Загородная недвижимость в Подмосковье теряет покупателя: в кризис многим она просто не по карману. Даже на элитной Рублевке, чья аудитория считается к кризису устойчивой, покупателей мало. А предложение как раз есть — продавцы стараются избавиться от дешевеющих активов. Появились объекты с дисконтом до 75 процентов.

Рублевская распродажа

По итогам первого полугодия 2015 года на долю Рублево-Успенского шоссе пришлось пять процентов от всех сделок с элитной загородной недвижимостью на первичном рынке: было реализовано девять объектов. В числе поселков, где состоялись продажи, рассказывает директор отдела городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев, — «Азарово», «Николино» (20 километров от МКАД), Parkville (10 километров от МКАД). Все «продажные» поселки Рублевки отличаются уровнем инфраструктуры, особенно детской и спортивной. В «Азарово» — школа, детский сад и спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, фитнес-центром, теннисными кортами. В «Николино» — собственные пляж, пункт проката лодок и катамаранов, SPA-комплекс, фитнес, бассейн, банный комплекс. В Parkvillе — детский сад и школа «Президент», магазин, салон красоты, своя набережная с пляжем.

Хотя можно предположить, что продажи в перечисленных поселках прошли не только благодаря их уникальным характеристикам. По словам Алексея Трещева, в Parkville за первый квартал 2015 года цены снизились в среднем на 23 процента. В «Азарово» дисконт появился во втором квартале, причем на некоторые таунхаусы достигали 70 процентов, а на один индивидуальный дом цена была снижена и на 75 процентов. Как один из примеров — таунхаус общей площадью 628 квадратных метров на участке в восемь соток продали за 40 миллионов рублей — и это, к слову, была самая низкая за полгода цена предложения на всей Рублевке.

Средняя же стоимость проданных домовладений составила по итогам полугодия 5,56 миллиона долларов (элитный рынок всегда со скрипом переходит на рубли, мотивируя ценник в долларах либо евро тем обстоятельством, что целевая аудитория не держит средства в российской валюте), а средняя площадь домов — 824 квадратных метров. При этом Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed отмечает, что летом проходили и более крупные сделки — в бюджете 10 миллионов долларов и выше.

По данным Knight Frank, предложение на рынке элитной загородной недвижимости Рублево-Успенского шоссе сегодня представлено 68 домовладениями в пяти поселках (Parkville, «Азарово», «Барвиха XXI», «Жуковка XXI», «Николино»). В компании Kalinka Group количество выставленных на продажу объектов оценивают в 150 штук: подсчитали и коттеджи, и таунхаусы. Значительная доля предложения сформирована за счет проекта «Азарово», где продается более 50 лотов, уточняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Сотни домов for sale

Основной же объем рублевского предложения обеспечивает вторичный рынок. Директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын оценивает его долю в 80 процентов. По данным Kalinka Group, сейчас на вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе экспонируется около 400 домовладений, а в компании Knight Frank насчитали целых 700 лотов.

Рост объема предложения начался еще в 2013 году — по его итогам, число выставленных на продажу домов увеличилось на 15 процентов, а за 2014-й предложений стало больше еще на 25 процентов. Как объясняет Екатерина Румянцева, экономическая и политическая турбулентность и связанные с ними процессы: резкие колебания курса валют, новый порядок расчета налога на имущество физических лиц и проч., заставили состоятельных россиян пересмотреть и оптимизировать свои активы. И если раньше недвижимость, которая простаивает «про запас», проблемой не считалась, то в кризис собственники задумались о необходимости содержания таких активов.

Основной сложностью, мешающей продаже дорогостоящих активов, является их физический и моральный износ, характерный, по словам Алексея Трещева, для 90 процентов жилого фонда. Дома, возведенные 15-20 лет назад, уже не соответствуют требованиям клиентов, готовых платить миллионы долларов. Другого выхода, кроме как снижать цену, эксперты не видят. И все же, как говорит Екатерина Румянцева, на дисконт порядка 50 процентов стоимости собственники идут разве что в исключительных случаях или в критических ситуациях: в связи с выездом за границу, с необходимостью срочного погашения кредита, с проблемами в бизнесе и т.п. «Таких продавцов на рынке — единицы, и объявлений о продаже этих домов вы не увидите в открытых источниках», — отмечает эксперт.

В перечне самых дорогих объектов, проданных на рублевском направлении в 2015 году, фигурирует дом общей площадью 1200 квадратных метров на участке 90 соток в поселке «Сосновый бор» (23 километр Рублево-Успенского шоссе). сумма сделки — 14 миллионов долларов. В двухэтажном доме с мансардой четыре спальни, библиотека, бильярдная комната, кинозал, бассейн и др. В 12 миллионов долларов обошлось покупателю домовладение в поселке «Жуковка XXI» (9 километров от МКАД). На участке в 50 соток расположен двухэтажный дом с четырьмя спальнями, предусмотрена квартира для персонала с отдельным входом. А за 10 миллионов долларов была продана огромная (2145 квадратных метров) резиденция в поселке «Жуковка» (10 километров от МКАД), на участке в 80 соток и с ландшафтным дизайном в японском стиле.

Вечные ценности

Каков прогноз дальнейшему развитию ситуации? Хотя состояние экономики явно не располагает к увеличению спроса на подмосковную «элитку», своего покупателя Рублевка сохранит, уверены риэлторы. Объясняется это отсутствием альтернатив. «Рублево-Успенское шоссе было и остается приоритетным направлением с точки зрения запросов потенциальных покупателей высокого ценового сегмента», — говорит Алексей Трещев. Это единственное направление, где никогда не вырастет массовая застройка, размывающая границы между элитарным и массовым продуктом, добавляет Сергей Колосницын. К тому же шоссе — тупиковое, то есть, оно никогда не станет проходным, и автомобильный трафик не сможет увеличиваться в разы с развитием новых городов-спутников или микрорайонов массовой застройки.

Еще один признанный плюс Рублевки — инфраструктура. Десятилетиями в районе престижной трассы строились и модернизировались торговые, деловые и спортивные центры, высококлассные медицинские и престижные образовательные учреждения, гастрономические рестораны, люксовые автосалоны и т.п. После ввода платного дублера, отмечают в агентстве Tweed , за Рублевкой закрепилось прозвище «СтоРублевка». И все же, платный участок Минского шоссе значительно облегчил транспортную доступность левой части Рублево-Успенского шоссе.

Основной конкурент Рублевки — Новорижское шоссе, которому прочили славу «новой Рублевки» — постепенно утрачивает свои позиции одного из лидеров загородного элитного рынка по причине массового строительства малоэтажного жилья и появления все новых и новых планов в этом направлении. А Калужское, Киевское и Минское направления пока до лидирующих позиций «не доросли»: не хватает статусности, социальной однородности, да и с транспортной доступностью не очень.