Стимулы для рекордов: элитное жилье в новых условиях

Рынок новостроек, по мнению большинства экспертов, перенасыщен и проекты выходят один за другим без остановки. Связывают это с изменениями в ФЗ-218, которые вступят в силу с 1 июня. Характерна ли подобная тенденция в сегменте дорогого жилья? Каким образом там регулируется спрос и предложение?

Элитные кварталы

«Объёмы предложения, выводимые на рынок, действительно высоки, – комментирует ситуацию директор по маркетингу компании Welhome Андрей Хитров. – Не остался в стороне и элитный сегмент. Несмотря на то, что рекорд 2013 года по количеству вышедших проектов ещё не побит, объём предложения в лотах за 5 лет вырос на 40%. Снижение количества новых проектов и, одновременно, повышение объёма предложения в лотах связно с появлением более масштабных многоквартирных новостроек и накоплением нераспроданного жилья в вышедших ранее комплексах».

«Если раньше в основном на рынке были клубные дома с точечной застройкой, то сейчас и в элитном сегменте иногда появляются целые кварталы и комплексы особняков, как например, «Полянка/44», где мы сразу воссоздали целый кусочек Остоженки  –  восемь эксклюзивных особняков, которые сочетают в себе историческую застройку и современную архитектуру, и большой внутренний сад, что вообще редкость для элитного сегмента в центре Москвы», –  подтверждает вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн.

«В последний год предложение на рынке прирастало быстрыми темпами, а объём поглощения в какой-то степени уравновешивал его, –  считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Число сделок с премиальными объектами, заключенных по итогам трех месяцев года, приросло на 58% по сравнению с первым кварталом 2017 года, а всего на первичном элитном рынке за первый квартал количество сделок выросло на 35%. Высоким спросом пользовались небольшие по площади лоты, лидерами продаж оказались бутик-отель Roza Rossa, МФК «Софийский», РЕНОМЭ и, традиционно, – «Садовые кварталы» (продажи открылись в пятой очереди ЖК)».

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов сообщает, что в первом квартале на рынок вышли новые проекты: PrimePark, «Резиденции на Садовой-Сухаревской», «Вишневый сад», ЖК «Левшинский»). Для сравнения, в 2016 году за тот же период не вышло ни одного высокобюджетного комплекса. ЖК Prime Park от девелопера Optima Development – жилой квартал, расположенный на пересечении Ленинградского и Ходынского бульвара. В проекте предусмотрены более 80 различных планировок: от однокомнатных квартир площадью 38 кв. м до эксклюзивных двухуровневых квартир и пентхаусов площадью до 375 кв. м. ЖК «Резиденции на Садовой-Сухаревской» от МR Group  –  проект реновации особняка. Всего в ЖК «Резиденции на Садовой-Сухаревской» предусмотрено семь квартир, среди которых можно выбрать двухуровневое жильё с камином.

ЖК «Вишнёвый сад» от девелопера AB Development находится на Мосфильмовской улице рядом с Воробьевской набережной. В проекте реализуются квартиры площадью от 60 кв. м и пентхаусы площадью до 247 кв. м с открытыми террасами до 100 м. Элитный комплекс «Лёвшинский» от Группы ПСН расположен в Хамовника недалеко от станций метро «Парк Культуры» и «Смоленская». В его составе два реконструируемых здания (двух- и шестиэтажное) и семиэтажный новый дом. Двухэтажный особняк рассчитан всего на одну квартиру площадью 377 кв. м. В двух других корпусах предусмотрено 40 лотов, включая просторные пентхаусы.

«В конце марта мы представили новый мультиформатный комплекс, который получил название WEST SIDE, –  рассказывает генеральный директор компании «Магистрат» (риэлтор объектов ГК «Интеко») Екатерина Батынкова. –  Он расположен на участке площадью 20 га в районе пересечения Минской улицы и Киевского направления МЖД. Это новая для рынка концепция, в рамках которой на территории одного комплекса будут гармонично расположены дома трех сегментов: business, premium и de-luxe. Несмотря на то, что продажи еще не открыты, мы уже начали получать обращения от клиентов, которых привлекла и удачная локация, и формат проекта».

Генеральный директор «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова напоминает: совсем «свежими» можно считать и те проекты, что вышли на рынок в конце прошлого года. Это – «Малая Бронная, 15», «Цвет 32» (Цветной бульвар, 32),«Кутузовский, 12», «Большая Дмитровка IX» (Б.Дмитровка ул., 9), Maison Rouge  (Палиха ул., 4). Эксперт добавляет, что рынке есть не менее 5-ти объектов в закрытые продажи идут в менее пяти строящихся объектах, большая часть которых расположена в районе Хамовники.

Бремя выбора

С ростом количества проектов на рынке и усилением борьбы за покупателя срок экспозиции лишь увеличивается. «Скорость реализации проекта зависит от качества строения и ценообразования, а кроме того, его масштабности (количество очередей и лотов). Быстрее всех реализуются современные клубные камерные проекты, которые полностью продаются за 2-3 года. Есть также примеры еще официально не стартовавших проектов в закрытых продажах, которые были распроданы на 50% ещё на стадии устройства котлована», – утверждает Андрей Хитров.

«В хорошие для застройщиков периоды до 90% объёма продавалось до окончания строительства, – вспоминает Екатерина Румянцева. – Сейчас хорошими темпами продаж считается реализация лотов через полгода-год после окончания стройки. Что изменилось, скажем, за десять лет? Раньше цены росли быстрыми темпами, и покупатель имел для принятия решения о приобретении неделю-две, потому что завтра цена могла быть уже существенно выше. Нынешняя ситуация другая: покупатель «думает» в среднем месяц и даже два, прежде чем решается на приобретение. То есть особенности спроса удерживают девелоперов от поднятия цен, проект продаётся дольше из-за того, что у покупателя есть время на раздумья. Кроме того, зачастую это ещё и стратегия девелопера: если при минимальных продажах ему достаточно денег для погашения своих кредитных и других финансовых обязательств, то ему выгоднее продавать на более высоких стадиях строительной готовности. Стадия выше – цена выше – общая выручка больше. Если же спрос превышает тот объём предложения, который застройщик уже вывел на рынок, то цена корректируется девелопером в сторону повышения».

«При высоком спросе и в целом позитивных результатах квартала, почти в половине первичных проектов сделок не было. Это заставило девелоперов корректировать цены, и по части объектов снижение в рублях доходит до 20%. Проекты с хорошей динамикой продаж, напротив, цены повысили: по части объектов рост составил от 3 до 7%», – говорит Екатерина Румянцева.

Если анализировать качественный уровень предложения и причины, от которых зависит успех проекта, то можно отметить, что самые передовые застройщики продают нечто большее, чем квадратные метры. Они стараются предложить покупателям образ жизни, утверждает Екатерина Румянцева. Отсюда проекты, вдохновленные искусством и концептуально с ним связанные, проекты с консьерж-сервисом европейского уровня, апартаменты под управлением международных отельных брендов. Не последнюю роль играет готовность к проживанию. С января по апрель 22% клиентов купили квартиры и апартаменты с отделкой, тогда как в первом квартале 2017 года их число не превышало 10%. В структуре предложения сегодня 30% проектов первичного рынка предлагают лоты с отделкой.  

Сохранить темп

Поменялась ли целевая аудитория покупателей? Илья Менжунов отмечает две тенденции: «С одной стороны, растёт спрос со стороны бизнес-эмигрантов: согласно статистике Центрального банка РФ, в IV квартале прошлого года объём инвестиций в недвижимость россиянами, проживающими за рубежом, вырос на 36% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и достиг $122 млн – исторического максимума на рынке дорогого жилья. Эта тенденция продолжается и сегодня: в нашей компании в первом квартале число обращений от бизнес-эмигрантов на покупку высокобюджетной недвижимости увеличилось на 21%.С другой стороны, спрос на недвижимость элитного класса чувствителен к политическим и экономическим изменениям в стране. Введённые США санкции, падение акций отечественных компаний и колебания курса рубля однозначно будут сдерживать активность клиентов на рынке дорогой недвижимости в текущем году».

В то же время, предложение первичного рынка элитной жилой недвижимости активно пополняется новыми проектами. По прогнозам специалистов, в 2018 году ожидается выход уже 16-18 новостроек! «Заявленные проекты расположены в востребованных локациях, с учётом предпочтений клиентов, а кроме того, привлекут покупателей инвестиционными ценами на старте продаж. С появлением большого количества новых проектов следует ожидать роста количества сделок на рынке», – уверен Андрей Хитров.

«Удвоение предложения на рынке элитных новостроек связано с тем, что девелоперы, во-первых, видят в этом сегменте возможность заработать. Жильё премиум-класса очень разноформатное  – это и реконструируемые здания, и точечные клубные новые дома, которые не требуют постоянных больших объёмов вложений с тем, чтобы финансировать стройку. Поэтому первое в чем заключается преимущество премиального сегмента – высокая маржинальность. Даже с переходом на проектное финансирование экономика останется положительной.Во-вторых, до того момента пока не начали действовать поправки к ФЗ-214относительно расходования и порядка привлечения дольщиков, застройщики стремятся вывести свои проекты на рынок, чтобы продавать по старой схеме квартиры и апартаменты и, тем самым, не ухудшать их экономику. Поэтому мы ожидаем, что в 2018 году рынок пополнится минимум на 1500 новых лотов. Естественно, каждый новый объект это, как правило, очень лояльные цены на стартовом этапе, это охват той аудитории, которой подходит эта локация, нравится сам проект, и которая испытывает положительные эмоции к тому или иному застройщику. Если темп прироста сделок, набранный в первом квартале, сохранится и в дальнейшем, то и по итогам года мы можем увидеть прирост в сегменте элитных новостроек на 25-30%», – заключает управляющий партнёр Savills в России Дмитрий Халин.