Ведомости.Как потратить: Выше крыши

Жить в сердце столицы, в доме с историей, да еще под самой крышей — мечта многих. Но, как известно, новое строительство в историческом центре города запрещено. Вот и приходится девелоперам идти на ухищрения, чтобы удовлетворить спрос и одновременно хорошо заработать, надстраивая старинные здания. Благо технологии и законодательство это позволяют.

Немного истории

Идею увеличить полезную площадь в условиях сложившейся застройки воплощали в течение многих веков. “В XVII-XIX веках, когда площадь городов не могла сильно расти в связи с неразвитостью транспортной системы при активном росте населения, именно чердаки и мансарды стали способом решения жилищных проблем для большого числа горожан”, — рассказывает замдиректора департамента стратегического консалтинга и оценки S. A. Ricci Алексей Миллер. Особенно много мансард строилось в Европе после Второй мировой войны, когда проблема жилья стояла исключительно остро, а средств на возведение новых домов не было.

В Советском Союзе по той же причине дома активно надстраивали в 1930-1950-е годы, часто добавляя по нескольку этажей. К числу надстроенных относятся, например, доходный дом страхового общества “Жизнь” на Малой Лубянке, доходный дом акционерного общества “Феттер и Гинкель” в Милютинском переулке, “Дом со зверями” на Чистых прудах, целый ряд домов на Мытной и Люсиновской улицах. Из нежилого фонда наиболее известным примером является бывший дворец генерал-губернатора, а ныне здание московской мэрии, которое в 1944-1946 годах надстроили двумя этажами.

Сегодня надстройка домов решает вопрос не дефицита жилья вообще, а нехватки качественного жилья в центре как таковой. “Как правило, верхние этажи являются самыми престижными в элитном классе, поскольку обеспечивают жилье лучшими видами”, — говорит управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов.

Два подхода

Чаще всего надстраивают здания, подлежащие полной реконструкции. Недавний пример — “Дом Гельриха” в Пречистенском переулке, где девелопер в ходе приспособления бывшего доходного дома под апартаменты надстроил пентхаус. Как рассказывает гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова, это было обусловлено спецификой верхнего этажа, где невозможно было обустроить полноценное жилье. “Получилось очень красиво — пентхаус стал органичной частью здания, не нарушив целостность архитектурного замысла”, — говорит Могилатова.

Бывает и так, что надстройку делают без отселения жильцов. Обычно это, конечно, сами жильцы — члены местного ТСЖ или ЖСК, которые в таком случае имеют приоритетное право покупки и возможность выкупа новых квартир по выгодной цене: “Жильцы могут приобрести новую квартиру в своем же доме фактически по себестоимости, то есть почти в два раза дешевле рыночной цены”, — объясняет директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.

“Решение о надстройке дополнительных этажей к жилому дому должны одобрить две трети собственников. Только тогда можно получить разрешение Мос­комнадзора, Москомархитектуры и других городских инстанций, — отмечает Славкина. — До утверждения надстройки остальные жильцы могут попытаться доказать ее нецелесообразность или опасность. Но уж если разрешение получено, опротестовать его, скорее всего, не получится. Действия по надстройке должны иметь серьезную документальную базу, поскольку связаны с изменением конструктива здания и, возможно, дадут дополнительную нагрузку на несущие конструкции”.

“В Москве случаи надстройки здания без отселения жильцов не редкость, — рассказывает Денис Попов. — В начале "нулевых" два этажа и мансарда были возведены в доме № 13 по Газетному переулку; в 1990-е мансардой пополнился дом на Фрунзенской набережной, 36”.

Надстройка без отселения — стресс для жильцов. “Если отселение не планируется, мне очень жаль обитателей надстраиваемых домов”, — говорит Ирина Могилатова. Впрочем, терпение людей обычно бывает вознаграждено. Так, говорит Могилатова, в качестве компенсации жильцам дома на Фрунзенской набережной отремонтировали подъезды.

Несущая способность

Но далеко не любой дом можно надстроить. Как рассказывает старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов, и с технической, и с экономической точки зрения все упирается в несущую способность здания. “В советские времена дополнительные этажи возводились в домах дореволюционной постройки, фундаменты которых обладали огромным запасом прочности. Здания послевоенного времени делались уже практически с нулевым запасом прочности. А значит, без укрепления фундамента надстроить их сегодня невозможно. Исключение составляют разве что нежилые производственные объекты, которые рассчитывались на существенно большую нагрузку, нежели жилые. Но такие в исторической части города встречаются нечасто”, — объясняет эксперт.

“Чтобы понять, стоит ли надстраивать историческое здание, необходимо провести строительно-техническую экспертизу, — говорит генеральный директор бюро Must Have Елизавета Некрасова. — Она выявляет изношенность фундамента, стен, перекрытий, кровли. Далее рассчитывается необходимая несущая способность колонн и перекрытий. Если конструктив дома в хорошем состоянии, а надстраивать планируется один-два этажа или только мансарду, такой проект, несомненно, будет коммерчески эффективным. А иногда здание настолько в плохом состоянии, что проще его снести и возвести коробку заново, сохранив исторический фасад”.

“Возможность увеличения этажности определяется не только состоянием дома, но и близлежащей застройкой, — продолжает Некрасова. — Надстроенное здание не должно нарушать архитектурный облик улицы или района, выделяться среди других по высоте, цветовому и архитектурному решению. У инвестора есть все шансы надстроить трехэтажный особняк, если он стоит в окружении 6-7-этажных зданий. Разумеется, если в результате не будет нарушен исторический контекст. Никто не даст разрешение на надстройку, если она нарушит целостность архитектурного ансамбля”. С коллегой согласен гендиректор IND Architects архитектор Амир Идиатулин: “Надстраивать дом имеет смысл лишь в том случае, если после этого он так же хорошо впишется в градостроительный контекст, как и прежний. То есть новый дом не нарушит высотный регламент, не будет загораживать виды для соседних зданий, мешать инсоляции тамошних квартир. Если рядом находятся детский сад, школа или другие социальные учреждения, дом не должен препятствовать естественному освещению детских игровых и спортивных площадок, внутренних дворов”.

Кому выгодно

Разумеется, никто не стал бы возиться со столь сложной задачей, как надстройка, если бы это не было выгодно. С помощью надстройки девелоперы получают самые дорогие и востребованные квадратные метры, подчеркивает Денис Попов.

Одно из главных преимуществ надстройки — не нужно покупать землю и тянуть коммуникации, что очень сокращает расходы на строительство. “При надстройке мансарды инвестор может получить до 30% дополнительной продаваемой площади. Инвестиционная себестоимость такой надстройки невысока: застройщику не нужно проводить дополнительные коммуникации или, допустим, оборудовать лифтовую шахту, если ее не было раньше”, — говорит Сергей Свиридов.

Алексей Миллер из S.A. Ricci приводит такие расчеты: “Возведение мансарды может стоить 20 000-50 000 руб./кв. м, а полная реконструкция всего дома — 30 000-110 000 руб./кв. м. В случае настройки 1-2 этажей площадь здания может увеличиться на 15-25%, а себестоимость вырастет лишь на стоимость возведения дополнительных площадей. Таким образом, доходность проекта может подняться на 30-100% в зависимости от затрат и местоположения”. А Денис Попов приводит еще более приятные для застройщика цифры: “Стоимость квадратного метра надстройки — $3000-5000, а выручить можно в 3-5 раз больше”.

Впрочем, выгода обоюдная: покупатель получает элитное жилье в центре, причем именно в том доме, где хотел поселиться. Хотя цена надстроенных квартир, мансард и пентхаусов может быть на 10-20% выше, чем на аналогичные предложения в том же доме этажом ниже, но это своего рода плата за престиж.

Марина Ямпольская
Оксана Самборская
Фото: East News, Вадим Москотин