Все к лучшему

На Рублевке, газета, 31.12.2009

 Финансовый кризис заставил многих девелоперов существенно поменять политику. И во многом эти изменения пошли на пользу и покупателям, и самим продавцам и строителям.

Финансовый кризис заставил многих девелоперов существенно поменять политику. И во многом эти изменения пошли на пользу и покупателям, и самим продавцам и строителям.

«Этот год для рынка элитной недвижимости оказался очень тяжелым: продажи были минимальными, произошла существенная коррекция цен, предоставлялись большие дисконты, которые доходили до 50%. Девелоперы многих коттеджных поселков приостановили реализацию и строительство», – говорит директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. Однако, по ее словам, на сегодняшний день ситуация нормализовалась, рынок достиг дна, в российскую экономику снова стали поступать деньги, спрос начал активно восстанавливаться, цены стабилизировались.

Где же дно?

«Заметным явлением на рынке стало перераспределение собственности. Не секрет, что некоторые девелоперы были вынуждены передать свои объекты банкам из-за невозможности погашения задолженности. Часть из этих объектов впоследствии была перепродана, другая – передана в управление девелоперским компаниям», – рассказывает директор департамента реализации Villagio Estate Павел Трейвас. По его словам, несмотря на нестабильность, царившую в первую половину года, – цены на элитную недвижимость шли вниз и спрос падал, - начиная со второго полугодия, рынок загородной недвижимости нашел точку равновесия. Особенно это касается компаний, имеющих в своем арсенале ликвидные проекты. В частности, по данным Трейваса, в компании Villagio Estate в течение последних нескольких месяцев количество авансов растет на 15-30% от месяца к месяцу. В результате чего до 10 января 2010 года в поселках Millennium Park и Monteville компании Villagio Estate сохраняются текущие, антикризисные цены, при которых стоимость домовладения в поселке начинается от 1 млн. долл. С 10 января следующего года в компании запланировано повышение в среднем на 10%», - говорит эксперт.

По словам управляющего партнера консалтинговой компании Greenwich Group Владимира Кузнецова, этот год был, пожалуй, самым сложным и непредсказуемым за последнее десятилетие. «Став ключевым событием года, кризис внес принципиальные изменения в целый ряд тенденций элитного рынка, оказал влияние на расстановку сил, ситуацию в рыночной конъюнктуре и инвестиционной среде», - говорит он. В течение года на рынке постепенно сложилась новая практика, характеризующаяся динамичным повышением уровня конкурентности отрасли. «Эта ситуация стимулировала застройщиков пересмотреть подход к реализации проектов – появились позитивные тенденции: улучшились условия покупки, были оптимизированы финасово-юридические схемы и ценообразования, а также повысилась динамика строительства», – считает эксперт.

Кризис сделал очевидной неэффективность многих прежних подходов и принципов рынка. К примеру, устаревшие методы ценообразования стали одним из основных факторов, препятствующих положительной динамике и восстановлению объема сделок. «Ценообразование на основании объектов-аналогов возможно только в рамках растущего тренда, - говорит Кузнецов. – В условиях же падающего рынка продавались только те объекты недвижимости, где цена соответствовала реальному спросу. Тенденции общего повышения конкурентности рынка и невысокой его стабильности можно назвать одними из основных в уходящем году».

По мнению гендиректора компании «Калинка-Риэлти» Екатерины Румянцевой, рынок высококлассной дорогой жилой недвижимости прошел значительный путь с момента начала кризиса, и ситуация во второй половине года существенно отличается от той, что сложилась на рынке в первом-втором квартале. "К началу лета уровень коррекции цен в сегменте высококлассного дорогого жилья составил от 30% до 50%. Застройщики и владельцы квартир на вторичном рынке всю первую половину года вынуждены были корректировать стоимость предложения, чтобы привлечь покупателей, которые заняли выжидательную позицию и не торопились заключать сделки. В этот период ежемесячно на рынке заключалось по 10-20 сделок в среднем бюджете $1,5-2,5 млн», - отмечает Румянцева. Однако, уже летом, когда наметилась тенденция стабилизации и общие положительные изменения в макроэкономической ситуации, покупатели стали возвращаться на рынок. «В это время появились покупатели и на самые дорогие предложения рынка – эксклюзивные пентхаусы в районе Золотой мили: летом прошло сразу несколько крупных сделок в бюджете более $6млн. за квартиру, а средний уровень бюджета достиг показателя 4-4,5 млн», - добавляет Екатерина.

Новые проекты

Во время кризиса вышли на рынок и новые проекты. По данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в феврале 2009 г. были открыты продажи в многофункциональном комплексе «Баркли Плаза» на Пречистенской набережной. В марте – в элитном жилом доме на Знаменке. В июне возобновились продажи в проекте «Итальянский квартал» на Долгоруковской улице.

Некоторые проекты, как отмечает Ковалев, все-таки пришлось отложить. В частности, в связи с кризисом реализация одного из наиболее известных элитных проектов в центре Москвы «Золотой остров» (более 200 тыс. кв. м жилья) решено отложить на 3-4 года. Отложены и сроки реализации элитного офисно-жилого комплекса «Пять столиц» на Большой Ордынке. «В сентябре стало известно о запрете использования московской земли в пределах ЦАО на инвестиционные цели - строительство на подобных участках будет осуществляться за счет средств бюджета города, скорее всего для муниципальных нужд, - рассказывает Ковалев. – Однако при этом было отмечено, что коммерческие жилые дома в центре, строительство которых уже началось, все же будут достроены. Этот запрет наряду с запретом точечного строительства, а также глобальными проблемами застройщиков, вызванных финансовым кризисом, очевидно приведет к постепенному снижению объемов элитного предложения в центре Москвы, что в свою очередь неизбежно спровоцирует дефицит подобного жилья, а значит и рост цен».

Тенденции будущего

По мнению Екатерины Румянцевой, лето 2009 года вообще стало весьма позитивным для рынка московской элитной жилой недвижимости. «После длительного состояния неопределенности, рынок стабилизировался, и появились явные предпосылки для начала движения вверх. Начиная уже с середины лета на рынке можно наблюдать реализацию отложенного спроса, сформировавшегося в течение последних 2-3 лет. С начала третьего квартала рынок элитного жилья стал выходить из кризиса: в июне цены на квартиры перестали падать, достигнув практически 50% коррекции, а к августу пошли вверх от весеннего минимума», ­– отмечает эксперт. По словам Екатерины, если весной и даже в начале лета по большинству объектов, с целью стимулирования покупательского спроса, предлагались скидки, составляющие 20-25% от официальных цен предложения, то сегодня стандартный размер скидки, предоставляемой покупателям при покупке квартиры, составляет не более 5-10%. «Таким образом, сегодня столичный рынок элитного жилья все больше приобретает нормальные, докризисные очертания. По активности покупателей и девелоперов можно говорить о том, что рынок «выздоравливает»" - добавляет она.

По данным отдела стратегического консалтинга «Калинка-Риэлти», с августа по ноябрь 2009 г. на рынках первичной и вторичной элитной

жилой недвижимости было продано не менее 140 квартир, что в среднем соответствует 35-40 продажам в месяц. Всего же, за 11 месяцев этого года было совершено порядка 300 – 310 сделок. Данный показатель свидетельствует о том, что активность продаж вплотную приближается к докризисному уровню, когда ежемесячно продавалось 45-50 квартир. По словам Константина Ковалева из Blackwood, в настоящее время на рынке элитного жилья отмечается стабилизация. Среди основных тенденций 2009 г. можно выделить превышение объемов предложения над объемами спроса, относительно невысокую активность покупателей, снижение цен (с начала года элитные новостройки Москвы подешевели на 15,3% в долларах и на 12,5% в рублях), а также пребывание рынка в состоянии «рынок покупателя»: более жесткие требования со стороны покупателей, ориентированность на дисконты.

Изменились тенденции и на рынке зарубежной недвижимости. «Во второй половине 2009 года мы зафиксировали начало стабильного роста интереса потенциальных покупателей к рынку элитной недвижимости Кипра. Как нельзя кстати пришлось представление российской аудитории нового элитного комплекса Akamsa Bay Villas», - говорит менеджер по работе с клиентами российского представительства компании CYBARCO Владислав Андреев. По его словам, одной из наиболее любопытных тенденций можно назвать коррекцию потребительских предпочтений потенциальных покупателей: все больше покупателей при выборе недвижимости теперь рассматривают не только традиционные направления (Италия, Франция), но и Кипр, который становится для многих россиян вторым домом. По данным компании Cybarco, в 2009 более 50% иностранных покупателей на Кипре – граждане РФ. Ранее лидерство прочно удерживали жители Великобритании.