Ведомости: В кризис элитное жилье в Москве продолжает дорожать

Несмотря на ухудшение экономической ситуации в стране в текущем году, элитные новостройки в Москве остались относительно стабильным сегментом рынка жилья, который не показал обвального снижения ни цен, ни спроса, свидетельствуют данные риэлторов.  

Так, по данным компании Kalinka Group, за девять месяцев текущего года в Москве было продано 335 квартир и апартаментов, что на 22% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем экспонируемых квартир хоть и сократился с начала года, но у желающих купить элитное жилье в столице все равно остается широкий выбор. На конец сентября 2015 г. в Москве на первичном рынке элитного жилья на продажу выставлено 1870 квартир и апартаментов, и сейчас весь объем первичного рынка составляет более 270 000 кв. м, свидетельствуют данные компании Knight Frank. По подсчетам специалистов компании, доля апартаментов в общем предложении составляет 47%.

Застройщики дорого жилья в Москве не отказываются от своих планов и продолжают выводить на рынок новые объекты. С начала года на рынок вышло пять таких объектов. "В 2015 г. мы увидели в основном проекты клубного формата с количеством квартир не более 30, суммарный объем предложения увеличился всего на 15 000 кв. м. Интерес девелоперов к элитному рынку не только не пропал, появляются новые игроки, которые даже в текущей ситуации прорабатывают новые площадки и заявляют о новых проектах", - говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Так, до конца текущего года ожидается выход еще 10 жилых комплексов (90 000 кв. м).

Сейчас продажи элитного жилья ведутся в 46 жилых комплексах. Самый большой выбор квартир на первичном рынке предлагается в районе Замоскворечье, где сосредоточено 19% от общего количества лотов, подсчитали специалисты компании Welhome. Больше всего элитных жилых комплексов расположено в Хамовниках – девять проектов. Самый маленький выбор элитного жилья предлагается в Мещанском и Басманном районах – всего по одному жилому комплексу и 14 квартир суммарно.

Цены падать не спешат

Сегодня цена 80% элитных квартир и апартаментов в Москве рассчитывается в рублях. Большинство долларовых объектов продаются по внутреннему курсу застройщиков и лишь отдельные объекты - по курсу ЦБ. По данным Kalinka Group, с начала года средневзвешенная долларовая цена предложения снизилась на 12,7% и в сентябре составила $13 800 за кв. м. Средневзвешенные рублевые цены показали рост на 24% и составили 880 000 руб. за кв. м. «Увеличение стоимости квадратного метра в рублях обусловлено вымыванием с рынка части предложения в нижней ценовой границе, девальвацией рубля, повышением рублевых цен в наиболее успешных проектах", - поясняет директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов.

Стоит отметить, что цены на апартаменты и квартиры меняются по-разному. Квартиры оказываются дороже апартаментов, и цены на них растут медленнее. По данным заместителя регионального директора по аналитике и исследованиям рынка Knight Frank Никиты Белоусова, по итогам сентября 2015 г. средняя цена предложения апартаментов составила $11 420 за кв. м (или 756 300 руб. за кв. м). С июня цена в рублевом эквиваленте возросла на 11%, а в долларах наблюдалось снижение на 7%. 

Что касается квартир, то они в среднем на 25% дороже апартаментов. По данным Белоусова из Knight Frank, средняя цена предложения квартир сейчас составляет $14 295 за кв. м (или 946 900 руб. за кв. м). Относительно июня 2015 г. в рублях цена квартир увеличилась на 3%, в долларах - снизилась на 14%. За год в рублях рост составил 36%, тогда как в долларах было отмечено снижение на 19%.

"Отрицательная динамика средней цены в долларах связана с тем, что в течение года девелоперы переходили на рублевое ценообразование. Обычно перевод осуществлялся по курсу ниже официального курса доллара. Так, в июне прайс-лист в ЖК «Полянка/44» был переведен по курсу 50 руб., а в августе цены в комплексе «Новый Арбат, 32» были переведены по внутреннему курсу 53,67 руб.", - поясняет Белоусов. 

По подсчетам компании Welhome, самые дорогие квартиры продаются в районе Остоженки, где средняя цена за "квадрат" элитного жилья составляет $24 890. Далее следует Басманный район - $22 260 за кв. м и Тверской район - $19 780 за кв. м. По расчетам компании, ниже всего цены на элитное жилье в Замоскворечье - $10 910 за кв. м. Низкую цена жилья в Замоскворечье эксперты компании объясняют тем, что в этом районе представлено большое количество проектов, находящихся на начальных стадиях строительства. Напротив, высокая цена жилья в Басманном районе является следствием ограниченного предложения - в районе представлен всего один жилой комплекс «Резиденция Чистые Пруды», квартиры в котором предлагаются с выполненной чистовой отделкой, а сам комплекс давно введен в эксплуатацию.

Скидки до 40%

Однако по официальным ценам предложения элитное жилье в Москве практически не продается - в подавляющем большинстве случаев застройщики предлагают скидки, бонусы и спецпредложения. 

В течение всего 2015 г. девелоперы проводили различные стимулирующие акции для привлечения внимания покупателей к своим объектам: машиноместа в подарок, скидки до 15% на часть предложения, а в некоторых комплексах на ограниченное предложение скидки достигали 40%, отмечает Белоусов. Также среди популярных предложений от застройщиков - машиноместа в подарок и дизайнерская отделка под ключ.   

Средняя цена проданного лота зафиксирована в размере 620 000 за кв. м, подсчитали в Kalinka Group. "Разрыв между ценой предложения и ценой продажи, с одной стороны, демонстрирует размер предоставляемых застройщиками скидки, с другой стороны - показывает кризисный характер покупательского спроса", - пишут аналитики компании в своем отчете.

Просторные дворцы не в моде

В этом году риэлторы также отмечали тенденцию уменьшения средней площади продаваемого жилья и среднего бюджета покупки. 

Так, по подсчетам Knight Frank, с начала года средний бюджет сделки по покупке квартиры снизился на 14% в долларах (до $2,54 млн в сентябре) и немного подрос в рублях - на 2% (до 169,55 млн руб.). В апартаментах стоимость сделки снизилась более значительно - в долларах на 43% (до $0,96 млн), в рублях - на 32% (до 64,20 млн руб.). 

В Welhome  подсчитали, что наибольшее количество предложений – 38% от общего количества квартир - представлено в сегменте стоимостью от $1 до $2 млн. Очень дорогие квартиры, стоимостью более $10 млн, составляют всего 4% от объема предложений.  

Похожая ситуация и с площадью продаваемого жилья. Около 40% продаваемых квартир небольшие по площади - от 101 до 150 кв. м. А вот квартиры площадью более 300 кв. м составляют всего 5% от общего объема.

Таким образом, максимальным спросом на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в настоящее время пользуются квартиры с рублевым ценообразованием, средней площадью 120-130 кв. м, стоимостью до $2 млн в жилых комплексах, возведенных более чем на 50%, от крупного девелопера.

В ближайшее время опрошенные "Ведомостями" эксперты не прогнозируют снижения рублевой стоимости премиального жилья даже на фоне ухудшения экономических факторов - застройщики просто вынуждены будут поднимать цены из-за возрастающих затрат на импортные строительные, отделочные материалы и технику.