Екатерина Румянцева (Kalinka Ecosystem): Трансформация рынка премиальной недвижимости: к чему готовиться в 2024 году

Рост цены, рост спроса и увеличение предложения – все это несколько лет было актуально для российского рынка премиальной недвижимости, и в первую очередь для московского. Рынок не совсем стабильно, но рос. Однако прошлый год пошатнул и его, хоть и не так сильно, как эконом- и комфорт-сегмент. Проблему создал и отъезд части платежеспособного населения, и уход из России многих иностранных компаний, и другие факторы.

Как рынок себя чувствует сейчас, удалось ли ему оправиться и что ждет его дальше, рассказала Екатерина Румянцева, основатель и CEO Kalinka Ecosystem.

Спрос вниз, сумма сделки – вверх

Поскольку покупка премиальной недвижимости – не предмет первой необходимости, спрос на нее на российском рынке в прошлом году ожидаемо упал с учетом всей экономической нестабильности. Часть покупателей уехала в другие страны, перефокусировалась на зарубежные объекты, часть изначально была экспатами и тоже уехала.

Если в 1 полугодии 2021 года, по нашим данным, на элитном рынке было заключено 1470 сделок, то в 1 полугодии 2022 года – всего 578 сделок. А в сверх-дорогой недвижимости (300 млн рублей и выше), по данным профильного издания Urbanus, за январь-ноябрь 2022 года московские застройщики продали всего 41 лот – против 71 в январе-ноябре 2021 года.

Однако премиум-сегмент все же просел не так сильно, как «комфорт» или «бизнес» – люди, покупающие элитное жилье делают это не на последние средства, воспринимая объекты чаще как предмет инвестиций, а не только как место жительства. Потому многие люди предпочли инвестировать в недвижимое имущество, чтобы не потерять деньги из-за перепадов курса и общей нестабильной ситуации.

Сейчас мы видим, что спрос постепенно начал восстанавливаться. Но на показатели 1 квартала 2022 года он пока еще не вышел. И 1 полугодие 2023 года по количеству сделок отстает от 1 полугодия 2022 года: 482 против 578. Однако вырос средний бюджет покупки – со 116 млн рублей до 131 млн рублей. Выросло количество сделок с пентхаусами и крупными лотами.

Девелоперы и их проблемы

Для девелоперов в прошлом году проблемой стал уход иностранных компаний: среди них были и поставщики важных для строительства в премиум-сегменте материалов и оборудования. В частности, один из крупнейших производителей лифтов, американская компания Otis заявляла о продаже российского бизнеса.

Однако это ударило по рынку в меньшей степени, чем на ранней стадии полагали аналитики, Кто-то быстро нашел отечественные аналоги – государство способствовало заключению новых договоров, чтобы на рынке не случилось серьезной просадки. А кто-то смог наладить параллельный импорт. Поэтому мы видим, что объекты, которые девелоперы планировали вывести на рынок в конкретные сроки, все же вышли.

Также выросла стоимость отдельных материалов – в том числе тех, которые теперь приходится закупать через параллельный импорт. Однако серьезного снижения активности девелоперов в премиум-сегменте не произошло. Напротив, объем предложений в категориях премиум и делюкс по итогам прошлого года вырос – на 4% и 18% соответственно. За 1 полугодие 2023 года на элитный рынок девелоперы вывели 14 новых проектов, и сейчас в продаже находятся 105 комплексов.

Не произошло и заметного влияния санкций на цены в премиум-сегменте: в течение нескольких лет у них был умеренный рост, поэтому показатели 2022 года не сильно выбиваются из общей картины. Некоторые застройщики, по нашим данным, даже предлагали дополнительные скидки, где-то сдерживали цены или снижали.

Во-первых, застройщики понимают, что лучше оптимизировать расходы и не шокировать клиентов ценой, чтобы быстрее продать жилье и приступить к строительству нового. А чем дольше «пустует» объект, тем больше он теряет свою привлекательность – в том числе из-за того, что на рынке появляются новые предложения. Кто-то из инвесторов может обратить внимание на зарубежную элитную недвижимость, которая сейчас пользуется популярностью – заключить сделку в ОАЭ или Турции сегодня не сильно сложнее, чем на российском рынке.

Во-вторых, у девелоперов был определенный запас прочности: что-то оставалось на складах, в чем-то помогли отечественные производители – они смогли заменить ушедшие с рынка компании, пусть и не в полном объеме. А где-то на помощь пришел параллельный импорт, который многие девелоперы также смогли быстро наладить.

А вот в классе делюкс все же случился скачок цен в 1 квартале 2022 года: 2,4 млн рублей за квадратный метр против 1,9 млн рублей за квадратный метр в 4 квартале 2021 года. Это отразилось на общей динамике роста цен. Скорее всего, это связано с новыми объектами, которые были построены в центре столицы (их возведение началось задолго до 2022 года) и выведены на рынок как раз в 1 половине 2022 года. Позднее цена в делюкс сегменте упала, однако ко 2 кварталу 2023 года фактически поднялась до того же уровня – до 2,4 млн рублей за квадратный метр.

Тренды на рынке премиальной недвижимости

Несмотря на все экономические потрясения, клиент в премиум-сегменте становится все более требовательным. Он приобретает не просто квадратные метры, а эмоции, качество жизни, какие-то выгоды – в том числе инвестиционный актив. Поэтому предложение со стороны девелоперов постоянно трансформируется и становится все сложнее. Одной хорошей локации, пусть даже видовой, становится мало.

Один из трендов, который развивается не первый год, – это увеличение количества объектов с многофункциональной инфраструктурой: так называемые клубные проекты. То есть те, в которых ЖК превращается в маленький город. В шаговой доступности, буквально в рамках ЖК, а не района, есть все необходимое – от детского сада и спа-салона до тренажерного зала и зоны для переговоров здесь же, в доме. И все это доступно только жителям ЖК. Наиболее востребована, по словам застройщиков, спортивная инфраструктура, lounge и детская.

Из-за событий прошлого года для клиентов в премиум-сегменте также сильно возросла значимость ликвидности объекта и его инвестиционной привлекательности. Эти вопросы и раньше играли большую роль для покупателей премиальной недвижимости, но в кризис стали более острыми. Это привело к тому, что на рынок выводится больше ликвидных лотов небольшой площадью (до 100 квадратных метров), поскольку их конечному владельцу потом проще продать. Доля таких лотов в 1 квартале 2023 года на московском рынке выросла с 32% до 41%.

Растет интерес премиального клиента к технологиям: как в самом объекте (например, к внедрению «умного» дома), так и вокруг его продажи. К показам недвижимости через AR и VR, к заключению сделок в онлайне, к метавселенным для взаимодействия с агентством, с девелопером. Однако сейчас о массовом распространении этих технологичных решений говорить рано – помимо онлайн-сделок. Их количество стабильно растет: в январе-июле 2023 года Росреестр Москвы принял 765 000 электронных заявлений на регистрацию прав и постановку недвижимости на кадастровый учет. Это в 1,5 раза больше, чем за январь-июль 2022 года.

Также стабильный спрос мы видим на показы объектов через AR и VR. Наравне с заключением сделок в онлайн-формате это покрывает одну из ключевых потребностей премиального клиента сегодня — время. Инвесторы в элитную недвижимость далеко не всегда готовы ехать и смотреть новый объект, обсуждать все детали в офисе. Поэтому все, что помогает им экономить время и одновременно обеспечивает необходимой информацией для принятия решения, в ближайшие годы останется востребовано.

Все остальные технологические инновации в прошлом году ушли на дальний план и продолжат там оставаться. Сейчас люди обращают внимание больше на экономические и политические факторы, чем на технологии, которые может предложить рынок. Однако девелоперам и агентствам не стоит сбрасывать эти инновации со счетов – в перспективе они все же будут востребованы у клиента, так как технологический прогресс не остановить.

Как рынок будет развиваться в следующем году

Очень сложно сейчас делать какие-то уверенные прогнозы даже в рамках года, поскольку окружающая действительность слишком непредсказуема и стремительно меняется. Есть много факторов, которые могут повлиять на российский рынок недвижимости и в положительную, и в отрицательную сторону. Это касается как геополитических моментов, так и экономических.

Нельзя исключать того, что клиенты премиум-сегмента, как это было в прошлом году, усилят фокус внимания к зарубежной недвижимости и снизят спрос на российскую. В то же время, возможен обратный эффект и относительная стабилизация рынка. И это при том, что премиум-сегмент меньше прочих подвержен серьезным потрясениям, и если скачки случаются, они не такие сильные, как в других классах.

Сейчас мы видим, что на рынке российской элитной недвижимости – и московской в первую очередь – наметилась положительная динамика. Предложение, которое проседало в 1 квартале прошлого года, в этом году стабильно растет. Средняя цена при этом увеличивается буквально на 1-2% квартал к кварталу, поскольку застройщики намерены сохранить экономическую привлекательность объектов для покупателя. Как результат – спрос в 2 квартале 2023 года выше на 36%, чем во 2 квартале 2022 года.

Однозначно все тренды рынка, которые работают на нем в 2023 году, перейдут и в 2024 год – в отношении инфраструктуры объектов, формата проведения сделок, коммуникации с клиентом. Рост объема предложения со стороны застройщиков также продолжится: с основными проблемами, вызванными санкциями, им удалось справиться. Поэтому на данный момент перспективы на 2024 год у элитного рынка недвижимости достаточно хорошие.