Топтание на квадратном метре

Коммерсант Деньги, 15.06.09

  Уже пора покупать жилье или стоит еще подождать? С началом лета этот вопрос становится все менее актуальным. Конечно, ждать. Если обвала и не случится, то уж, по крайней мере, роста цен в период отпусков точно не произойдет. Покупатели сейчас предпочитают совершать альтернативные сделки или добиваться максимальных скидок на готовое жилье.

Признаки дефицита

Уже пора покупать жилье или стоит еще подождать? С началом лета этот вопрос становится все менее актуальным. Конечно, ждать. Если обвала и не случится, то уж, по крайней мере, роста цен в период отпусков точно не произойдет. Покупатели сейчас предпочитают совершать альтернативные сделки или добиваться максимальных скидок на готовое жилье.
Тренд снижения рублевых цен на жилье остается в силе. При этом если на первичном рынке, по данным МИАН, квадратный метр в мае стал дешевле на 0,6-0,8%, то на вторичном этот показатель уверенно вышел за пределы статистической погрешности — 2,3-3%. Впрочем, надо иметь в виду, что компании-застройщики неохотно снижают прайсовые цены, а торговлю начинают, когда покупатель демонстрирует серьезные намерения. Цены предложения на вторичном рынке более реалистичны, хотя возможность торговли остается, разумеется, и здесь.
Лето вряд ли принесет какие-либо сюрпризы, понижательный тренд наверняка останется в силе. Однако стоит обратить внимание на некоторые признаки будущей стабилизации, если не возвратного роста цен, которые проявляются уже сейчас.
В мае наблюдатели отметили значительное сокращение предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным компании "Миэль", объем предложения сократился на 7,2% — до 43,4 тыс. квартир. При этом вторичный рынок сокращается опережающими темпами. "В мае объем предложения на вторичном рынке снизился на 11%,— отмечает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— В основном с рынка столицы ушли самые дешевые квартиры, по сравнению с апрелем их число уменьшилось на 23,1%. Предложение квартир бизнес-класса сократилось на 4,4%, элитных квартир — на 1,9%".
Это сокращение только отчасти объясняется двумя праздничными неделями, ведь в начале мая сделки практически не совершались, значит, объем предложения должен был остаться прежним. Очевидно, владельцы квартир уже не собираются продавать любой ценой и постепенно снимают свои объекты с продаж. "На фоне низкого спроса продавцы сохраняют завидное хладнокровие и изрядный оптимизм, надеясь, что насущная необходимость решения жилищных задач заставит покупателей перейти в активное состояние",— констатирует Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".
В сочетании с очевидным грядущим сокращением количества качественных новостроек (то есть находящихся в состоянии активного строительства) это можно считать признаком реального дефицита на рынке жилья. Напомним, что с начала года в столице начато строительство всего двух-трех коммерческих жилых объектов. "По отношению к декабрю 2008 года число реализуемых объектов первичного рынка меньше на 9,5%. В большинстве случаев это связано со снятием с продаж объектов, начало строительства которых было перенесено на более поздние сроки",— отмечает маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Наталья Бланкова.
Элитное оживление
Элитный сектор в мае продемонстрировал некоторое оживление. Конечно, надо иметь в виду, что сделки в этом сегменте единичны, и не исключен элемент случайности.

Тем не менее руководитель отдела управления реализацией "Калинка-Риэлти" Алена Бригаднова отмечает возвращение спроса на строящиеся элитные объекты. "Конечно, это относится к объектам, демонстрирующим стабильную положительную динамику строительства,— говорит госпожа Бригаднова.— Так, в течение мая было реализовано пять квартир в ЖК класса de luxe "Гранатный, 6". Другой пример — ЖК "Шоколад", который готов на 80%. С конца апреля в проекте продано две квартиры, сейчас ведутся переговоры еще по четырем. Сегодня стоимость квартир здесь составляет от $9,7 тыс. до $18 тыс. за кв. м. В обоих проектах цена является предметом обсуждения и в каждом отдельном случае определяется индивидуально".
На вторичном элитном рынке, похоже, закончилось время серьезных дисконтов. "Собственники эксклюзивных жилых объектов, несмотря на очередной месяц нестабильной рыночной ситуации, не опускают стоимость своих квартир. Они не видят никаких причин для скидок более 5%",— констатирует директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.
Новые элитные объекты в Москве не появлялись, а вот за городом наблюдается гораздо большая активность — с начала года запущено не менее полутора десятков проектов. Правда, в основном это поселки экономкласса и частично без обязательного подряда. Но в прошедшем месяце объявила о запуске нового проекта компания Honka, работающая в верхнем ценовом сегменте деревянного домостроения. "Земельный участок площадью около 12 гектаров находится на берегу Истринского водохранилища, в 26 км от МКАД по Пятницкому шоссе,— рассказал Георгий Сидельников, руководитель отдела продаж московского представительства компании Honka.— Завершить строительство поселка из 25 домов предполагается к концу 2010 года. Инвесторами проекта выступают частные лица".
Конечно, 25 домов — это не мегапроект, а скорее клубный поселок, расположенный во вполне статусном месте. Но о мегапроектах придется забыть как минимум на ближайшие несколько лет.