Екатерина Румянцева: Дно достигнуто, время покупать недвижимость

Итоги 2015 года на рынке высокопремиального жилья показали: пессимистичные ожидания многих участников рынка, связанные со значительным падением покупательского спроса, не сбылись. Да, на первичном рынке элитного жилья число заключенных сделок сократилось на 10% по сравнению с 2014 годом, в то же время интерес к высокопремиальному жилью сохранялся стабильным. Многие потенциальные покупатели перевели свои активы в валюту и до последнего занимали выжидательную позицию, внимательно наблюдая за рынком в ожидании «дна». Вместе с тем предложения с дисконтами по акциям застройщиков и «кризисным ценам» реализовывались весьма быстро.

Особенно показательным стал декабрь. Помимо очередного витка девальвации рубля он ознаменован еще и двукратным увеличением числа сделок на первичном рынке элитного жилья. По уровню спроса результаты последнего месяца прошлого года в абсолютных цифрах сопоставимы с лучшими докризисными периодами.  

О чем это говорит? Деньги у потенциальных покупателей есть и они готовы вкладывать свои сбережения в элитные квадратные метры. При этом целевая аудитория существенно расширилась за счет бывших клиентов жилья бизнес-класса, «пересидевших» 2015 год в иностранной валюте. Сегодня они могут позволить себе приобрести квартиры и апартаменты более высокого качества, ведь долларовые бюджеты предложения снизились почти вдвое.  

В структуре спроса основной объем продаж пришелся на крупные проекты, экспонируемые в нижнем ценовом диапазоне, где средняя цена квадратного метра не превышает 700 тыс. рублей. Это  обусловлено как существующей структурой предложения, так и более рациональным поведением большинства клиентов: сегодня они выбирают наиболее ликвидные объекты по «хорошей цене». В итоге более 80% заключенных сделок были в бюджете до 130 млн. рублей, или менее $2 млн.

В то же время спрос на объекты класса de luxe оставался устойчивым. Например, в течение года были полностью завершены продажи в ЖК «Булгаков» (Козихинский Б. пер., д. 25), забронированы последние оставшиеся лоты в МФК St. Nickolas (Никольская ул., д. 2/10), продан пентхаус в ЖК «Остоженка, 11» (Остоженка ул., д. 11/17) и другие объекты. Отмечу, что высокобюджетные квартиры и апартаменты покупают состоятельные клиенты, отлично осведомленные о ситуации в стране. Поэтому факт активных продаж в сегмент de luxe является косвенным свидетельством того, что рынок «нащупывает дно», всегда подходящее для выгодных покупок недвижимости.  

На фоне непредсказуемых валютных колебаний в течение всего года наблюдался активный переход рынка высококлассной жилой недвижимости на рублевое ценообразование, более стабильное и понятное покупателей в нынешних условиях. В конце декабря уже более 80% объектов первичного рынка экспонировались в рублях. Долларовое ценообразование сохранилось преимущественно только по объектам класса de luxe.

Для многих проектов переход на рублевое ценообразование стал вынужденным решением, обусловленным «новыми веяниями» рынка. С учетом возросшей себестоимости строительства расчеты в рублях часто влекут снижение маржинальности проектов, на которое девелоперы идут сознательно  ради сохранения спроса.  Тем не менее в абсолютных величинах средняя цена предложения составила 880 тыс. руб. за квадратный метр, практически не изменившись по отношению к концу 2014 года. В то же время по ряду востребованных проектов рост рублевых цен по итогам года составил до 20%. 

Итак, цены на элитную жилую недвижимость стабилизировались в рублях.  Сейчас они в меньшей степени, чем когда бы то ни было, привязаны к курсу доллара.

Первичный рынок элитного жилья постепенно сужается. Уникальные и наиболее ликвидные лоты «вымываются». Все это происходит на фоне снижения реальной доходности жилых проектов, обусловленного инфляционными процессами. Поэтому предпосылок для снижения рублевых цен мы не видим. Многие девелоперы уже работают на уровне, близком к себестоимости. Опускать цены  - значит рубить сук, на котором сидишь. Исчерпав все возможные резервы сейчас, легко заблокировать себе возможность развития «завтра». Все здравомыслящие застройщики это осознают. 

Не исключено, однако, снижение цен по отдельным малоликвидным предложениям и проектам, испытывающим серьезные финансовые трудности - в попытках хоть как-то «удержаться на плаву». Остальные девелоперы будут придерживаться сложившегося ценового диапазона, даже путем сокращения динамики продаж.

Таким образом, наиболее вероятным сценарием-2016 является фиксация официальных цен предложений на текущих уровнях, завуалированный ценовой рост по большинству проектов вследствие сокращения размеров скидок, и плавное повышение цен предложений - до 10-20%, - по проектам, уверенно выполняющим график продаж.

Потенциал спроса на элитное столичное жилье в 2016 году не вызывает, на мой взгляд, большой тревоги. Да, экономический кризис привел к сокращению платежеспособного спроса со стороны покупателей из бизнес-среды. Однако, в краткосрочной перспективе  рынок скорее всего избежит стагнации за счет активизации покупателей-чиновников и клиентов с валютными накоплениями, в том числе из регионов, где люди более склонны к долгосрочным сбережениям.  

По нашим прогнозам, тенденция по сокращению числа сделок в 2016 году может продолжиться, но она не будет носить катастрофический характер и составит не более 10-15%. В то же время ввиду популярной у клиентов «выжидательной стратегии», ожиданий «дна рынка», сделки в течение года будут проходить не линейно. Всплески реального спроса могут быть вызваны валютными колебаниями, стимулирующими акциями застройщиков, реализации отложенного спроса вследствие повышения цен по отдельным проектам, сезонными и иными сопутствующими факторами.

При этом оптимальные по сочетанию цена/качество лоты в интересных проектах будут уходить в первую очередь. В то время как доля малоликвидных объектов продолжит увеличиваться в общей структуре предложения на рынке.