back

Домик на юге: в каких странах россияне покупают недвижимость в 2023 году

В прошлом году россияне стали чаще покупать зарубежную недвижимость. Одни приобретали жилье для переезда, другие — чтобы сохранить, а по возможности и приумножить деньги. В 2023-м интерес к зарубежному жилью не ослабевает. Где россияне покупают недвижимость, почему стали предпочитать дома поменьше и на какие направления стоит обратить внимание, чтобы не потерять время и деньги, рассказала председатель совета директоров и основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева

Как изменились приоритеты покупателей элитной недвижимости за рубежом 

По нашим наблюдениям, внутри России покупатель стал более осторожным. Независимо от целей приобретения недвижимости он стремится сократить риски, поэтому сегодня чаще отказывается от долгосрочных проектов и от жилья на этапе котлована. В основном люди вкладывают деньги в завершенные или хотя бы находящиеся на финальной стадии проекты. А вот при покупке зарубежной недвижимости многие принимают решение быстрее. Спрос россиян на недвижимость за границей вырос в 2022 году вдвое и продолжает расти. При этом приоритеты у некоторых покупателей поменялись.

Для инвесторов, с которыми мы работаем, теперь в фокусе не увеличение капитала, а сохранение покупательной способности портфеля. Кроме того, из-за неопределенности будущего выросла важность высокой ликвидности объектов и возможности быстро выйти из них. Поэтому покупатели чаще выбирают объекты меньшей площади — чем крупнее объект, тем труднее его продать.

Значимым критерием при выборе страны для покупки недвижимости стала возможность получить гражданство или ВНЖ. Россияне ищут «запасной аэродром». Раньше «золотые паспорта» состоятельные покупатели получали в странах ЕС, например в Греции и Португалии. Но эти страны в 2022 году стали отклонять заявки россиян. Поэтому сейчас те же программы люди ищут в «дружественных» или хотя бы нейтральных странах.

Вдобавок санкции, введенные после начала «спецоперации»*, усложнили проведение финансовых сделок, поэтому еще один критерий выбора наших клиентов — это простота процесса. Покупателю важно, чтобы у него не возникло проблем с переводом средств из российских банков, подтверждением их легальности, проведением любых транзакций.

Какие направления в 2023 году интересны россиянам

Согласно нашим данным, в прошлом году россияне покупали зарубежную недвижимость в основном в ОАЭ и Турции. В 2023 году эта тенденция сохранилась. В I квартале 2023-го россияне лидировали среди прочих иностранцев по количеству купленной недвижимости в Турции: каждый месяц они приобретали более 1000 объектов. К маю цифра уменьшилась до 991 объекта за месяц, но россияне все еще в лидерах.

Турция, по нашим наблюдениям, еще с 2020 года набирает популярность как страна для покупки зарубежной недвижимости. В основном у россиян популярны Стамбул и Анталья. Эта страна интересна возможностью получить гражданство за инвестиции от $400 000 или ВНЖ за покупку недвижимости от $75 000 ($50 000 для некоторых городов). Также Турция проявляет нейтральную позицию по отношению к России, а с учетом недавней победы Эрдогана, вероятно, в ближайшее время эта позиция сохранится, что дает определенное ощущение стабильности.

ОАЭ — направление в первую очередь для обеспеченных россиян, и здесь больше всего интереса вызывает Дубай. Страна не вводила санкций в отношении россиян, активно развивается, становится центром деловой активности. Население Дубая в основном состоит из экспатов, которые получают резидентскую визу (аналог ВНЖ), в том числе и за покупку жилья. Помимо Дубая, россияне интересуются Бахрейном: доля покупателей из России на первичном рынке жилой недвижимости этой страны в I квартале 2023 года выросла на 30% по сравнению с IV кварталом 2022 года.

Также интересна россиянам недвижимость в Таиланде, на Кипре, в Португалии и Греции. Но на долю этих стран приходится уже значительно меньшее количество сделок, чем на долю Турции и ОАЭ. А среди стран СНГ большой популярностью пользуется Грузия: в 2022 году россияне купили здесь больше жилья, чем другие иностранцы.

Что происходит с рынком недвижимости в популярных  странах

Турецкий рынок недвижимости большой и обладает огромным потенциалом. За 2022 год он вырос на 168,7%, по оценкам ЦБ Турции, на нем реализовали почти 1,5 млн объектов жилой недвижимости, увеличилась и доля сделок с иностранцами — на 4,6%. У Турции в целом есть несколько драйверов роста: это активный туризм, который повышает спрос на арендное жилье, а также хорошее географическое положение, высокие темпы строительства и экспорт.

Тем не менее турецкий рынок недвижимости иногда штормит. В феврале на него повлияли мощные землетрясения. Они привели к разрушению зданий и стали причиной падения спроса на недвижимость — это было заметно по отказу от сделок в нашем турецком офисе. При этом квартиры в более безопасных районах резко подорожали. В ближайшее время покупатели недвижимости в Турции будут подбирать объекты, исходя из сейсмических рисков. Сейчас ситуация восстанавливается, покупатели возвращаются. Уже в марте рынок недвижимости Турции вырос на 5,4%, говорит турецкий ЦБ.

Рынок недвижимости ОАЭ еще с начала 2022 года выделяется стремительным ростом цен. Элитная недвижимость Дубая в I квартале 2022 года подорожала на 58,9% к I кварталу 2021 года. По нашей аналитике, средняя стоимость жилья в строящихся многоквартирных комплексах за 2022 год достигла 1,4 млн дирхамов (около 32 млн рублей), а виллы на первичном рынке — 2,6 млн дирхамов (около 60 млн рублей). Цены за квадратный метр для квартир и вилл увеличились на 18% и 41% соответственно.

Некоторые эксперты полагают, что рынок недвижимости в Дубае перегрет. Но, согласно исследованию UBS, Global Real Estate Bubble Index в 2022, цены в Дубае справедливые. А действительно, стремительный рост рынка недвижимости Дубая связан не с надуванием пузыря, а с курсом властей ОАЭ на привлечение инвестиций и человеческого капитала.

Что нужно учитывать перед покупкой недвижимости за рубежом

Независимо от страны, в которой находится заинтересовавшее жилье, покупателю стоит детально изучить несколько нюансов, актуальных в новой реальности. Во-первых, пристального внимания заслуживают вопросы налогообложения, особенно если цель покупки — получение дохода с аренды. Во-вторых, нужно обратить внимание на особенности комплаенса в местных банках: какие документы запросят, как долго будут проверять покупателя. В-третьих, оценить возможность международных переводов денег: через какие банки, как долго идут деньги, нужно ли открывать местный счет или можно провести транзакцию из России и т. д.

Еще со времен пандемии растет популярность онлайн-сделок, однако местные агенты могут умолчать об особенностях и нюансах выбранного объекта. Поэтому по возможности имеет смысл все же прилететь и осмотреть его лично и только потом заключать сделку.

При выборе страны для инвестирования стоит обратить внимание на климатические особенности региона. Это порой влияет на рынок недвижимости. Например, в Дубае шансы сдать жилье в аренду с мая по сентябрь падают. Жара выше 50°C вынуждает многих уезжать из ОАЭ. А частые стихийные бедствия в регионе заставляют девелоперов менять подход к строительству объектов — как в Турции после землетрясений. Это может приводить к удорожанию жилья. В то время как объекты в уязвимых зонах будут дешеветь, потому что владельцы стремятся избавиться от них.

Особенности культуры и традиций страны тоже могут влиять на рынок недвижимости и доходность разных объектов. Например, по поводу ОАЭ, и Дубая в частности, есть мнение, что в Рамадан (месяц обязательного поста) рынок засыпает, сделки замирают. Наша практика показывает, что это не совсем так. Единственный момент, связанный с традициями: во время Рамадана люди больше времени проводят на семейных мероприятиях, поэтому растет спрос на краткосрочную аренду жилья рядом с мечетями.

Инвесторам, которые планируют вкладывать деньги в недвижимость ОАЭ, стоит учитывать несколько нюансов. Первый: застройщики в ответ на высокий спрос выводят все больше проектов, и, по опыту наших клиентов, у инвестора есть риск столкнуться с потерей ликвидности объекта. Возникают сложности с перепродажей, потому что на рынке растет предложение. В частности, такое возможно с башнями-высотками на 600–800 квартир. Чтобы снизить риски потери ликвидности, лучше вкладываться в нишевые проекты.

Второй нюанс: динамика рынка Дубая скачкообразная, как показывает наш анализ, и после бурного роста всегда наступает затишье. В какой-то момент цены могут начать корректироваться, и есть риск попасть в «яму спроса». Тогда упадет доходность от спекуляций: опять же, будет сложнее выгодно перепродать объект. Но пока мы не видим предпосылок к остановке роста рынка.

Проблемы россиян при покупке зарубежной недвижимости

Главная трудность в покупке недвижимости за рубежом сегодня — это международные платежи: не все зарубежные банки соглашаются принимать транзакции из России, кто-то очень подозрительно относится к этим деньгам и слишком тщательно проверяет их происхождение. В ряде «недружественных» стран, в основном европейских, нужно открывать счет в местном банке для таких сделок — а это задача даже не с одной звездочкой. 

А некоторые страны и вовсе ввели законодательный запрет на продажу недвижимости россиянам: например, так сделали власти Литвы для нерезидентов. А получить карточку ВНЖ в Литве сейчас крайне сложно.

Традиционно лояльными остаются «дружественные» и нейтральные страны. Это уже перечисленные ОАЭ, Турция, Таиланд. В них нет больших сложностей с проведением сделок. Но есть другие препятствия: в Турции и Таиланде, где чек ниже, чем в ОАЭ, сейчас дефицит новостроек. Инвесторам приходится покупать объект на этапе котлована и надеяться на рост цены для успешной продажи в дальнейшем.

Дубай лояльно настроен к покупателям недвижимости из России: ограничений не вводит, не интересуется происхождением денег, обладает базой для проведения сделок через SWIFT. Что еще интереснее, купить недвижимость в Дубае можно даже за криптовалюту. Принимают Bitcoin, Etherium и Altcoin Ripple (XRP), но самая популярная — это Bitcoin. Сделка происходит на проверенных площадках, которые покупают валюту и меняют на дирхамы. Процесс практически моментальный и прозрачный.

Сравнительно нейтрально настроенный Кипр периодически удивляет неприятными сюрпризами: например, в апреле крупнейший в регионе банк, Bank Of Cyprus, начал уведомлять россиян о закрытии счетов.

Привлекательные для россиян страны ближнего зарубежья и СНГ серьезных ограничений не вводят. Однако не везде ситуация стабильная. Например, в парламенте Грузии зарегистрирован законопроект, который может запретить продажу недвижимости россиянам.

Как скоро окупятся инвестиции 

В качестве инвестиционного инструмента недвижимость на Ближнем Востоке значительно привлекательнее недвижимости в Турции, Таиланде, на Кипре и в других доступных россиянам странах. Доходность инвестиций в ОАЭ в среднем находится на уровне 7–8%. Точная цифра зависит от типа недвижимости. Например, Prime Offices принесут 6,75–7,25%, а жилая недвижимость — 7–7,5%. При этом цифры постоянно растут.

Жилье в Турции чаще приобретают ради паспорта и непосредственного проживания. В Стамбуле доходность от сдачи в аренду составит 2–4% годовых, на побережье возможны 5–10%, но и цена самих апартаментов там выше. К тому же в Турции случаются землетрясения, что может негативно влиять на инвестиционную привлекательность жилья в некоторых районах. Но все новые комплексы строят и проверяют на сейсмоустойчивость, что для инвесторов служит гарантией спокойствия и надежности вложений. Также жилье в Турции можно перепродать, но если его приобрели по инвестиционной программе, то только через три года.

На какие страны обратить внимание 

В ближайшие два года Ближний Восток продолжит набирать популярность у инвесторов за счет активного развития инфраструктуры, экономики и бизнес-возможностей. Здесь фокус внимания инвесторов сосредоточен на ОАЭ. Эмираты вошли в мировой рейтинг наиболее привлекательных для инвесторов рынков Kearney’s FDI Confidence Index (FDICI). В ближайшие два-три года ОАЭ могут привлечь большой объем инвестиций, в частности, за счет роста числа амбициозных проектов, таких как город будущего Масдар с нулевым выбросом углерода, работающий на альтернативных источниках энергии.

Аналитики CBRE ожидают рост ВВП Эмиратов на 2,4% в 2023 году, а также рост неуглеродного сектора на 3,8%. Увеличивающийся уровень занятости на офисном рынке приводит к повышению арендных ставок: в классах Prime, Grade A, Grade B и Grade C — на 13–-28%. А основное направление инвестиций в ОАЭ — это Дубай, где в I квартале 2023 года заключено на 40,7% больше договоров аренды, чем в I квартале 2022-го.

Кроме Дубая, мы рекомендуем присмотреться к Абу-Даби. По нашей аналитике, сейчас здесь сосредоточено более 80% капитала ОАЭ и открываются огромные возможности для релокации инновационных компаний. С 2019 года приобретать недвижимость в собственность в Абу-Даби могут и иностранцы, поэтому сейчас число сделок в эмирате растет. Чистая прибыль ведущего застройщика, Aldar Properties, в I квартале 2023 года выросла относительно того же периода 2022 года на 22%, до $227,6 млн.

Еще одно перспективное направление на Ближнем Востоке — Оман. Здесь лояльное законодательство для инвесторов, есть возможность 100% владения недвижимостью для иностранцев, а экономика и политическая ситуация относительно стабильны. За покупку недвижимости (от 250 000 оманских риалов или от 56 млн рублей) можно получить визу резидента на 5–10 лет для всей семьи, включая несовершеннолетних детей. Кроме того, Оман отменил двойное налогообложение с Россией, что важно в первую очередь для переноса бизнеса, но и потенциальный интерес к инвестициям в недвижимость может увеличить.

Также стоит периодически изучать новости Саудовской Аравии: государство нацелено на увеличение населения и не исключено, что скоро разрешит иностранцам приобретать недвижимость. Тогда Саудовская Аравия может даже стать популярнее Эмиратов.

Спрос на европейскую недвижимость у россиян не уйдет в ноль, несмотря на все сложности, купить ее еще возможно. В частности, в Португалии, Италии, Испании, Греции. Но с учетом массы ограничений и рисков со стороны ЕС недвижимость в странах Ближнего Востока, Турции и Азии будет привлекать больше российских покупателей. Тем более что перспективы, особенно в ОАЭ, довольно хорошие.

Последние новости

Смотреть все