Без скачка и задоринки

Коммерсант Деньги, 13.09.2010

Август оказался месяцем парадоксов. Объемы предложения новостроек снижались, а цены не хотели расти, как логично было бы предположить. Объем сделок в среднем по рынку не сильно увеличился, но продавцы полны радужных ожиданий.

Август оказался месяцем парадоксов. Объемы предложения новостроек снижались, а цены не хотели расти, как логично было бы предположить. Объем сделок в среднем по рынку не сильно увеличился, но продавцы полны радужных ожиданий. Неочевидная логика
Возникает такое ощущение, что цены на рынке жилья ведут себя как-то неправильно. "В августе 2010 года общий объем предложения квартир в Москве снизился на 2,4%, до 46,1 тыс. объектов. А за три месяца общий объем предложения на вторичном рынке недвижимости в столице сократился в среднем на 2,5%. При этом число предложений в сегменте наиболее дешевого жилья уменьшилось на 5,6%",— приводит свои данные Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". А средняя рублевая цена предложения в прошедшем месяце, по его же данным, уменьшилась на 1,7%, до 189,2 тыс. руб. за кв. м. Странно: при значительном уменьшении объема цены должны бы подниматься, а не наоборот.

Но это в целом по рынку, а по сегментам картина иная. На вторичном рынке недвижимости Москвы, по информации Василия Митько, генерального директора агентства МИАН, произошел рост предложения аж на 18%. И при этом средняя стоимость квадратного метра не только не снизилась, но даже выросла на десятые доли процента — со 150,6 тыс. руб. за кв. м до 150,9 тыс. руб.

На самом деле логика во всем этом есть, хотя она и неочевидна. Сокращение объема происходит прежде всего за счет новостроек экономкласса. Они продаются довольно быстро, а новые проекты почти не появляются. Что же касается цен, то они не растут по двум причинам. Во-первых, ценовой уровень и так достаточно высокий, практически на пределе покупательских ожиданий. А во-вторых, из-за быстрого цикла строительства панельных домов цены на начальной стадии практически не отличаются от конечных. Или же сами продавцы изначально закладывают "отсекающие" цены, фактически соответствующие уровню готового дома.

Что же касается вторичного рынка — здесь ситуация совсем другая. Продавцы в течение всего лета придерживали свои квадратные метры (кроме тех, кто был заинтересован в срочной продаже по каким-то личным обстоятельствам). К концу августа они почувствовали некоторое увеличение цен и начали активнее выставлять на продажу городские квартиры. То есть логика получилась обратная: сначала чуть повысилась цена, следом на рынке оказалось большое количество отложенного предложения.

Подмосковный рост
А вот на многоквартирном рынке Подмосковья, в отличие от московского, присутствует вполне прямая и явная взаимосвязь между объемом предложения и ценами.

"В августе на рынке новостроек Москвы и Московской области наблюдалась различная динамика изменения объема предложения,— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-новостройки".— В Москве на протяжении последних двух месяцев происходит уменьшение объема предложения в среднем на 7-10% в месяц. В Подмосковье, наоборот, начиная с конца прошлого года наблюдается стабильный рост предложения. В среднем объем предложения на первичном рынке Подмосковья в августе увеличился на 3%. В августе цены на новостройки Москвы фактически остались без изменений, в то время как в Подмосковье за счет выхода нового объема квартир наблюдалось небольшое снижение среднего уровня цен на уровне 1,1%".

Несмотря на активное строительство в подмосковных городах, эксперты сходятся во мнении, что пока еще спрос не удовлетворен: москвичи продолжают активно покупать подмосковные квартиры из-за их относительной дешевизны.

Почти без скидок
Топтание цен на месте — явление отчасти кажущееся: цена предложения уже практически не отличается от реальных сумм сделок. Скидки кончились. Вот как объясняет эту ситуацию Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-недвижимость": "Еще в мае стало очевидно, что рынок, удовлетворив в течение зимне-весеннего периода первую волну накопленного спроса, с наступлением лета стабилизируется на новом, посткризисном уровне, и без каких-либо явных всплесков он вошел в лето. Этот уровень уже довольно давно не подразумевает готовности продавцов к предоставлению ценовых скидок. Более того, в течение всего лета продолжали расти цены на объекты, пользующиеся повышенным покупательским интересом. К таким объектам в первую очередь относятся наиболее дешевые предложения. С учетом того, что количество подобных предложений в сегменте вторичного рынка сегодня сравнительно невелико, это является дополнительным фактором подъема цен".

Как ни странно, скидки предоставляются в некоторых объектах элитного класса и в сегменте "бизнес плюс". "Наиболее интересными акциями стали распродажи в ЖК "Четыре Солнца",— говорит Анастасия Цуманова, аналитик компании Welhome.— Там квартиры предлагаются со скидками от 8 до 22%. А в объекте по адресу Б. Овчинниковский переулок, 20-22 цены снизились на 5-12,5% за кв. м. Акция в известнейшем на рынке элитного жилья объекте "Четыре Солнца" обусловлена желанием застройщика в ближайшее время завершить реализацию квартир и сосредоточиться на новых проектах".

"Следует отметить, что успешно в августе реализовались и такие проекты, в которых продавцы использовали стратегию стимулирования спроса в периоды спада деловой активности, например жилой комплекс "Город яхт", где все еще действует беспрецедентное предложение о сезонном дисконте в 10% от стоимости квартиры",— добавляет Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties.

В целом же следует отметить, что акции, скидки и распродажи скорее исключения из правил, и цены, заявленные в прайсах, в большинстве случаев соответствуют действительности. Ну или почти соответствуют.

Элитные ожидания
Игроки московского элитного рынка оценивают август со знаком "плюс", несмотря на то что активный рост цен еще не начался. "Несмотря на неблагоприятные погодные условия в начале августа, на конец месяца пришелся серьезный всплеск покупательской активности, который несколько сгладил негативные последствия жаркого лета. Практически все застройщики планируют повышение цен осенью. Сезонный спад покупательской активности летом, усиленный аномальными погодными условиями, закончился, тогда как дефицит качественного готового предложения остается актуальным. Поэтому девелоперы ожидают всплеска спроса, который произойдет, несмотря на коррекцию цен в сторону повышения",— говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.

"В этом августе активность покупателей элитной недвижимости была довольно высока — выше, чем в докризисные годы в тот же период",— соглашается Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed.

Но при всем при этом рост цен не начался. "Интересной особенностью августа стало отсутствие роста цен, которые традиционно в конце августа показывают положительную динамику. Это лишний раз подтверждает, что значительный рост цен в ближайшей перспективе не произойдет, возможна лишь легкая коррекция — порядка 1-2% ежемесячно",— отмечает Марина Маркарова.

Впрочем, по некоторым объектам рост уже запланирован девелоперами. "По нашим данным, обновление прайсов планируют провести многие застройщики рынка элитного жилья,— утверждает Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти".— К примеру, в ближайшее время ожидается повышение цен на квартиры в ЖК "Пречистенка, 13", "Остоженка, Парк Палас", "Андреевский", "Садовые кварталы"". Повышение цен на элитном рынке будет обусловлено не только ростом спроса на уже почти готовые объекты, но и появлением новых, изначально еще более дорогих домов. "На фоне растущей активности у многих игроков рынка сформировалось понимание, что текущая рыночная ситуация благоприятна для начала реализации новых проектов. Но более всего нас, профессионалов рынка, радует, что застройщики стали отходить от принципов экономии и оптимизации при разработке новых проектов и снова создают высококачественные дома европейского уровня",— говорит Екатерина Румянцева. Ближайшее будущее покажет, насколько оправданы эти ожидания.

"Загород" приостановился
А вот коттеджный рынок, похоже, прошел через "мертвую зону", образовавшуюся прежде всего из-за погодных условий. "В загородной элитной недвижимости ситуация менее активная. Там пик продаж пришелся на июнь. В июле-августе потенциальные покупатели в основном смотрели, было много показов, но собственно покупок почти не было",— говорит Ирина Могилатова.

Впрочем, по всей видимости, это действительно была сезонная заминка, а не тенденция. Елена Первакова, управляющий партнер Soho Estate, видит признаки оживления рынка в появлении новых проектов: "Выведены на рынок клубный поселок на Дмитровском шоссе, поражающий своей уникальной инфраструктурой, поселок Baden Xills на Десне, выставлен на продажу уникальный дом в лучшем поселке на Клязьменском водохранилище, спроектированный архитектором А. Бродским. Наша компания приступила к реализации очень интересного по ландшафту, архитектуре, концепции и продуманного во всех отношениях поселка на 12 км Киевского шоссе".

"Можно констатировать тенденцию к прекращению падения цен,— утверждает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.— О росте пока говорить еще рано, но падение прекратилось. Кроме того, на загородном рынке постепенно прекращается массовая практика предоставления скидок".