Екатерина Румянцева (Kalinka Ecosystem): Трансформация рынка премиальной недвижимости: к чему готовиться в 2024 году
Рост цены, рост спроса и увеличение предложения – все это несколько лет было актуально для российского рынка премиальной недвижимости, и в первую очередь для московского. Рынок не совсем стабильно, но рос. Однако прошлый год пошатнул и его, хоть и не так сильно, как эконом- и комфорт-сегмент. Проблему создал и отъезд части платежеспособного населения, и уход из России многих иностранных компаний, и другие факторы.
Как рынок себя чувствует сейчас, удалось ли ему оправиться и что ждет его дальше, рассказала Екатерина Румянцева, основатель и CEO Kalinka Ecosystem.
Спрос вниз, сумма сделки – вверх
Поскольку покупка премиальной недвижимости – не предмет первой необходимости, спрос на нее на российском рынке в прошлом году ожидаемо упал с учетом всей экономической нестабильности. Часть покупателей уехала в другие страны, перефокусировалась на зарубежные объекты, часть изначально была экспатами и тоже уехала.
Если в 1 полугодии 2021 года, по нашим данным, на элитном рынке было заключено 1470 сделок, то в 1 полугодии 2022 года – всего 578 сделок. А в сверх-дорогой недвижимости (300 млн рублей и выше), по данным профильного издания Urbanus, за январь-ноябрь 2022 года московские застройщики продали всего 41 лот – против 71 в январе-ноябре 2021 года.
Однако премиум-сегмент все же просел не так сильно, как «комфорт» или «бизнес» – люди, покупающие элитное жилье делают это не на последние средства, воспринимая объекты чаще как предмет инвестиций, а не только как место жительства. Потому многие люди предпочли инвестировать в недвижимое имущество, чтобы не потерять деньги из-за перепадов курса и общей нестабильной ситуации.
Сейчас мы видим, что спрос постепенно начал восстанавливаться. Но на показатели 1 квартала 2022 года он пока еще не вышел. И 1 полугодие 2023 года по количеству сделок отстает от 1 полугодия 2022 года: 482 против 578. Однако вырос средний бюджет покупки – со 116 млн рублей до 131 млн рублей. Выросло количество сделок с пентхаусами и крупными лотами.
Девелоперы и их проблемы
Для девелоперов в прошлом году проблемой стал уход иностранных компаний: среди них были и поставщики важных для строительства в премиум-сегменте материалов и оборудования. В частности, один из крупнейших производителей лифтов, американская компания Otis заявляла о продаже российского бизнеса.
Однако это ударило по рынку в меньшей степени, чем на ранней стадии полагали аналитики, Кто-то быстро нашел отечественные аналоги – государство способствовало заключению новых договоров, чтобы на рынке не случилось серьезной просадки. А кто-то смог наладить параллельный импорт. Поэтому мы видим, что объекты, которые девелоперы планировали вывести на рынок в конкретные сроки, все же вышли.
Также выросла стоимость отдельных материалов – в том числе тех, которые теперь приходится закупать через параллельный импорт. Однако серьезного снижения активности девелоперов в премиум-сегменте не произошло. Напротив, объем предложений в категориях премиум и делюкс по итогам прошлого года вырос – на 4% и 18% соответственно. За 1 полугодие 2023 года на элитный рынок девелоперы вывели 14 новых проектов, и сейчас в продаже находятся 105 комплексов.
Не произошло и заметного влияния санкций на цены в премиум-сегменте: в течение нескольких лет у них был умеренный рост, поэтому показатели 2022 года не сильно выбиваются из общей картины. Некоторые застройщики, по нашим данным, даже предлагали дополнительные скидки, где-то сдерживали цены или снижали.
Во-первых, застройщики понимают, что лучше оптимизировать расходы и не шокировать клиентов ценой, чтобы быстрее продать жилье и приступить к строительству нового. А чем дольше «пустует» объект, тем больше он теряет свою привлекательность – в том числе из-за того, что на рынке появляются новые предложения. Кто-то из инвесторов может обратить внимание на зарубежную элитную недвижимость, которая сейчас пользуется популярностью – заключить сделку в ОАЭ или Турции сегодня не сильно сложнее, чем на российском рынке.
Во-вторых, у девелоперов был определенный запас прочности: что-то оставалось на складах, в чем-то помогли отечественные производители – они смогли заменить ушедшие с рынка компании, пусть и не в полном объеме. А где-то на помощь пришел параллельный импорт, который многие девелоперы также смогли быстро наладить.
А вот в классе делюкс все же случился скачок цен в 1 квартале 2022 года: 2,4 млн рублей за квадратный метр против 1,9 млн рублей за квадратный метр в 4 квартале 2021 года. Это отразилось на общей динамике роста цен. Скорее всего, это связано с новыми объектами, которые были построены в центре столицы (их возведение началось задолго до 2022 года) и выведены на рынок как раз в 1 половине 2022 года. Позднее цена в делюкс сегменте упала, однако ко 2 кварталу 2023 года фактически поднялась до того же уровня – до 2,4 млн рублей за квадратный метр.
Тренды на рынке премиальной недвижимости
Несмотря на все экономические потрясения, клиент в премиум-сегменте становится все более требовательным. Он приобретает не просто квадратные метры, а эмоции, качество жизни, какие-то выгоды – в том числе инвестиционный актив. Поэтому предложение со стороны девелоперов постоянно трансформируется и становится все сложнее. Одной хорошей локации, пусть даже видовой, становится мало.
Один из трендов, который развивается не первый год, – это увеличение количества объектов с многофункциональной инфраструктурой: так называемые клубные проекты. То есть те, в которых ЖК превращается в маленький город. В шаговой доступности, буквально в рамках ЖК, а не района, есть все необходимое – от детского сада и спа-салона до тренажерного зала и зоны для переговоров здесь же, в доме. И все это доступно только жителям ЖК. Наиболее востребована, по словам застройщиков, спортивная инфраструктура, lounge и детская.
Из-за событий прошлого года для клиентов в премиум-сегменте также сильно возросла значимость ликвидности объекта и его инвестиционной привлекательности. Эти вопросы и раньше играли большую роль для покупателей премиальной недвижимости, но в кризис стали более острыми. Это привело к тому, что на рынок выводится больше ликвидных лотов небольшой площадью (до 100 квадратных метров), поскольку их конечному владельцу потом проще продать. Доля таких лотов в 1 квартале 2023 года на московском рынке выросла с 32% до 41%.
Растет интерес премиального клиента к технологиям: как в самом объекте (например, к внедрению «умного» дома), так и вокруг его продажи. К показам недвижимости через AR и VR, к заключению сделок в онлайне, к метавселенным для взаимодействия с агентством, с девелопером. Однако сейчас о массовом распространении этих технологичных решений говорить рано – помимо онлайн-сделок. Их количество стабильно растет: в январе-июле 2023 года Росреестр Москвы принял 765 000 электронных заявлений на регистрацию прав и постановку недвижимости на кадастровый учет. Это в 1,5 раза больше, чем за январь-июль 2022 года.
Также стабильный спрос мы видим на показы объектов через AR и VR. Наравне с заключением сделок в онлайн-формате это покрывает одну из ключевых потребностей премиального клиента сегодня — время. Инвесторы в элитную недвижимость далеко не всегда готовы ехать и смотреть новый объект, обсуждать все детали в офисе. Поэтому все, что помогает им экономить время и одновременно обеспечивает необходимой информацией для принятия решения, в ближайшие годы останется востребовано.
Все остальные технологические инновации в прошлом году ушли на дальний план и продолжат там оставаться. Сейчас люди обращают внимание больше на экономические и политические факторы, чем на технологии, которые может предложить рынок. Однако девелоперам и агентствам не стоит сбрасывать эти инновации со счетов – в перспективе они все же будут востребованы у клиента, так как технологический прогресс не остановить.
Как рынок будет развиваться в следующем году
Очень сложно сейчас делать какие-то уверенные прогнозы даже в рамках года, поскольку окружающая действительность слишком непредсказуема и стремительно меняется. Есть много факторов, которые могут повлиять на российский рынок недвижимости и в положительную, и в отрицательную сторону. Это касается как геополитических моментов, так и экономических.
Нельзя исключать того, что клиенты премиум-сегмента, как это было в прошлом году, усилят фокус внимания к зарубежной недвижимости и снизят спрос на российскую. В то же время, возможен обратный эффект и относительная стабилизация рынка. И это при том, что премиум-сегмент меньше прочих подвержен серьезным потрясениям, и если скачки случаются, они не такие сильные, как в других классах.
Сейчас мы видим, что на рынке российской элитной недвижимости – и московской в первую очередь – наметилась положительная динамика. Предложение, которое проседало в 1 квартале прошлого года, в этом году стабильно растет. Средняя цена при этом увеличивается буквально на 1-2% квартал к кварталу, поскольку застройщики намерены сохранить экономическую привлекательность объектов для покупателя. Как результат – спрос в 2 квартале 2023 года выше на 36%, чем во 2 квартале 2022 года.
Однозначно все тренды рынка, которые работают на нем в 2023 году, перейдут и в 2024 год – в отношении инфраструктуры объектов, формата проведения сделок, коммуникации с клиентом. Рост объема предложения со стороны застройщиков также продолжится: с основными проблемами, вызванными санкциями, им удалось справиться. Поэтому на данный момент перспективы на 2024 год у элитного рынка недвижимости достаточно хорошие.
Последние новости
Kalinka вышла на рынок Бали
Kalinka вышла на рынок БалиKalinka Ecosystem за год откроет более 20 филиалов по франшизе
Kalinka Ecosystem за год откроет более 20 филиалов по франшизеПланы развития метро Дубая на будущее
Планы развития метро Дубая на будущееОбразование премиум-класса в Дубае
Образование премиум-класса в Дубае
Будь в курсе самых свежих новостей
Обещаем присылать только интересные и важные статьи.