В этом году, как пообещал мэр Москвы Сергей Собянин, в столице сдадут 3 млн кв. м жилья, в старых границах появится не более 2,4 млн кв. м. Среди покупателей накапливается спрос на новые дома. Но дефицит не приводит к росту цен.
 

В 2012 г. было введено — с учетом территорий «новой Москвы» — 2,5 млн кв. м (данные Росстата), из них почти половина (1,2 млн кв. м) чудесным образом была построена за один месяц — декабрь. А ведь только осенью президент РФ выразил неудовольствие низкими темпами возведения жилья: по состоянию на III квартал Росстат насчитал всего 1,1 млн кв. м новостроек в столице.

 

 Нерекордные объемы

 

 В 2013 г. команда Собянина поспешила исправить ситуацию — за первое полугодие сдано уже 1,2 млн кв. м. На новых московских участках, как обещал мэр, возведут не более 600 000 кв. м. «Ранее, до присоединения этих территорий к Москве, там строилось по 600 000-700 000 кв. м, — напоминает гендиректор аналитического агентства Rway Александр Крапин. — В 2012 г. на этих площадях было введено чуть меньше половины от общего московского объема — 900 000 кв. м». Нынешнее снижение темпов, по его мнению, объяснимо: «Строительные нормы ужесточились, новый генплан еще не принят, часть проектов власти затормозили».

 С начала 2013 г. на рынок жилья вышло примерно 20 новых проектов в «старой Москве» (по данным «Метриум групп»). Около 65% новостроек — в сегменте эконом- и комфорт-класса: мкр. «Царицыно-2» от Московского комбината хлебопродуктов (продолжение крупнейшего комплекса «Царицыно»), «Фили град» и «Водный» от MR Group, ЖК «Некрасовка» от компании ДСК.

 На первичный элитный рынок вышло восемь новых проектов: три жилых комплекса («Булгаков», «Плотникоff», «Grand Deluxe на Плющихе»); пять — с апартаментами: Turandot Residences, Golden Mile private residences, «У Патриарших», «Сады Пекина», МФК «IQ квартал». В бизнес-классе появились один новый ЖК («Соколиный форт») и четыре комплекса апартаментов (Petrovsky Apart House, «Клубный дом» во 2-м Хорошевском проезде, Loft Park, TriBeCa Apartments). Общая площадь недвижимости в проектах бизнес-класса составляет около 140 000 кв. м.

 По данным аналитического центра Est-a-Tet, в старых границах Москвы продается около 1,4 млн кв. м жилья — 186 домов, в которых предлагается около 16 000 объектов. Доля квартир в общем объеме предложения составляет чуть менее 80%, 22% приходится уже на апартаменты. За год их количество возросло практически в 3 раза — с 1200 до 3500 объектов.

 Несмотря на выросшие темпы сдачи жилья, новые московские власти сильно отстают от старых: при мэре Юрии Лужкове строилось почти в 2 раза больше — около 4-4,5 млн кв. м против нынешних 2,3-2,4 млн кв. м (данные Росстата).

 На рынке жилья «старой Москвы» чувствуется дефицит предложения, говорит Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК, — прежде всего в бюджетном сегменте. С ним соглашаются риэлторы. «Не хватает предложения, копится отложенный спрос», — отмечает директор департамента проектов компании Est-a-Tet Владимир Моребис. Что ж, есть чего ждать: в Москве заявлено к выходу 3,5 млн кв. м жилья, подсчитали в Est-a-Tet.

 

 Парадоксы спроса

 

Дефицит предложения на нынешнем столичном рынке есть (речь о Москве в старых границах), согласны и застройщики, и продавцы. Но активный спрос наблюдается далеко не во всех проектах.

Стабильный до стагнирующего рынок (с начала года цены подросли всего на 4-5%) позволяет неслыханную прежде роскошь — долго и тщательно выбирать. Все ошибки девелоперов замечаются, и реакция на них незамедлительна. «Люди, принимающие решение о покупке, ходят по нескольку раз в неделю на стройку, считают рабочих. Если вдруг их стало меньше, начинают звонить нам, выяснять, все ли идет по плану», — делится Иван Богатов, гендиректор компании «Главстрой девелопмент».

Опрошенные «Ведомостями» девелоперы и риэлторы назвали наиболее существенные промахи, приводящие к снижению спроса (хотя и не захотели подписываться под своими словами): цена даже чуть выше рынка; слишком большой объем в одном месте; место, не соответствующее классу проекта. Есть психологический ценовой барьер в 200 000 руб. за 1 кв. м, как только он достигается на объекте, продажи, по наблюдениям риэлторов, хотя бы на некоторое время встают.

Люди стали больше и дольше думать, отмечает Богатов. Покупательские думы отразились на темпах продаж ряда проектов. «Мы наблюдаем ситуацию под названием “лето”, — делится Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. — На рынок вернулась сезонность». «Летом был провал по спросу», — откровенничает Богатов. «Темпы продаж притормозили по части адресов», — поддерживает Владимир Моребис.

Естественное следствие отсутствия ажиотажа — низкий ценовой рост либо и вовсе его отсутствие. «Обычно мы поднимаем стоимость метра за период от нулевой до полной готовности объекта на 20%, — рассказывает Богатов. — В этом году предпосылок для увеличения цен не было». Оживление на рынке, по его словам, началось в августе: «Люди отдохнули, кризиса не дождались и решились на приобретение жилья. Относительно февраля рост темпов продаж составил 20-30%. Артем Эйрамджанц никакого проседания по спросу на объекты ПИК не заметил ни весной, ни летом.

По данным «Пересвет-инвеста», стоимость новостроек в столице (включая территории за МКАД) в отличие от области в последнее время снижается. На июль метр в Москве с начала года подешевел на 11,8%, что «вызвано ростом количества предложений более доступных апартаментов и новых корпусов в проектах комфорт- и экономкласса» в ЖК «Большое Кусково», ЖК «Новое Бутово», ЖК «Некрасовка парк», объясняет Ольга Маркова из компании «Пересвет-инвест».

«На протяжении 2013 г. цены то повышались, то понижались на несколько процентов», — добавляет Софья Лебедева, гендиректор компании «Миэль-новостройки». В границах «старой Москвы» снижение цен на вышедшие на рынок объекты все-таки редкость. Лебедева в качестве примера привела ЖК бизнес-класса «Виноградный» — минус 6,7% с начала года. По большинству других хоть и небольшой, но рост был.

Например, в ЖК «Триколор» на старте продаж в 2007 г. цена была $3000 за 1 кв. м, сейчас минимальная стоимость, по информации Capital Group, составляет $4450 за 1 кв. м. С начала этого года базовая ставка увеличилась на 3-5%, добавляет Белоусов. Примерно столько же — плюс 3% для объектов «Главстроя» — называет и Иван Богатов.

В бюджетном ЖК «Царицыно» за восемь месяцев стоимость метра подросла на 4%, в «Life Волжская» — на 6%, по данным «Миэль-новостроек». «Проект “Царицыно” состоит из двух очередей. Первая практически реализована, 95% жилья распродано, наибольшая часть — 83% квартир — представлена второй очередью», — объясняет низкий ценовой прирост заместитель гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ-недвижимости» Ольга Новикова.

Аналогичная картина на рынке апартаментов. Лофты на пр-те Мира за год продаж подорожали на 8,6% — со 194 800 до 211 600 руб. за 1 кв. м. А вот цены в «Лофт гардене» за год прибавили в цене 20% — со 155 000 до 186 000 руб. за 1 кв. м. Самая забавная ситуация была с бюджетными лофтами на Водном стадионе. Они вышли на рынок в начале лета. Цены постояли буквально пару дней и были подняты на 5%, «спрос оказался больше предполагаемого», объясняет Моребис. Исключение составляют апартаменты в «Царицыно-2», активность покупателей невысока. Ольга Новикова надеется на увеличение спроса, «когда объект будет находиться в более высокой степени готовности».

«Если проект с точки зрения цены находится в рынке, проблем с продажами в Москве нет никаких», — уверен Артем Эйрамджанц. Проект ПИК «Большое Кусково» за год прибавил в цене 22% — со 114 000 до 140 000 руб. за 1 кв. м. В целом по объектам ГК ПИК с начала года стоимость жилья в новостройках увеличилась на 6% в «старой Москве».

По итогам II квартала средняя цена предложения в Москве (без учета элитных объектов) составила 180 000 руб. за 1 кв. м, что на 3% ниже по сравнению с I кварталом, подсчитали в Est-a-Tet. Но Владимир Моребис уверяет, что в среднем по Москве стоимость новостроек увеличивается на 13-14% в год, по Московской области — на 10-13%. У каждой компании своя картина мира, и даже не одна.

 

Волатильные покупатели

 

В этом году на продажах сказались обещания девальвации рубля. «В мае, когда член Национального банковского совета, депутат Госдумы Анатолий Аксаков заявил о вероятной девальвации рубля, весь рынок замер, — вспоминает Моребис. — Активность вернулась только к середине июня».

С января по август 2013 г. цены на жилье в новостройках почти не росли, рассказывает Иван Богатов, все ждали кризиса и не покупали.

Для рынка дорогого жилья значимыми оказались колебания курса рубля к доллару и евро. «Рынок недвижимости напоминает рынок Forex, когда его участники играют на курсовой разнице, — размышляет Алексей Белоусов. — У нас по компании зафиксированы уже не единичные случаи, когда мы даем время на оплату, а покупатели просят подождать еще неделю, надеясь, что курс за это короткое время изменится в их пользу».

Побочным эффектом курсовых колебаний, по словам Белоусова, стало опять же увеличение срока принятия решения: «Если человек сидит в долларах, а покупает в рублях, он будет ждать до последнего». В элитном классе от просмотра до покупки проходит четыре месяца, в прошлом году было два, говорит Моребис. В бюджетном сегменте — около 14 дней, если необходим ипотечный кредит, срок увеличивается, добавляет Богатов.

Покупатели «потенциально подыскивают для себя варианты инвестирования денег», полагает Белоусов. По его наблюдениям, в дорогом сегменте инвесторы возвращаются. В бюджетном сегменте, отмечает Эйрамджанц, колебания курса никак не сказались на продажах. А доля инвесторов не меняется уже несколько лет и остается на уровне 8-10%.

 

Время ждать

 

«Не инвесторы» тоже ждут — выхода новых объектов в желаемом местоположении и с невысокими ценами на начальных этапах. Девелоперы знают про накапливающийся спрос: 10% квартир покупается сразу же еще на нулевом этапе, рад Богатов, «затем, пока строительство не дошло хотя бы до 3-го этажа, продаж почти нет».

Покупатели московского жилья вполне могут «съесть» 4-5 млн кв. м (без учета «новой Москвы»), которые могут выйти на рынок в ближайшие годы, полагает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. «Потолка платежеспособного спроса мы не чувствуем, — подтверждает Эйрамджанц. — “Новая Москва” не абсорбирует спрос, который есть на “старую Москву”. Если бы строилось втрое больше жилья на продажу, оно бы раскупалось».

При условии, что не менее 30-40% займет жилье класса эконом, уточняет Бобков. В настоящее время, по его информации, в Москве в разработке у девелоперов находится проектов на 1,5 млн кв. м.

Только промышленно-коммунальных зон (ПКЗ) в ближайшие полгода на аукционы выйдет почти 1500 га (в 8 ПКЗ), заявил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. В их числе: ПКЗ Магистральные улицы — 215 га, ПКЗ Северянин на 327 га, Грайвороново — 144 га, ПКЗ Алтуфьевское шоссе — 272 га и др.

Многие заявленные проекты находятся в промзонах. Так, в 2014 г. компания «Главстрой девелопмент» начинает три проекта: комплекс комфорт-класса на Рязанском проспекте (более 240 000 кв. м), несколько кварталов (200 000 кв. м) в Филях и проект около ст. м. «Аэропорт» площадью 70 000 кв. м. ГК ПИК в ближайшее время выводит два проекта, тоже в промзонах: ЖК «Варшавские огни» на 148 000 кв. м и ЖК «Сити квартал» в ЦАО объемом 115 000 кв. м.

За счет выхода на рынок новых объектов в ближайшее время Денис Бобков прогнозирует понижение цены метра. До конца года, если в стране не будет экономических потрясений, стоимость жилья должна подрасти, но не более чем на 5%, полагает Богатов