Строители надежд

Ведомости, daily, 18.11.09

В девелоперах проснулся оптимизм. AFI Development в отчете неожиданно сообщила, что на рынке недвижимости наблюдается стабилизация, а в некоторых секторах — подъем. Девелоперы с этим согласны, банкиры — нет.

В девелоперах проснулся оптимизм. AFI Development в отчете неожиданно сообщила, что на рынке недвижимости наблюдается стабилизация, а в некоторых секторах — подъем. Девелоперы с этим согласны, банкиры — нет.

2009 г. Компания считает, что стабилизация наблюдалась во всех секторах московского рынка недвижимости, а на рынке жилья даже имел место рост продаж — AFID приводит в пример свой элитный проект «Аквамарин II» на Озерковской набережной (по словам Натали Шмурин, директора департамента маркетинга и продаж компании, в начале года там продавалось примерно четыре квартиры в месяц, сейчас — 10-12; всего их там 114). Есть прогресс и на рынке аренды коммерческой недвижимости — по крайней мере, AFID удалось заключить предварительные соглашения об аренде 35% площадей своего ТРЦ Mall of Russia в «Москва-сити», еще на 30-35% нашлись претенденты. Кредиты, считает AFID, тоже стали более доступными — ведь компании удалось рефинансировать заем на $150 млн в МДМ-банке, причем срок составил восемь лет. Словом, все так неплохо, что AFID подумывает, не возобновить ли строительство двух своих замороженных проектов — жилого на Озерковской и офисного на Павелецкой набережной.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка тоже говорят о стабилизации.

С лета продажи элитного жилья увеличились в 1,5-2 раза: тогда продавали по 20 квартир, сейчас — примерно 40 квартир в месяц, что сопоставимо с докризисными временами, утверждает Екатерина Румянцева, гендиректор «Калинка-Pиэлти». В денежном выражении, конечно, сегодняшние сделки серьезно уступают докризисным, ведь цены упали до 50%, уточняет она.

В августе владелец Mirax Group Сергей Полонский жаловался, что за месяц компания не продала ни одного квадратного метра. Вчера Михаил Дворкович, советник председателя совета директоров Mirax Group, сообщил, что за последние два месяца было продано 3516 кв. м жилья и 2489 кв. м офисов (в первом полугодии 2008 г. ежемесячно продавалось примерно 5000 кв. м жилья и от 2800 кв. м офисов).

Заметно оживление и на рынке жилья экономкласса. На начало июня у ПИК было около 40 000 кв. м готового жилья в Новокуркине и Долгопрудном. С тех пор продано больше 22 000 кв. м (примерно 350 квартир), говорит представитель компании.

По данным CB Richard Ellis, в III квартале 2009 г. в Москве было арендовано 420 000 кв. м офисных помещений — на 5000 кв. м больше, чем в III квартале прошлого года (в I квартале нынешнего — 266 000 кв. м, во втором — 328 000 кв. м). С начала кризиса цены упали в среднем на 60% до $600 за 1 кв. м офиса класса А и до $350-400 класса В, объясняют аналитики компании.

Инвесторы готовы обсуждать условия сделки, что с момента начала кризиса было редким явлением, замечает президент «Система-галс» Андрей Нестеренко.

Правда, интерес они проявляют только к качественным проектам, таким как ТРК «Детский мир», ТЦ «Лето» и офисный центр на Ленинградском проспекте.

Что касается кредитов девелоперам, то в III квартале ситуация не улучшилась, утверждает аналитик «ВТБ капитала» Мария Колбина. Она отмечает, что в случае AFID речь идет всего лишь о реструктуризации уже существующего кредита, а новые займы по-прежнему практически не выдаются.

В III квартале банки стали охотнее давать деньги девелоперам, но только под залог готовых проектов, которые приносят стабильный денежный поток, говорит бывший член правления МДМ-банка Алексей Дробот. «Альфа-банк всегда был консервативен в кредитовании девелоперов, мы кредитуем в основном только под залог готовых объектов, — вторит ему зампред правления Альфа-банка Владимир Татарчук. — Условия кредитования девелоперов изменились только в связи с ситуацией на рынке — объекты недвижимости сильно подешевели, и теперь под тот же самый объект банк может выдать меньшую сумму, чем до кризиса», — рассказывает он.

По словам Татарчука, Альфа-банк рассматривает несколько недооцененных интересных объектов, которые недостроены из-за проблем у компании-девелопера. «Так сложилось, что для нас эта отрасль не была приоритетом и до кризиса и мы консервативно к ней относимся: мы кредитовали и кредитуем только под залог готовых объектов в счет потоков платежей от аренды», — солидарен с коллегами член правления «Юникредит банка» Кирилл Жуков-Емельянов.

Директор департамента продаж жилой недвижимости «Капитал груп» Алексей Белоусов заметил, что банки стали лояльнее относиться к девелоперам. Если в кризис они кредитовали под 17% в рублях, то сейчас — под 15%; в долларах ставки не изменились.