Собственник. Детская собственность на недвижимость

Дети, как и взрослые, имеют право на недвижимость. Они могут быть собственниками жилья, могут участвовать в приватизации и т. д. Государство особо охраняет эти права несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, как и все граждане РФ, обладают определенными правами, есть они и в области недвижимости. Дети могут иметь собственность, однако собственность родителей не является их по праву рождения.

Антон Ладыгин, юридический консультант компании IntermarkSavills, отмечает, что право на недвижимость появляется у ребенка лишь в том случае, если квартира была ему подарена или передана по наследству, а также в случае его участия в приватизации. Если ребенок только прописан в квартире, которая была приобретена до брака одним из родителей или обоими родителями в период брака, то он имеет право в ней проживать, но это не  является правом собственности. Согласно Семейному кодексу «дети и родители, которые проживают совместно, должны пользоваться имуществом друг друга только по взаимному согласию». Стоит заметить, что и родители не имеют право собственности на имущество ребенка. Ольга Славкина, директор юридического отдела  Kalinka Real Estate Consulting Group, уточняет, что ребенок может быть и собственником доли родительской квартиры.

Если квартира приобретается на ребенка, то его интересы начинают защищать органы опеки и попечительства. После этого любые сделки с этим жильем могут совершаться только с их согласия.  Ольга Славкина обращает внимание, что продать квартиру, в которой сособственником даже доли является ребенок, родители могут только после получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства. «Такое разрешение опека выдает, если ребенок будет наделен правом собственности на аналогичную долю в другой квартире, или на его счет будут перечислены деньги за его долю. Если доля в новом доме хуже, чем в предыдущей квартире, то разница в стоимости также кладется на счет ребенка». Татьяна Пикунова, руководитель юридического отдела «Грейт реалити», отмечает,что органы опеки одобряют обычно сделки с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним, только в случаи их выгоды, а также в случае перемены места жительства и при некоторых исключительных обстоятельствах, когда этого требуют интересы ребенка. Например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения. Обычно опека смотрит не только за площадью, но и за кадастровой стоимостью нового жилья, относительно его месторасположения закон прямых указаний не дает. Например, Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства TWEED, рассказала, что согласие органов опеки требуется и при сделках в элитном сегменте. Большие финансовые суммы не являются доказательством, что права ребенка будут защищены. «Опеке нужно доказать не тот факт, что ребенок-собственник после сделки не останется без жилья в принципе, а тот факт, что он не потеряет в уровне жилищных условий».

Казалось бы, все ясно и понятно, интересы ребенка не должны пострадать. Однако в жизни все гораздо труднее. Нина Кузнецова, учредитель компании Urban realty, рассказала, что в последнее время участились отказы органов опеки на отчуждение таких квартир при том, что взамен приобретается новостройка в Москве или области существенно большей площади. Эксперт привела самый последний пример из собственной практики.

Одна семья с двумя детьми и бабушкой проживала в однокомнатной квартире площадью 35 кв. метров на юго-востоке Москвы. Родители решили взамен имеющейся жилплощади приобрести трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. метров  в одном из строящихся жилых комплексов, где продажи осуществляются по 214-ФЗ. Органы опеки на предварительном обсуждении этой  ситуации сказали, что разрешение на продажу квартиры с последующей покупкой новостройки не дадут, и предложили наделить детей собственностью в другой квартире. Сестра матери, имеющая в Москве двухкомнатную квартиру, пошла навстречу и наделила племянников долей, не меньшей, чем они имели в своей «однушке». Однако опека все равно не дала разрешение, мотивируя отказ тем, что продавец – родственник, хотя семейный кодекс  теть и дядь как прямых родственников не определяет. И хоть отказ является не обоснованным, чиновники настаивают на нем и советуют обратиться в суд. К сожалению, это не единственный прецедент». Получается, что в реальности опека может и препятствовать улучшению условий жизни детей.

Для совершения сделок с жильем, где дети прописаны, но не являются собственниками, согласие органов опеки не требуется. Об этом сообщает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечая, что если права проживающего в квартире ребенка хоть как-то затрагиваются, то разрешение все равно надо получать. Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина», считает, что это правовая «оговорка» многое усложняет на практике, и приводит следующий пример.

Достаточно типичной является ситуация, когда в собственности мужчины находится квартира. Он женится, регистрирует в ней супругу, а после в ней автоматически регистрируется и родившийся ребенок. Потом супруги ссорятся и разводятся. Отец сперва переезжает, а супругу с ребенком оставляет в квартире, но потом приходит к мысли о продажи этого жилья. Новый покупатель, зарегистрировав право собственности на квартиру, хочет снять с регистрации и фактически выселить жену и ребенка продавца, руководствуясь статьей 292 Гражданского кодекса, где сказано, что «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника». Это правило действовало с 2005 года и защищало добросовестных покупателей. Предполагалось, что ребенок находится на попечении у родителей, и это их обязанность – обеспечить крышей над головой ребенка, но никак не покупателя квартиры. Согласие на отчуждение следовало получать лишь в том случае, если ребенок находился под опекой или попечительством, или был сиротой. Но ситуация изменилась в 2010, когда опека стала смотреть за правами всех несовершеннолетних, то есть даже если у ребенка есть мама и папа, выселять его в «никуда» нельзя.

Титаренко отмечает, что теперь этой «ситуацией стали пользоваться недобросовестные мамаши, из личной мести к бывшему супругу 

предъявляя иски о признании права проживания ребенка на проданную квартиру. Ведь вместе с правом проживания ребенка фактически в эту квартиру вселялись и мамочки. При этом добросовестному покупателю приходится вникать в ситуацию скандальной семейки самому и выяснять, где фактически живет и учится ребенок. Только если покупатель сможет доказать, что на момент совершения сделки ребенок фактически проживал в другом месте, пусть и был зарегистрирован в спорной квартире, право проживания ребенка прекратится и его будет возможно снять с регистрации. Если же у ребенка другого жилья не было, и его мать доказывает отсутствие жилья и у нее, то их право проживания  в купленной квартире сохраняется».

Говоря о детском праве на недвижимость, стоит заметить, что ребенок может стать собственником в случае приватизации квартиры. И здесь также много своих юридических нюансов.

Кроме этого, как отмечает Антон Ладыгин, квартиры предоставляются государством детям-сиротам вне очереди и по месту их жительства. Сперва заключается договор найма сроком на пять лет. Это было сделано, чтобы исключить возможные незаконные сделки с такими помещениями. Если в течение пяти лет ничего плохого не происходит, то эта квартира исключается из специализированного жилищного фонда и заключается стандартный договор социального найма. После этого квартира может быть приватизирована и стать собственностью.

Итак, дети имеют право на недвижимость. Именно это право заставляет тщательно проверять квартиры на вторичном рынке