Точечный рост

Коммерсант Дом, 25.08.2010

Столичный рынок недвижимости определенно выдержал испытание экстремальной жарой. Как на первичном, так и на вторичном рынке отмечен небольшой рост цен, что с учетом сезона можно считать признаком стабилизации. Риэлторы ждут увеличения активности с приходом осенней прохлады.

Накануне дефицита
Кажется, мы наконец начали чувствовать последствия сокращения жилищного строительства в Москве в предыдущие полтора года. И если в элитном секторе сейчас запускаются новые проекты и продолжается строительство относительно новых, то первичный рынок в экономклассе не балует москвичей разнообразием.

Характерно, что одновременно с вымыванием дешевой первички сокращается предложение и на вторичном рынке. "В июле 2010 года общий объем предложения квартир на вторичном рынке Москвы снизился на 2,2%, до уровня 47,3 тыс. объектов. Объем предложения в Подмосковье уменьшился на 4%, до показателя 39,6 тыс. квартир",— приводит статистику Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". Несколько отличные цифры, но в русле той же тенденции приводит Алексей Шленов, генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж". "Объем предложения сократился в столице до 41,6 тыс. объектов, в области — до 43,8 тыс. квартир,— утверждает Алексей Шленов.— Многие продавцы, видя наметившийся рост цен, отложили продажу до осени. Вторичный рынок Московской области сейчас аккумулирует факторы для потенциального роста. С одной стороны, на протяжении двух месяцев здесь сохраняется стабильная ситуации в отсутствие роста цен, с другой — объем предложения сокращается. Кроме того, установившаяся на столичном рынке тенденция роста цен оказывает влияние и на Подмосковье".

Впрочем, было бы неверно оценивать тенденции на городском рынке слишком прямолинейно. Объекты, по-прежнему остающиеся переоцененными, не находят своего покупателя. "Покупатели, стремящиеся воспользоваться последней возможностью приобрести квартиру по сравнительно невысокой цене перед ожидаемым осенью началом ценового роста, проявили в июле инициативу, достаточную для обеспечения приемлемых для лета оборотов рынка,— комментирует Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-Недвижимости".— Однако спрос на жилье массового сегмента распределялся неравномерно, в первую очередь концентрируясь на сравнительно недорогих объектах, за которыми в неформальном рейтинге привлекательности следовали квартиры, имеющие наилучшее соотношение параметров цены и качества. Между тем объем предложения подобного жилья в настоящее время не слишком велик: многие собственники до осени попросту отложили продажу, надеясь на будущий ценовой рост. А вот дорогие объекты и квартиры, не имеющие выигрышного сочетания указанных параметров, как и прежде, присутствуют на рынке в изобилии. Однако, несмотря на то что во многих случаях продавцы подобных квартир проявили готовность к предоставлению скидок, число сделок с такими объектами в июле было невелико".

А вот появление недорогих и качественных квартир, прежде всего на первичном рынке (пусть их количество и не слишком велико), подстегивает спрос. "Объекты с большим набором качественных потребительских характеристик являются предметом более высокого интереса и находят своего покупателя максимально быстро. В целом время экспонирования объектов на рынке за месяц сократилось на 20%",— говорит Алексей Шленов.

Элитные рекорды
Рынок элитного жилья также демонстрирует разнонаправленные тенденции, но и здесь очевиден если не рост, то готовность к росту.

"Застройщики чувствуют себя достаточно уверенно и продолжают политику поступательного повышения цен на свои объекты,— утверждает Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти".— Пока этот рост носит точечный характер и не оказывает существенного влияния на общую картину цен. Так, по итогам июля средняя стоимость предложения на первичном рынке городского элитного жилья зафиксировалась на уровне $ 20 233 за 1 кв. м, а месячный ценовой прирост составил всего 0,2%".

Конечно, подобное повышение цен находится в рамках статистической погрешности. Однако по отдельным объектам активность покупателей элитного сектора действительно высока. "В целом по рынку очевидна четкая сегментация и зависимость уровня покупательской активности от ликвидности предложения,— говорит Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.— В классах "преимум" и "люкс" качественные предложения единичны, поэтому покупатель спешит сделать свой выбор, однозначно предпочитая завершенные или близкие к финальной стадии проекты и стабильного девелопера. Например, только в многофункциональном комплексе "Город столиц" за месяц реализовано 12 апартаментов, стоимость каждого из которых около $2 млн. В сегменте элитной недвижимости это довольно высокий показатель продаж для летнего сезона. Он наглядно демонстрирует, что помимо общерыночных тенденций спрос зависит от целой совокупности факторов конкретного предложения".

Обновились и рекорды дороговизны на московском рынке — если не по реальным сделкам, то по крайней мере по ценам предложения. "Одно из самых дорогих московских предложений сегодня — пятиэтажная вилла в элитном жилом комплексе в Коробейниковом переулке,— рассказывает Екатерина Румянцева.— Ее общая площадь составляет 1200 кв. м, здесь есть собственный бассейн, паркинг и т. д. Стоимость этого предложения на рынке — €36 млн. В районе "золотой мили" продается квартира с отделкой площадью 360 кв. м по цене $20 млн. Что касается ценовых максимумов стоимости квадратного метра, то сегодня речь идет о $45-50 тыс. за 1 кв. м. По такой стоимости предлагается квартира в Малом Левшинском переулке ($45 тыс. за 1 кв. м) и пентхаус в Молочном переулке ($50 тыс. за 1 кв. м)".

Впрочем, наши рекорды далеки от мировых ценовых максимумов. На днях появилась информация, что в Лондоне, в районе Гайд-парка, продана самая дорогая в мире квартира — двухуровневый пентхаус, стоимость которого составляет £140 млн ($220 млн). В Москве сегодня подобный уровень цен абсолютно непредставим.

Впрочем, осень может преподнести сюрпризы. "Сейчас рынок замер в ожидании новой, теперь уже осенней волны покупательской активности,— утверждает генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма.— Мы ожидаем, что локомотивом рынка могут стать новостройки: предложение в этом сегменте ограниченно при стабильном спросе на новое жилье. Вымывание наиболее ликвидных вариантов уже в сентябре-октябре может спровоцировать рост цен. В целом же мы ожидаем, что с октября до конца года квартиры могут подорожать на 3-5%".