Загородный ступор

Оживить умирающую "загородку" могут выборы и городские девелоперы

Москва. 14 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Февраль выдался непростым на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Многие покупатели отказались от просмотров из-за снежной погоды и транспортного коллапса. Впрочем, случайность – частный случай закономерности. Год от года, по той или иной причине, загородный рынок теряет покупателей, деньги и даже проекты.

Первичка: призраки и убытки

За четыре года число новых проектов на загородном рынке Подмосковья снизилось почти в два раза, рассказали "Интерфаксу" эксперты. "С дестабилизацией экономической обстановки, то есть, начиная с 2015-2016 годов, девелоперы взяли паузу. В результате последние два года предложение пополнялось единичными проектами", — говорит Илья Менжунов, управляющий директор "Метриум Премиум", участник партнерской сети CBRE.

По словам руководителя аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрия Таганова, во многих поселках о прибыли речи уже не идет. "Половина застройщиков работает в минус, их главная задача – реализовать товар и с минимальными потерями уйти с рынка", — считает он.

Долю тех, чьи проекты находятся на уровне себестоимости, в компании оценивают в 20%.

Более того, на рынке уже появились поселки-"призраки". По словам риелторов, более трети коттеджных поселков в Подмосковье заброшены девелоперами. И чем дальше от МКАД – тем ситуация печальнее.

В "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" в свою очередь отмечают: из 60 вышедших в 2017 году на рынок новых поселков ликвидное предложение составляет менее трети. "Сегодня большинство застройщиков придерживаются пессимистичных настроений, с точки зрения маркетинга и ценообразования 2017 год действительно был не лучшим для активного выхода на рынок", — прокомментировал управляющий партнер компании Владимир Яхонтов.

Оставшийся платежеспособный спрос сегодня сосредоточен в низком сегменте, где покупатель не предвзят и отталкивается от соответствующего бюджета.

Впрочем, спрос соответствует предложению. Как подсчитали в "Инком-Недвижимость", львиная доля продающихся объектов – 78% – представлена экономклассом. За ним следует сегмент комфорт – 15% лотов, к бизнес-классу относится 3% домовладений, к высшим ценовым сегментам – 4%. Всего в Московского регионе насчитывается 876 поселков, в которых продается 65,63 тыс. загородных объектов.

Вторичка: миллионные скидки

Как рассказали в "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости", на вторичном рынке наиболее актуальный формат покупки – коттедж стоимостью от 7 до 15 млн рублей. По оценке экспертов, в 2017 году на такие сделки пришлось 18%. При этом доля сделок в бюджете до 7 млн рублей за год выросла на 3 п.п. до 16%. Доля покупок коттеджей стоимостью 15-30 млн рублей сократилась почти вдвое – с 13% до 7%. А вот на долю сделок в сегменте свыше 30 млн рублей приходятся стабильные 5%.

Впрочем, это лишь видимая часть айсберга. "На вторичном рынке наблюдается отрицательная динамика по стоимости предложения, причем практически по всем направлениям. Средний размер дисконта составляет 15-20%", — говорит И.Менжунов.

Эксперты "Инком-Недвижимость" подсчитали, что в реальном товарообороте на "вторичке" участвует не более 20% объектов, а половина недвижимости не имеет шансов на реализацию из-за неудачного расположения, устаревших планировок и архитектуры.

Наглядный пример – Рублевка, которая, по информации аналитиков Penny Lane Realty, ежегодно теряет до трети покупателей. В свою очередь аналитики Kalinka Group подсчитали, что на элитном рынке загородной недвижимости дисконты достигают 50% от докризисных цен, ультрадорогие объекты можно приобрести с выгодой до $15 млн. В компании отмечают, что со скидкой предлагается 90% домов, построенных в начале 2000-х годов.

Более того, само предложение дорогих домов за год сократилось примерно на треть, рассказали в компании Villagio Estate. Одна из причин – решение владельцев о снятии с продажи из-за отсутствия интереса покупателей — коттеджи устарели и требуют перестройки.

В ожидании выборов

По словам риэлторов, загородка выходить из "зимней спячки" не торопится: в отличие от прошлого года, когда в январе был зафиксирован скачок количества звонков и просмотров, в этом сезоне покупатели нерасторопны.

"Можно предположить, что рынок замер в ожидании выборов. Конечно, все надеются на перемены к лучшему, хотя ясно, что быстро они не произойдут", — считает руководитель офиса "Новослободское" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Алексей Сенчук.

По прогнозам И.Менжунова, покупатели могут вернуться на рынок уже весной. "Однако основное число сделок, полагаю, пройдет после выборов президента. Как показывает практика, в преддверии возможных политических изменений клиенты предпочитают взять паузу, вернувшись к вопросу покупки жилья через некоторое время", — говорит он.

Есть шанс, что оживут и девелоперы. В "Миэль-Загородная недвижимость" прогнозируют, что в 2018 году на рынок могут выйти десять качественных поселков, а во второй половине года возможен анонс новых проектов.

Также есть версия, что вступающие с 1 июля 2018 года в силу поправки в 214-ФЗ вызовут отток девелоперов из города на загородный рынок. Напомним, что новеллы обязывают участников рынка для строительства многоэтажного жилья в Москве иметь в портфеле не менее 10 тыс. кв.м реализованной жилой недвижимости, а также не допускают выдачу более одного разрешения на строительство на одну компанию.

"Компании, которые не сумеют выстроить новые стратегии работы в текущих реалиях, могут выйти на загородный рынок. Преодолеть ограничение в 10 тыс. кв.м для получения разрешения на строительство можно, в том числе, за счет строительства коттеджных поселков: этот объем сопоставим с поселком на 50-100 домов, в зависимости от площади", — предполагает В.Яхонтов.