Самое высокое здание Европы — башня «Меркурий сити» с земли и на фоне соседок по ММДЦ смотрится миниатюрной.
«Она у нас стройная», — говорит один из архитекторов башни Геннадий Сирота из мастерской № 6 «Моспроекта-2». «Узкая, как игла», — определяет Константин Сергеев, гендиректор компании технического заказчика. Масштаб небоскреба высотой 338,82 м на пятачке менее чем 0,5 га, вокруг которого скрежещет и пылит непрекращающаяся стройка, лучше оценивать со стороны — ступенчатая «золотая башня» заметно выделяется на сине-сером фоне «Москва-сити», и она огромна. Либо с 75-го этажа самого здания, откуда сверху вниз можно смотреть и на соседние высотки, и на «игрушечную» с такой точки зрения столицу.

 

 Проект

 

 Проектировал здание на 14-м участке ММДЦ «Моспроект-2» под руководством Михаила Посохина с привлечением Фрэнка Уильямса в 2005 г. «У нас действительно было содружество. Фрэнк Уильямс (он скончался в 2010 г.) не просто американец, — акцентирует Геннадий Сирота, — он более 20 небоскребов построил на Манхэттене».

 

 Американская концепция, как водится, российской стороной адаптировалась под местные нормы. «Инженерия была пересмотрена, требования по теплотехнике, вентиляции, кондиционированию, — уточняет Сергеев. — Архитектура осталась». Это «по-прежнему классический американский небоскреб», подчеркивает Сирота. С мнением, что «классическая американская» концепция устарела, российский архитектор не согласен: «В “Москва-сити” есть более современные?» «Сегодня прогресс в архитектуре связан в большей степени с технологиями. Формотворчество крутится вокруг одного и того же: круг, квадрат, овал. Но как делать дом высотой 300 м “табуреткой”? Здесь форма стремительная, не “коробчатая”. А то, что спорная, это время рассудит», — рассуждает Геннадий Сирота. «Меркурий» за счет золотого с белой окантовкой фасада выделяется настолько, что многих пугает или раздражает, но его создатели считают, что правильно выбрали цвет. «Она разная — вечером, в пасмурную погоду, на ярком солнце. Мы сделали дом цветной, яркий, и это не ошибка», — уверен архитектор.

 «У объекта есть как сторонники, так и противники, и уж точно он никого не оставляет равнодушным», — комментирует Михаил Миндлин, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield. «Архитектурное решение скорее можно назвать креативным, чем универсальным. На любителя. Специфические цвета фасадов могут как привлекать внимание, так и ограничивать круг потенциальных потребителей», — считает Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН.

 

 Сделки

 

 Но для брокеров коммерческой недвижимости важнее, что эта новостройка в «Сити» уже введена в эксплуатацию (в сданных ранее объектах уровень вакантных площадей минимален, другие башни еще строятся). «Арендаторы, которые рассматривают эту башню, отмечают неплохую планировку этажа и возможность воплощения смелых архитектурных идей», — говорит Миндлин (офисы сдаются в состоянии shell & core). Башня заполняется не быстро, но брокеры готовы объяснить это высокой конкуренцией как внутри самого «Сити», так и в целом на офисном рынке Москвы. «В “Сити” 1,2 млн кв. м строится — есть над чем работать», — объясняет Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE.

В ответ на запрос «Ведомостей» коммерческий директор проекта Александр Эльстер сообщил: «На предварительной стадии реализовано 37% офисных площадей. Здание интересно арендаторам, постоянно проводятся показы». Ставки для офисов здесь консультанты оценивают на уровне $720-1000 за 1 кв. м в год, показатели, по их словам, «в рынке». Ставка меняется в зависимости от высотности и других факторов, рассказывал «Ведомостям» Эльстер: цена растет на $30-40 каждые пять этажей, разброс между нижними этажами и верхними — $200-250 за 1 кв. м в год. В конце 2012 г. пять этажей (с 28-го по 32-й, общая площадь — более 10 000 кв. м) у «Меркурий девелопмента» (входит в группу «Меркурий» Игоря Кесаева) купила компания Japan Tobacco International. Аналитики из агентств (участники сделки условия не раскрывают) подсчитали, что речь может идти о сумме от $75 млн до $100 млн ($7500-10 000 за 1 кв. м). «Продавца и покупателя связывают давние партнерские отношения, скорее всего продавец предложил покупателю “дружеские” условия», — комментировал «Ведомостям» сделку Алексей Богданов, партнер S. A. Ricci.

Офисы — с 4-го по 40-й этаж — занимают 87 600 кв. м, выше — 42-й клубный этаж и апартаменты (22 360 кв. м). «70 и выше — пентхаус», — добавляет Эльстер. Общая площадь здания — 173 960 кв. м, в том числе надземная часть — 143 181 кв. м (75 этажей), еще 30 799 (пять уровней) — под землей. Предусмотрены ресторан, кафе, столовая для арендаторов — около 2500 кв. м, более 1100 кв. м займут торговые помещения на уровне 1-го этажа, в паркинге есть место для 437 машин — немного, но собственники здания докупили места в «Сити», говорят консультанты. Попасть в здание можно будет как с улицы, так и из ТРЦ «Афимолл» и метро. Жилая, служебная и торговая зоны имеют собственные входы и лифты. А приватный клубный этаж (здесь будут залы для фитнеса, SPA-сьюты, процедурные комнаты, разные виды бань, сигарная комната, лаунж-зона, переговорная) в лучших традициях фешенебельных небоскребов расширяет «домашнее пространство» для обитателей апартаментов, говорит Эльстер.

Здание сразу проектировалось как МФК с классическим разделением функционала (офисы, апартаменты), подчеркивает Геннадий Сирота, и с точки зрения экономики имеет «правильные параметры». «Наша компания участвовала в разработке концепции апартаментной составляющей “Меркурий сити тауэр”. Это достойный объект как для “Москва-cити”, так и для города в целом», — говорит Алексей Сидоров, заместитель гендиректора Kalinka Real Estate Consulting Group. Его коллеги неофициально хвалят «мягкую» нарезку жилой части на квартиры, которые действительно квартиры, а не перекроенные из офисов помещения, и говорят, что покупателям башня скорее нравится. Впрочем, не всем. «Планировки весьма сложные, много квартир с острыми углами, неправильной формы, — считает Татьяна Тикова. — Такие площади трудно продавать».

Александр Эльстер говорит, что апартаменты продаются «активно». Сидоров полагает, что реализовано не более 25%, поскольку цена высокая — $12 000 за 1 кв. м. От $11 400 за 1 кв. м с отделкой, поправляет Эльстер.

 

Стройка

 

Игорь Кесаев оценивал объем инвестиций в строительство башни в $1 млрд. Здесь использовались дорогие материалы (в отделке общественных пространств — травертин, нержавеющая сталь с зеркальной полировкой, белый оникс) и самое современное оборудование. Не «богато», но качественно и выдержан стиль, подчеркивает Геннадий Сирота. И колоссальное энергопотребление — 13,5 МВт на все здание.

Построить ступенчатый небоскреб с обилием наклонных плоскостей было непросто, признают и архитектор, и строитель. Но Сергеев доволен и говорит, что участие в таком проекте — колоссальный опыт для его команды: «Хочется еще что-то такое же высокое сделать». Стройка началась в 2006 г. «Котлован был минус 27 м», — вспоминает Сергеев. Было использовано 130 000 куб. м бетона (его качество контролировали три НИИ), 75 000 т арматуры. «Под зданием фундаментная плита толщиной 4,5 м, под ней 379 буронабивных свай, в основном на 20 м уходят в землю», — описывает Сергеев. Несущие конструкции — монолитное железобетонное ядро жесткости и колонны по периметру. В сваях, на колоннах — датчики, которые сигнализируют о просадках, или напряжении в арматуре, или об отклонениях здания от вертикали. «Расчетная характеристика — 40 см колебания верхушки. Но к таким цифрам мы еще ни разу не приближались. Чтобы такая массивная конструкция качнулась на 2-3 см, торнадо должен прийти», — утверждает Сергеев.

Самые верхние этажи монтировали башенными кранами, укрепленными внутри на лифтовой шахте. Краны «приподнимались», по мере того как подрастал дом. «Приподнялись на 11 м — приподняли кран. Сначала их было два, к вершине башня сужалась, и один кран сняли. Последний снимали мини-краном “Деррик” фирмы “Либхер”, специально для этих целей приспособленным. А его уже демонтировали с помощью системы обслуживания фасадов (СОФ). Мы, наверное, первыми в Москве эту систему мало что смонтировали, так еще и Ростехнадзору сдали», — рассказывает он. Из-за сложной конфигурации «Меркурия» здешняя СОФ — это много механизмов, позволяющих добраться до любой точки здания снаружи, чтобы смонтировать или заменить стеклопакеты — например, некоторые из них весят до 300-500 кг.

Площадь остекления — около 50 000 кв. м (около 10 000 фасадных панелей, кроме того, 4000 кв. м алюминиевой обшивки, 3000 кв. м покрытий горизонтальных и наклонных участков кровли). «Благодаря низкоэмиссионному напылению стекла эффективно сохраняют тепло в помещениях. Пигмент на основе оксида серебра способствует отражению ультрафиолета и чрезмерной солнечной энергии, снижая затраты на работу систем кондиционирования летом», — сообщал один из релизов. Есть еще «медиафасад»: коричневая полоса по периметру представляет собой огромный — примерно с три футбольных поля — экран на светодиодах. За ним — технические помещения.

Всего технических зон семь (минус 2-й, 3-й, 14-й, 41-й, 59-й, 66-й, 67-й этажи), там размещаются оборудование, воздуховоды, кабели и т. д., необходимые для жизнеобеспечения здания, а также резервуары с водой: внизу — по 80 куб. м, выше — по 30, это резервный пожарный объем.

Техэтаж должен был быть и на самом верху, а на 75-м был запланирован ресторан, но проект изменили таким образом, чтобы апартаменты доходили до крыши. Перепроектирование потребовало времени, изменения объемов и высотности, перерасчета инженерии. Изначально предполагалось, что общая площадь здания должна составить 158 528 кв. м. В 2010 г. комиссия по землепользованию и застройке, которую возглавлял бывший глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, одобрила увеличение наземной части небоскреба на 10%. Затем градостроительно-земельная комиссия, возглавляемая новым мэром Сергеем Собяниным, разрешила инвестору увеличить площадь объекта почти на 16%. «В 2011 г. площадь “Меркурий сити тауэра” увеличилась до 173 960 кв. м», — резюмирует Эльстер.

Тем не менее «бронзовый домик», пожалуй, единственный проект «московского Манхэттена», который не претерпел кардинальных изменений от проекта до завершения стройки. Архитектор считает, что это хорошо: «Мало где перепроектирование пошло на пользу. К сожалению, когда участки переходили из рук в руки, новые владельцы начинали менять проект “к собственной выгоде”, и как правило, это только ухудшало ситуацию». Геннадий Сирота показывает эскизные проекты для «Сити» 1992-1995 гг., которые и были взяты за основу. На 14-м участке, например, и предлагалось построить башню того же золотисто-бронзового цвета.

ММДЦ проектировался как комплекс, где каждое здание перекликалось бы с другими, не будучи на них похожим. И он не должен был быть монохромным. «Меркурий» — часть первоначальной полихромной, цветной концепции, подчеркивает архитектор. К сожалению, планируемый единый комплекс не складывается — отсутствуют связи между зданиями, переходы, которые позволили бы перемещаться из офисных помещений в общественные пространства. По улочкам между башнями ходить невозможно — ветром сдует. «Мы хотели создать городской центр притяжения, отсюда — центральное ядро размером с Красную площадь, которое должно бы работать круглосуточно, чтобы жизнь внутри кипела. И единое, на 50 га, подземное пространство запроектировано, но пока не реализовано», — переживает Сирота.

О чем еще жалеет архитектор, так это о 60-метровом шпиле, который был в проекте, но от которого отказались в итоге. По мнению архитектора, «шпиль необходим, без него потерялась острота». Константин Сергеев согласен. Он рассказал, что уже была готова документация, «даже рисовали технологические карты — как его поднимать, как монтировать». «Но шпили в Москве и Майами ведут себя по-разному. Представьте: зимой он обледенел, потом посветило солнышко, и с такой высоты посыпалась ледяная корка. И не на крышу — из-за формы здания, а вниз, на людей», — объясняет решение Сергеев