Ъ-Дом: Консервативный Лондон

Ъ-Дом

Прошедшие британские выборы подтвердили и укрепили лидерство правящей консервативной партии. Исход выборов в общем-то не вызывал сомнений, и все же осторожный рынок недвижимости на время предвыборной кампании "приглушил активность". Сейчас же, когда все тревоги позади, специалисты ждут нового роста цен и количества сделок.

О причинах паники

Конечно, у истории нет сослагательного наклонения, но анализ последствий, если бы выборный расклад оказался иным, достаточно интересен. "В случае ухода тори на второй план были бы приняты меры, которые отрицательно повлияли бы на рынок жилой недвижимости Великобритании и Лондона,— описывает ситуацию Ричард Валентайн-Селси.— В частности, ожидалось введение "налога на особняки" и регулирования арендных цен".

Как отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина, часть покупателей, в основном рассматривающих объекты недвижимости в высоких бюджетах — от £10 млн, до выборов занимали выжидательную позицию. Причем это коснулось покупателей со всего мира, среди которых оказались и россияне. Главная причина затишья — возможность введения новых ежегодных налогов на недвижимость премиального сегмента: высокобюджетные отдельно стоящие особняки. Идея как раз выдвигалась партией лейбористов в конце прошлого года. После этого, говорит Марина Кузьмина, около 30% потенциальных покупателей приостановили поиски объектов недвижимости до прояснения ситуации.

Введение налога на особняки привело бы к уходу с лондонского рынка инвесторов и собственников жилья верхнего класса и препятствовало бы приходу новых. Кроме того, это оставило бы впечатление у иностранных инвесторов, что им больше "не рады", что привело бы к сокращению инвестиций в Лондон. О губительности для рынка элитной недвижимости возможного введения mansion tax говорит и Гари Хейвуд: "Этот рынок переживал бум в последние годы — в завершающей стадии строительства находится большое количество элитных объектов, которые в случае прихода к власти лейбористов оказались бы никому не нужными". "Введение ежегодного налога на особняки (планировалось от 0,05% от стоимости и выше ежегодно для объектов стоимостью от £2 млн) привело бы к снижению бюджетов покупки, а часть покупателей, скорее всего, переориентировалась бы на другие сегменты и направления,— говорит Марина Кузьмина.— На какие именно, сложно говорить, это бы показало время, на данный момент многие наши покупатели рассматривают наравне с Великобританией Швейцарию для собственного проживания, а Австрию и Германию — для инвестиций". А ведь еще есть и азиатские рынке, где от инвестиций тоже не отказываются.

Арендные страдания

Вторая "тревожная кнопка" предвыборной гонки — перспектива введения ограничений на размер арендной платы. Такое ограничение могло бы довольно больно ударить по рынку недвижимости. Дело в том, что, по данным Knight Frank, примерно 80% всех сделок и запросов — это инвестиционные покупки в новых объектах на этапе строительства с целью перепродажи или сдачи в аренду: инвесторов привлекает система оплаты (10% вносится сразу, а далее беспроцентная рассрочка до окончания строительства с оплатой 70%, когда объект достроится).

"Такие покупки рассматриваются как возможность стабильно сохранить средства и диверсифицировать инвестиционный портфель. Остальные 20% — покупка готовых объектов для собственного проживания, а также объектов под реконструкцию и дальнейшую перепродажу. Здесь надо отметить, что с точки зрения частного инвестора держать деньги на депозитах в стране не так выгодно из-за низких процентных ставок (2-3%)",— замечает заместитель главы представительства холдинга RD Group по финансово-экономическим вопросам Татьяна Хорева. Ситуацию усугубляет необходимость платить налог с процентов от банковского депозита. По этой причине британцы, как и россияне, предпочитают вкладывать средства в недвижимость и сдавать ее в аренду.

На этом арендно-благополучном фоне Эд Милибэнд, лидер Лейбористской партии, предложил ввести трехлетние ограничения на повышение арендной платы, благодаря чему, по его мнению, стоимость аренды не могла бы подниматься выше, чем инфляция потребительских цен. "Это спровоцировало всплеск негодования арендаторов и вызвало негативную реакцию инвесторов, обескураженных подобными планами государственного вмешательства в ситуацию на рынке аренды. Кроме того, такая политика лейбористов столкнулась с разносторонней критикой: решение жилищной проблемы. Все же стоит начинать с поставки предложения, а не с замораживания арендных ставок",— комментирует ситуацию управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Рыночный спрос

"По нашей оценке, после объявления результатов всеобщих выборов в парламент страны в Великобританию возвращается спрос на дорогую недвижимость,— говорит Наталья Никитчук.— Так, только за первую неделю с моментов выборов объем заключенных сделок в премиальном сегменте Лондона оценивается в £1 млрд., что в три раза превышает объем сделок за весь первый квартал текущего года". "Мы ожидаем, что отложенный спрос, накопившийся за предвыборный период, вновь вернется на рынок элитной недвижимости в течение оставшихся месяцев 2015 года и в 2016 году,— говорит Лусиан Кук.— Что касается предложения, то для того, чтобы реализовать довольно существенные запасы, накопившиеся за длительный период предвыборной "осторожности", потребуется определенное время. Мы ожидаем, что потенциальные продавцы, которые перед выборами придерживались подхода "Поживем — увидим", теперь выставят на продажу еще больше премиальных объектов недвижимости".

"Пряником" от консерваторов будет и изменение налога на наследство. C приходом тори к власти, по их собственному обещанию, наследники жилых объектов стоимостью до £1 млн не будут облагаться налогом. Таким образом, подсчитал Гари Хейвуд, за дом стоимостью £1 млн придется заплатить £140 тыс. Этот план консерваторов будет осуществлен в 2017 году. До этого инициатива была заблокирована коалиционным правительством, состоящим из консерваторов и либерал-демократов. Пока же, комментирует ситуация Игорь Индриксонс, налогом не облагаются наследуемая недвижимость стоимостью ниже £325 тыс., налог на наследство для объектов, чья цена оказывается дороже, сегодня составляет 40% от их стоимости. К дополнительным бонусам, которые получила Великобритания от прихода консерваторов, Татьяна Хорева относит возможное увеличение порога дохода физических лиц, не облагаемого налогом, а также предоставление налоговых послаблений при покупке недвижимости гражданином страны первый раз в жизни.

Курс на окрестности

Наконец, если говорить о потенциальном росте цен в разных районах Лондона, то восстановление тенденции нужно рассматривать, отталкиваясь от той ситуации, которая имела место перед началом периода предвыборной неопределенности, считают эксперты.

"Лондонские рынки элитной недвижимости на тот момент характеризовались намного более высокими ценами, чем рынки недвижимости в пригородной зоне и за ее пределами. Кроме того, теперь на этот сегмент будет оказывать влияние повышение гербового сбора, имевшее место в декабре 2014 года. Наибольший рост цен, по нашим прогнозам, будет иметь место на рынках элитной недвижимости за пределами Лондона,— комментирует ситуацию Лусиан Кук.— Улучшение ситуации на лондонском рынке, скорее всего, является достаточным для того, чтобы вызвать возобновление волнового эффекта на рынках за пределами столицы, поскольку люди, переезжающие из Лондона, считают, что им будет гораздо проще продать свое жилье и получить выгоду от разницы в ценах с остальной частью страны. Определенное влияние на развитие сегмента будет оказывать и низкая банковская ставка. "Банковская ставка 0,5% останется еще на годы, с этим соглашаются большинство экспертов,— говорит Гари Хейвуд.— Это будет еще больше двигать ипотеку и, следовательно, продажи, строительство и в целом активность рынка". По словам эксперта, ипотечный рынок и сейчас дает кредиты под довольно привлекательный процент на длительный период. Довольно часто встречается ставка в 3% на срок до десяти лет.

По прогнозам Savills, в течение следующих пяти лет рынок премиальной недвижимости продемонстрирует устойчивый рост — на 22,7% в Лондоне и на 23,9% в регионах.