Ведомости: Доступная Рублевка: цены на элитное подмосковное жилье снизились на 10-30%

Ведомости

Эксперты считают, что падение рубля и высокие ставки по ипотеке практически исключают возможность выгодной перепродажи объектов элитной недвижимости в ближайшем будущем. Но качественные дома по-прежнему стоит покупать. Во-первых, в них можно жить. Во-вторых, перестав быть объектом инвестиций, качественная недвижимость осталась хорошим способом сохранения сбережений, более надежным, чем банковский вклад, ведь банки лопаются, а недвижимость – нет. А в-третьих, инвестиционная привлекательность элитных объектов далеко не исчерпана, хотя, конечно, норма прибыли теперь значительно ниже, чем в начале 2000-х. На рынке немало заманчивых предложений, поскольку везде наблюдается существенное снижение цен.

  Полмиллиона долларов – снова деньги, уверяют брокеры Intermark Savills, хотя еще год назад цена «входного билета» на рынок элитного жилья как в городе, так и в ближнем Подмосковье была как минимум вдвое выше. Конечно, по данным руководителя отдела загородной недвижимости Knight Frank Алексея Трещева, стоимость недвижимости на Рублево-Успенском шоссе остается самой высокой на всем подмосковном рынке – около $6000 за 1 кв. м жилья и в среднем $100 000 за сотку земли, но цены падают примерно на 4–6 % в год. Так что на главных элитных направлениях – Рублевке и Новой Риге, – как и на рынке в целом, за последние года полтора цены снизились, по разным оценкам, на 10–30%.

Причин тому несколько. Во-первых, на Рублевке и Новой Риге появилось довольно много новых предложений. В целом на первичном элитном рынке, по данным Kalinka Group, в 2014 году было представлено около 40 поселков, где предлагалось 1300 коттеджей и участков с подрядом (это не считая таунхаусов и участков без подряда). Помимо этого в 2014 году стартовали продажи в новых коттеджных поселках «Ренессанс парк» по Новой Риге и «Малое Сареево» по Рублево-Успенскому шоссе, а также началось строительство третьей очереди коттеджей в руб­левских «Раздорах».

Еще одну причину снижения здешних цен называет директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group Юлия Грошева: «Собственники пересматривают и оптимизируют свои активы». Ведь за землю надо платить налоги, на ней нужно возводить строения, а имеющиеся здания необходимо содержать, что требует больших затрат, тем более если дом пустует. Собственникам становится невыгодно держать лишнюю недвижимость «про запас». «В среднем предложение на элитных направлениях увеличилось в этом году на 25%, что способствует дальнейшему снижению цен», – говорит эксперт.

Третья причина – диверсификация предложения. Если в начале «нулевых» Рублевка была чуть ли не единственным элитным направлением, то сегодня элитная география расширилась: хорошие предложения можно найти на Киевском, Минском, Калужском и Пятницком шоссе и даже на Дмитровке с Ленинградкой. По мнению директора по маркетингу компании Villagio Estate Антона Гололобова, люди все чаще перебираются в новые, более современные дома на других направлениях, ведь архитектурно-планировочные решения, стандарты застройки, коммуникации с каждым новым поселком становятся лучше и совершеннее. Те, кто купил участок с подрядом и затеял строительство, порой бросают недостроенный дом и переезжают в поселки, где нет необходимости самостоятельно решать инфраструктурные вопросы. Кроме того, причиной переезда часто становится недовольство транспортной ситуацией на Рублевке. В общем, Рублевка с Новой Ригой перестали быть монополистами, что привело к существенному снижению здесь стоимости жилья.

Некоторые собственники избавляются от недвижимости, потому что им срочно нужны деньги на развитие бизнеса или для реализации какого-нибудь выгодного предложения, а получить кредит под адекватные проценты они не могут, считает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. Кроме того, появилось немало желающих переждать кризис за рубежом, и они продают свою недвижимость с дисконтом, чтобы сократить время экспозиции.

Есть и еще один фактор, который может способствовать снижению рублевских цен, – наступление массовой застройки, отмечает директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED Алексей Артемьев. «Так, компания «Мортон» планирует построить в районе Ильинское-Усово около 3 млн кв. м много­этажного жилья, – предупреждает эксперт. – Подобная застройка ведет к перенаселенности и транспортным проблемам, размывает однородную социальную структуру, которую здесь так ценят, и бросает серьезный вызов респектабельному образу жизни на традиционно дорогих Новорижском и Рублево-Успенском шоссе».

При этом Артемьев не склонен драматизировать ситуацию. Он считает, что социальные изменения на Рублевке – процесс естественный и закономерный. «Там сейчас происходит смена элит: одни уезжают за рубеж, другие, наоборот, приезжают с периферии, так что много недвижимости продается, но много и покупается. Пробки из дорогих машин на Рублевке и ее новом платном дублере («Северный обход Одинцово». – Прим. ред.) – лучший индикатор, который говорит об активности рынка».

Инвестиционный пасьянс

  Эксперты уверены: элитное подмосковное жилье надо покупать прямо сейчас, ибо выгодные цены дают потенциальным инвесторам возможность неплохо заработать. Самое время инвестировать в загородную недвижимость, считает Алексей Артемьев, поскольку элитный рынок продолжает уходить в рублевые сделки, когда цена закрепляется в рублях по состоянию на 2013 год.

Руководитель департамента загородной недвижимости компании «Ника Эстейт» Анна Иббатулина утверждает, что сегодня можно даже купить дом по цене участка, а отдельные объекты уходят с 35-процентной скидкой, то есть по ним фактически достигнуто ценовое дно. «В нашей практике недавно были сделки, когда цена снижалась с $7,2 млн до $6 млн или с $5,4 млн до $2,9 млн», – рассказывает Надежда Хазова. А в «Завидово Honka» (Ленинградское шоссе) проходила акция, в рамках которой до конца года готовые дома продавались с 30-процентной скидкой. По словам руководителя проекта Виталия Горелова, покупая дом площадью 209 кв. м по проекту Pastelli, можно было сэкономить 6,3 млн руб­лей, а при приобретении дома Akvarelli площадью 326,5 кв. м – 10,121 млн рублей.

Наконец, сегодняшняя ситуация просто подталкивает инвестора поиграть на разнице валютных курсов. «Хороший стимул появился у тех, кто хранит сбережения в долларах, поскольку их покупательная способность колоссально возросла, – говорит руководитель департамента продаж Группы компаний «САПСАН» Иван Потапов. – Мы в своих проектах давно перешли к рублевым ценам и сохраняем их, несмотря на текущую динамику курса. Девелоперы, которые держали цены в долларах, сегодня вынуждены делать огромные скидки или предлагать искусственный курс валюты, чтобы поддержать уровень продаж. В итоге для тех, кто имеет сбережения в долларах, многие предложения стали не просто привлекательными, а поразительно доступными. Причем речь идет не только о приобретении объекта в личное пользование, но и об инвестировании».

Между тем такая ситуация не может длиться вечно. «Существует большая вероятность того, что в обозримом будущем, по мере корректировки курса рубля вверх, будут подниматься и цены, поэтому нужно воспользоваться ситуацией», – торопит Алексей Артемьев. «Через 1,5-2 года цены на загородные объекты вновь начнут расти, и, если человек планирует долгосрочные инвестиции, он, безусловно, хорошо заработает», – вторит ему Иббатулина.

Для этого существует несколько бизнес-моделей. Модель первая – вкладываться в ближнюю Рублевку: от МКАД до Николиной Горы. Недвижимость здесь всегда будет востребована, уверена руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty Евгения Панова.

Модель вторая связана с возможностью заработать на внутренней отделке. По мнению Антона Гололобова, это может принести до 100% прибыли от суммы дополнительных вложений.

Дело в том, что на первичном рынке очень мало домов с отделкой: трудно угадать, что понравится потенциальному покупателю. Но уж если застройщики все же на это идут, то приглашают архитекторов и декораторов с именем, что серьезно сказывается на стоимости конечного продукта.

Если же отделку возьмет на себя инвестор, он может существенно сэкономить на издержках за счет более дешевых материалов и менее пафосных авторов проекта.

По мнению Ивана Потапова, подобная схема действительно хорошо работает: «На загородном рынке редко случается, чтобы объект был перепродан дороже без каких-либо вложений. Зато в случае доработки прибыль при продаже вполне достижима. Например, в поселке «Княжье озеро» люди приобретали дома без отделки, вкладывались в ремонт и ландшафтный дизайн, а затем продавали домовладения по более высокой цене с учетом затрат и собственной прибыли. Спрос на такие варианты устойчивый, и доходность подобных инвестиций составляет около 20% годовых».

Конечно, спекулятивные инвестиции с быстрой отдачей сегодня вряд ли возможны, так что подобные расчеты – для тех, кто умеет ждать. Ну а тем, кто покупает недвижимость для себя, стоит забыть о рыночных скачках и просто наслаждаться жизнью вдали от городской суеты.