Трудные клиенты: почему иностранцев не привлекает жилье в Москве

Москва притягивает людей со всего мира, география приезжих разнообразна – от "банановых" республик до самых развитых стран. Однако даже на премиальном рынке жилья столицы иностранцы составляют не более 5% от общей массы покупателей, что в 6 – 12 раз меньше, чем в крупных европейских городах, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость".

Кто и откуда

 Все собеседники "РИА Недвижимость" в риелторских компаниях говорят, что значительного влияния на рынок жилья в Москве иностранцы не оказывают. Например, по оценке управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, в среднем по рынку на покупателей с паспортом другой страны приходится 1-2% сделок.

При этом в элитном сегменте иностранные граждане осуществляют 3-5% покупок, говорит руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина. Несколько больше, чем в среднем по рынку, по подсчетам "Инком-Недвижимость", доля сделок с иностранцами и в "экономе" – около 5%.

Для сравнения: по данным компании Knight Frank, в Париже доля иностранцев в общей массе покупателей жилья премиум-класса достигает 62%. На рынке элитной недвижимости Лондона, по подсчетам экспертов компании Savills, доля сделок, закрываемых не британскими подданными, тоже весьма существенна – примерно 30% в сегменте вторичного жилья и 16% в сегменте новостроек.

При этом, рассказывает Ламин, среди граждан, приехавших из-за рубежа, самыми активными покупателями жилья в Москве являются европейцы – на них приходится около 80% от всех сделок, совершаемых иностранцами.

По словам генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежды Хазовой, жилье для себя приобретают обычно иностранцы из тех стран, которые расположены к нам наиболее близко – финны, чехи, словенцы, словаки, черногорцы и так далее. "Как правило, это "обрусевшие" иностранцы, которые давно живут в России", - говорит она.

«В нашей компании приобретают недвижимость преимущественно наши соотечественники, на долю иностранцев приходится не более 2% от общего объема сделок», - говорит директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Real Estate Consulting Group Полина Меделяновская. При этом она утверждает, что европейцы, главным образом англичане, французы, немцы и итальянцы, составляют лишь 20% покупателей высокобюджетной недвижимости в Москве. Граждан США несколько меньше – примерно 10%: в отличие от европейцев, американцы больше вкладывают в финансовые и биржевые рынки, а при инвестировании в недвижимость они предпочитают России и Европе Майами Бич, Лос-Анджелес, Гавайские острова и курортную недвижимость Карибского бассейна. Еще 5%, рассказывает эксперт, приходится на покупателей из арабских стран.

В отдельную же категорию Меделяновская выделяет жителей стран СНГ, про которых Ламин говорит, что они, как правило, имеют российское гражданство, а следовательно, трудно вычленимы из общей массы покупателей.

"В нашей компании 65% дорогих квартир и апартаментов покупают граждане стран СНГ - в основном это покупатели из Украины, Азербайджана, Казахстана, Таджикистана и Туркменистана", - отмечает представительница Kalinka Real Estate Consulting Group.

При этом жители разных стран бывшего СССР стремятся иметь жилье в Москве по разным причинам. Например, украинцы покупают недвижимость в России в случае наличия бизнес-интересов, тогда как для азербайджанцев, разбогатевших на добыче нефти, это, скорее, способ инвестировать средства.

Кстати, уточняет директор управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома, доля сделок, совершаемых в эконом-классе нашими бывшими соотечественниками, еще больше, чем в "премиуме": 99% граждан СНГ против 1% европейцев.

Излюбленные места

Как говорят эксперты, иностранцы, покупающие дорогое жилье, очень любят районы Патриарших Прудов, Остоженку, Арбат, Чистые пруды, Тверскую улицу, Ленинский проспект. В этих локациях их привлекает развитая инфраструктура и средоточие культурной жизни и развлечений.

Например, рассказывает Меделяновская, в домах, расположенных у станций метро "Ленинский проспект" и "Университет", американцев, канадцев и англичан привлекает славянская англо-американская школа на улице Панферова, а итальянцев – итальянская школа на Ленинском проспекте. Немецкая школа при посольстве Германии находится на проспекте Вернадского, поэтому этот район нравится немцам.

Еще одно уточнение по поводу мест обитания экспатов дает директор департамента маркетинга компании "Магистрат" Ольга Магилина. Она напоминает, что часто покупателями жилья для иностранцев выступают не только физлица, но и компании, приобретающие жилье для своих сотрудников. Если экспат покупает недвижимость для себя или с инвестиционными целями, то ему важно внешнее окружение, а если покупателем выступает организация, то решающим фактором становится удобная транспортная доступность, подчеркивает она.

Кроме того, по словам Магилиной, иностранцы явно предпочитают апартаменты квартирам. Это вполне понятно: регистрации они не придают большого значения, а социальная инфраструктура им не всегда важна, так как многие приезжают работать без семьи. К тому же апартаменты, как мы помним, стоят дешевле квартир – разница в стоимости иногда доходит до 25%.

Кстати, как обращают внимание риелторы, среди иностранцев очень популярны поселки таунхаусов в черте Москвы. Меделяновская объясняет это тем, что подобный формат жилья привычен жителям западных стран: и в Европе, и в Северной Америке, как правило, в центре города люди только работают, а живут в таунхаусах или отдельных домах в благоустроенных пригородах.

О том, что иностранцы, приобретающие жилье для себя, часто ориентированы на загородную недвижимость, говорит и Хазова. По ее словам, они, как правило, предпочитают комплексы в ближнем Подмосковье, в которых уже проживают другие иностранцы и сложилась комфортная, хотя бы в плане языка, среда.

А вот у обеспеченных покупателей из СНГ предпочтений по местоположению жилья в Москве не наблюдается, указывает Ламин. "У них нет какой-то явно любимой локации. Они просто выбирают дорогие эксклюзивные квартиры", - поясняет эксперт.

В бюджетном секторе запросы в плане локации также проще. По словам риелторов, тот незначительный процент представителей западных стран, который присутствует в "экономе", приобретает небольшие студии в спальных районах типа Щукино, Строгино, Сокольники и Хамовники. Выходцы же из стран бывшего СССР традиционно тяготеют к столичным окраинам и Подмосковью, выбирая места со сложившейся средой. "Здесь основным аргументом является цена, поэтому местоположение дома и его тип являются не самыми главными критериями при подборе квартиры", - констатирует руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.

Арендуют много, инвестируют мало

Одна из главных причин, по которым иностранцы нечасто покупают московское жилье даже в премиум-классе, заключается в том, что они предпочитают арендовать и не стремятся "осесть" на одном месте. По словам Ламина, лишь 3-5% экспатов покупают жилье, остальные арендуют.

"В новой стране человеку удобнее не связывать себя с одним районом на долгое время, хотя бы до тех пор, пока он не познакомился с большей частью города", – рассуждает Хазова.

По словам Шломы, каждый второй арендатор на Остоженке, Арбате или Патриарших прудах – сотрудник иностранной или российской компании, временно работающий в столице (в среднем от одного года до пяти лет). "Снимать номер в отеле значительно дороже", – добавляет он.

Кроме того, если иностранец приезжает в Россию работать длительное время, то для него аренда выгоднее потому, что при последующей продаже жилья ему, как нерезиденту, придется заплатить налог в размере 30% от стоимости жилья (для сравнения: ставка для резидентов почти в три раза ниже – 13%).

Что касается эконом-класса, то здесь аренда чаще всего продиктована не соображениями выгоды, а элементарной нехваткой средств. Если россияне зачастую могут выбрать между арендой или ипотекой, то негражданам кредиты на жилье уже менее доступны.

Кроме того, отмечают эксперты, иностранцы, как правило, более осторожные инвесторы, чем россияне, если речь заходит о вложениях в недвижимость. Экспаты стремятся ограничить риск невозврата средств. И хотя на российском рынке есть возможность получить более высокую прибыль, чем в европейских странах, желание иностранцев свести к минимуму риск потери вложенных средств превышает стремление заработать. Россия в целом и Москва в частности пока еще оцениваются западными инвесторами как зоны очень высоких экономических и политических рисков, сетует Меделяновская.

"После 2008 года рынок жилой недвижимости Москвы потерял инвестиционную привлекательность. Покупатели и продавцы решают свои насущные квартирные вопросы", - добавляет Шлома.

Впрочем, по наблюдениям Магилиной, сегодня все же растет интерес иностранцев к московским новостройкам. "Появился, я бы сказала, новый тип зарубежного клиента, который рассматривает нашу первичную недвижимость (в основном элитную) как выгодную инвестицию. Так что в будущем, я думаю, доля иностранных покупателей в столичных новостройках увеличится", - говорит она.

Также, говоря о нежелании иностранцев покупать московское жилье, управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин отмечает, что иногда их отпугивает наличие непрозрачных схем на нашем рынке.

Непростые клиенты

Эксперты рассказывают, что иностранный клиент часто отличается от отечественного. Например, у приезжих из-за рубежа иное отношение к договоренностям. По наблюдениям Томилиной, наши граждане привыкли сначала договариваться на словах, а затем фиксировать итог на бумаге, для иностранцев же устные договоренности ничего не значат, из-за чего сделки часто проходят сложнее.

Как отмечает Ламин, в некоторых случаях иностранцы готовы платить за жилье цену несколько выше среднерыночной, но это жилье должно соответствовать определенным критериям. К примеру, это должен быть исторический дом в центре Москвы с каким-то интересным видом.

Продавцы жилья, имеющие дело с иностранцами, должны быть готовы к тому, что те достаточно придирчиво относятся к выбору жилья. По опыту Ламина, они обращают внимание на такие моменты, которые для россиян не имеют особого значения. В частности, для них может стать решающим фактором отсутствие в доме центрального заземления, да и в целом они более щепетильны в плане безопасности.

Зато к выбору валюты при сделках иностранцы относятся проще, чем граждане РФ, которые не доверяют иным способам оплаты, нежели родными рублями. Ламин рассказывает, что по такой причине недавно в его агентстве сорвалась сделка. Женщина хотела продать квартиру в Москве и купить в Европе, но покупатель не пожелал переводить рубли в евро. "Иностранцы в этом отношении более гибкие", - считает риелтор.

Также следует учесть, что иностранцы не стремятся решать вопросы с недвижимостью своими силами и, как правило, привлекают юристов или иных специалистов, и это нередко затягивает сделку. Кроме того, практически все эксперты отмечают, что приехавшие из-за рубежа покупатели стараются торговаться до последнего, цепляясь даже за мнимые недостатки жилья.

Наконец, завершая разговор об особенностях сделок с иностранными покупателями, Халин говорит, что если для россиян жилье в большинстве случаев – жизненная необходимость, и многие покупают его один раз и на всю жизнь, то для прагматичных иностранцев недвижимость зачастую представляет собой очередной бизнес-актив. "У них нет такого трепетного отношения к жилью", - соглашается Ламин.

Главная мысль, которая возникает после бесед с экспертами: иностранцы – особенно придирчивые, осторожные и расчетливые покупатели (исключение составляет разве что эконом-класс). Поэтому, хотя их и привлекает Москва, покупать здесь жилье они пока не торопятся.