Sminex прогуляется по Патриаршим

Застройщик выкупил элитный проект в центре Москвы

Девелоперская группа Snegiri Александра Чигиринского, начавшая консолидировать свои активы недвижимости в Москве еще в 1990-х годах, стала избавляться от них. Площадку недалеко от Патриарших прудов в центре столицы, где власти города разрешили строительство элитного жилья, компания продала «Sminex-Интеко» Алексея Тулупова. Однако эксперты предупреждают, что сейчас реализация такого проекта может быть рискованной из-за серьезного снижения спроса на дорогую недвижимость.

Snegiri продала ООО «Бизнес-парк Рублево», на балансе которого находится офис самой компании, и 0,3 га под ним в Большом Палашевском переулке у Патриарших прудов владельцу «Sminex-Интеко» Алексею Тулупову. Это следует из данных «СПАРК-Интерфакс», где изменения в составе учредителей появились 17 апреля. В «Sminex-Интеко» отказались от комментариев. В Snegiri не ответили на запрос “Ъ”.

Snegiri создана в начале 1990-х годов бизнесменом Александром Чигиринским. Компания строила в центре Москвы — в частности, ЖК «Гранатный палас», офисные центры «Александр Хаус» на Якиманке и «Балчуг-плаза» у Кремля. Компания также была соинвестором строительства в «Москва-Сити» небоскреба Evolution Tower, проданного в 2015 году оценочно за $1 млрд «Транснефти».

Алексей Тулупов был совладельцем «Росбилдинга», позже основал Sminex. В 2022 году компания за 38 млрд руб. выкупила у банка «Траст» ГК «Интеко», основанную Еленой Батуриной. Выручка Sminex, по подсчетам Forbes, в 2021 году составила 22,2 млрд руб. Выручка «Интеко» — 60,4 млрд руб., EBITDA — 21,7 млрд руб.

В 2020 году Snegiri согласовала застройку площадки в Большом Палашевском элитным жильем общей площадью 12 тыс. кв. м. Тогда компания рассчитывала завершить строительство проекта за три-четыре года, сообщала газета «Ведомости».

«Sminex-Интеко» могла заплатить за площадку около 3,5–4 млрд руб., считает директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин.

Эту территорию Snegiri продавала на рынке как инвестиционный проект уже с 2020 года, знает основатель Kalinka Екатерина Румянцева. Тем не менее, продолжает она, текущая геополитическая ситуация отчасти послужила фактором для продажи объекта: у девелоперов есть возможность заходить в проекты с большими дисконтами, так как часть собственников активов хочет поскорее выйти из них. Кроме того, напоминают в CORE.XP, в центре осталось мало участков под застройку.

Руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Константин Лебедев считает, что для «Sminex-Интеко» новая площадка поможет увеличить выручку компании в короткие сроки. «"Интеко" — это проблемный актив, который продавался с большим долгом, и теперь Sminex нужно его обслуживать, в том числе за счет реализации небольших ликвидных проектов и оборачиваемости капитала в короткие сроки»,— добавляет он.

Ранее эксперты оценивали инвестиции в застройку территории в Большом Палашевском переулке в 1,8–2 млрд руб., а выручку от продажи квартир в комплексе — в 5,5–6 млрд руб.

Сейчас расходы и выручка могут вырасти. По подсчетам господина Рывкина, в строительство комплекса нужно будет вложить 3,5–4 млрд руб., а доход от продажи жилья в комплексе может достигнуть 12–13 млрд руб.

Однако сейчас начинать девелоперский проект в элитном сегменте может быть рискованно. Снижение активности среди покупателей, которое прослеживалось на протяжении всего прошлого года, продолжается. По подсчетам NF Group, в январе—марте текущего года в элитных новостройках Москвы продано не более 140 квартир и апартаментов, что вдвое меньше год к году. На этом фоне объем предложения к концу марта вырос на 90% год к году, до 2,1 тыс. лотов, а цены снизились на 9% год к году, до 1,46 млн руб. за 1 кв. м, уточнили аналитики. «Это самый крупный кризис на рынке элитного жилья, которого не было еще ни разу»,— отмечает Екатерина Румянцева. По ее прогнозам, в этом году снижение спроса в сегменте будет продолжаться.