всех возрастных групп. Поэтому практически все девелоперы стараются максимально продумать данную составляющую и „насытить“ спортом свои объекты», — комментирует эксперт.
У тех, кто решил поселиться за городом, есть возможность выбирать направление Подмосковья, класс и формат жилья, исходя из собственных спортивных предпочтений или определённых увлечений детей. В массовом сегменте обычно присутствует спортивный минимум — беговые и велодорожки, площадки для волейбола и мини-футбола, тренажёрный зал. С повышением качественного уровня посёлка спортивная инфраструктура прирастает полноценными комплексами с залами для фитнеса, йоги, различных единоборств, а также бассейнами, теннисными и баскетбольными площадками и т. д. Отдельные посёлки обретают более узкую спортивную специализацию, обусловленную чаще всего географическим расположением и особенностями рельефа местности», — уточняет Анна Вепринцева.
Вместе с тем, по мнению директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексея Трещёва, лишь несколько лет назад, на более раннем этапе развития рынка элитной загородной недвижимости, спрос на посёлки с определённой спортивной инфраструктурой можно было назвать массовым. Сегодня большинство покупателей удовлетворили свои потребности, и такие запросы стали поступать значительно реже. «Наличие спортивных объектов в составе посёлка или неподалеку, конечно, не является основным фактором при принятии решения о покупке. Сегодня это, скорее, приятный бонус», — считает он.
Директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов подтверждает, что специфические объекты социальной инфраструктуры появляются только в дорогих и больших загородных посёлках: «Для таких проектов строительство редкого или необычного спорткомплекса — это один из способов выделиться на фоне конкурентов и привлечь покупательское внимание. Скажем, в коттеджном посёлке „Целеево“ есть гольф-клуб и площадка для конного поло, в „Пирогово“ — яхт-клуб, в „Княжьем озере“ — центр йоги, в „Пестово“ — теннисный клуб. Все эти объекты инфраструктуры смогли повлиять на темпы реализации проекта».
Безусловно, строительство сложных объектов спортивной инфраструктуры дорого обходится застройщику, однако целиком и полностью включить расходы на их возведение в стоимость коттеджей или участков девелоперы не решаются. Как заявляет Илья Менжунов, завышенный ценник может сильно ударить по ликвидности домов. «В то же время, само собой разумеется, что застройщик не планирует привлечь в качестве покупателей всех любителей, скажем, поло или тенниса. Уникальный спортивный объект, как правило, — это только один из элементов целого комплекса курортно-развлекательной инфраструктуры, органично вписанной в жизнь посёлка. Именно такой комплексный продукт и призван завлечь клиентов», — говорит эксперт.
Для всех или не для каждого?
С окупаемостью спортивной инфраструктуры, действительно, могут возникать проблемы, о чём свидетельствует история развития таких объектов в рамках коттеджных посёлков. На первых порах конноспортивные, яхт- и гольф-клубы обслуживали только жителей посёлка, то есть были ориентированы на внутренний спрос. Теперь практически вся подобная инфраструктура принимает и внешних гостей. Более того, спортклубы обрастают сопутствующими коммерческими объектами: ресторанами, магазинами, кафе, гостиницами, платными пляжами, которые помогают повысить поток клиентов и сделать его стабильно высоким. Иными словами, из отдельных инфраструктурных объектов вырастают полноценные курорты со всеми необходимыми удобствами. Так произошло, к примеру, в посёлке «Целеево», где помимо гольфа и конного поло появились отель и ресторан.
«Сроки окупаемости спортивных объектов в загородных посёлках просчитать куда сложнее, чем для аналогичной коммерческой инфраструктуры в городе. Всё зависит от размеров КП, его местоположения, позиционирования. Однако можно сказать, что целесообразно возводить спортклубы в проектах, насчитывающих не менее 200 – 300 домовладений», — считает Илья Менжунов.
Вполне типичная ситуация, когда есть якорный посёлок с подобным спортивным клубом и множество стародачных посёлков или дачных мест, жители которых пользуются его услугами, уверена генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. Это выгодно как держателям объектов инфраструктуры, которые вряд ли могли бы функционировать и окупать себя, если бы полагались на клиентов из числа жителей собственного посёлка, так и близживущим или вообще приезжающим посетителям из других регионов, ведь им не надо вносить обязательную ежемесячную сумму на содержание клуба, но есть возможность пользоваться полноценным сервисом, который он предоставляет.
«Практически во всех коттеджных посёлках в составе инфраструктуры имеются детские и спортивные площадки, однако развитием спортивных объектов на территории поселка занимаются немногие застройщики, — рассказывает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Поэтому они используют фактор близости с районами и городами, отличающимися развитой инфраструктурой, в том числе действующими спортивными объектами. К примеру, Дмитровский район обладает не только живописными природными характеристиками, но и развитой индустрией развлечений и спорта: здесь находятся горнолыжные курорты „Волен“ и „Сорочаны“, горнолыжный клуб Леонида Тягачёва, спортивно-развлекательный парк „Яхрома“, спортивно-оздоровительный комплекс „Солонцово“, уникальный картодром „Маяк“, различные яхт-клубы, лодочные станции и поля для гольфа»."
Этим соседством объясняет привлекательность коттеджных посёлков «Пестово», «Лазурный берег», «Монаково», «Зелёный мыс», «Аврора» и других Анна Вепринцева. «Запад и северо-запад от Москвы предпочитают поклонники гольфа, тенниса, конного спорта. Популярностью у клиентов пользуются посёлки „Павлово“, „Нахабино Country“, Agalarov Estate, — рассказывает она. — Особого внимания заслуживает ЖК „Олимпийская деревня Новогорск“, авторский проект заслуженного тренера РФ Ирины Винер-Усмановой. На территории жилого комплекса построены Международная академия спорта Ирины Винер, гимназия и детский сад. Кроме художественной гимнастики, дети смогут реализовать свой потенциал в бальных и спортивных танцах. Рядом расположены гольф-поле, теннисный клуб, Академия бокса и Школа восточных единоборств».
Александр Шибаев также отмечает некоторые проекты, где строительство спортивных объектов является обязательным элементом концепции. В КП таунхаусов «Спорт-Таун», что на Киевском шоссе, расположены школа олимпийского резерва, скейт-парк, поле для гольфа, ледовый дворец, стадион и другое. Спортивная составляющая доминирует и в коттеджных посёлках возле деревни Зорино — Zorino Active Resort и Zorino Sport Village, которые представляют собой загородные спортивные клубы. В их распоряжении футбольные поля, теннисные, баскетбольные площадки, площадки под ледовые катки, трассы для тюбинга и т. д.
По информации Дениса Шевченко, в жилом комплексе KASKAD Park реализуется концепция, где под нужды всех возрастных категорий как раз и формировалось наполнение спортивными и детскими объектами. Это спортивные тренажёры, столы для настольного тенниса, скейт-парк, зона для паркура и воркаута, беговая и велодорожки. Ориентировочная стоимость создания всех объектов составляет 6,5 – 7 млн руб. Понятно, что в различных проектах это могут быть совершенно разные по масштабу идеи и затраты.
«С полной уверенностью мы можем сказать, что вложения полностью оправданы, они в значительно степени капитализировали проект, а также добавили ему привлекательности в глазах потенциальных клиентов. Если говорить о цифрах, то наш опыт на рынке загородной недвижимости показывает, что использование в жилом комплексе грамотной, продуманной спортивной инфраструктуры повышает его ликвидность в среднем на 20%», — заключает эксперт.
