Торг уместен: на рынке элитной недвижимости растет доля квартир со скрытым дисконтом

Эксперты, анализирующие состояние рынка элитной недвижимости в Москве, положительно оценив итоги первого полугодия, не пришли к единому мнению о результатах июля. Кто-то утверждает, что прошлый месяц был одним из самых провальных в этом году, как по количеству, так и по качеству совершенных сделок. Кто-то, напротив, уверенно заявляет о росте ключевых показателей продаж, списывая небольшое затишье на фактор сезонности. Ясно одно: высокобюджетный сегмент, так или иначе, востребован среди покупателей, которые хоть и стремятся к экономии, выбирая лоты меньшей площади и требуя скидки, но все же не отказываются от новых приобретений.

Более того, по данным компании Kalinka Group, за месяц средний бюджет сделки увеличился на 87% и составил 130 миллионов рублей. При этом средняя площадь проданного лота выросла на 27% до 142 кв. метров. Впрочем, говорить о том, что столь впечатляющие результаты положили начало новой тенденции, пока преждевременно. Подобные цифры скорее случайны: так совпало, что именно в июле были реализованы наиболее крупные и дорогостоящие лоты, которые и «испортили» общую статистику.

В дальнейшем динамика продаж будет зависеть уже не только от экономической ситуации в стране, но и от стратегии застройщиков: на рынке уже ощущается определенный дефицит ликвидных объектов из-за того, что новых проектов, поступающих в продажу, пока маловато.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group

«Объем предложения элитных новостроек постепенно снижается. Во-первых, ряд застройщиков перенесли выход на рынок своих проектов. В то же время покупательская активность сохраняется на высоком уровне. Для сравнения: объем предложения сократился с начала года на 9% и сейчас он находится на уровне 2014 года, а спрос вырос на 16%. В 2016 году на рынок вышло только четыре новых проекта. Особенно заметным становится дефицит в сегменте de luxe. По нашей оценке, текущий объем элитных квартир и апартаментов будет реализован за 2,5 года. Однако такая ситуация вряд ли затянется, судя по масштабным планам девелоперов и большому количеству разрабатываемых проектов. Во второй половине 2016 года и в 2017 году мы ожидаем выхода на рынок более 10 новых жилых комплексов, расположенных в различных районах ЦАО. Начало продаж в этих объектах усилит конкуренцию, но, с учетом текущих объемов поглощения, заметного перенасыщения рынка не стоит ожидать».

Сейчас, по данным компании Savills в России, наиболее активно сделки идут только в 5-7 новостройках, где нераспроданными остаются около 25-30% квартир. Неудивительно, что спрос начинает смещаться в сторону «вторички», которая считается безрисковой и довольно привлекательной альтернативой, если собственник адекватно оценивает стоимость своей недвижимости в контексте текущей рыночной ситуации.

Анатолий Довгань, директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России

«В ближайшие два года будет очень хороший момент для выбора квартиры в новостройке. С одной стороны, впереди традиционные сезонные скидки, с другой, ряд хороших проектов будут вводиться в эксплуатацию либо они находятся в высокой стадии готовности. Помогает динамике спроса и относительная стабильность обменного курса. Резкие колебания без выраженной тенденции зачастую приводят к осторожности со стороны наших клиентов, в то время как стабильный курс — это гарантия того, что ни покупатель, ни продавец не делают ошибки».

Интересной особенностью последних месяцев, по мнению аналитиков агентства TWEED, стал рост доли квартир со скрытым дисконтом, которая, по их оценке, достигла 30%. Это объясняется тем, что внутренне продавцы смирились с необходимостью идти на уступки, однако не хотят это афишировать, надеясь продать лот по первоначальной цене. Причем это касается не только владельцев вторичных квартир и апартаментов, но и застройщиков. Такая позиция, как правило, неконструктивна для обеих сторон сделки. Потенциальные покупатели зачастую даже не догадываются, что объект по объективно завышенной стоимости может быть продан на 10-30% дешевле, поэтому не рассматривают такие варианты и не пытаются торговаться. В свою очередь продавцы, боящиеся продешевить, не показывают свою готовность к торгу и раз за разом упускают возможность заключить сделку.

Что касается актуальных средневзвешенных цен на столичном рынке элитной недвижимости, то уже который месяц они демонстрируют завидную стабильность, остановившись на отметке 800-820 тысяч рублей за кв. метр.