Самое дорогое может подешеветь

В связи с изменением градостроительной политики в Москве и разрешением на строительство в центре города участники рынка ожидают увеличение числа новых проектов. В результате стоимость элитного квадратного метра в ЦАО, которая сейчас оценивается в среднем в $24 тыс., может несколько снизиться.

Всего в 2012 году В Москве было куплено на $1,2 млрд элитной недвижимости — такие данные приводит компания IntermarkSavills. В 2011 году на покупку московского дорогого жилья было потрачено столько же средств. Средняя стоимость приобретенной элитной квартиры возросла на 8% по сравнению с 2011 годом – до $2,8 млн. Общее количество сделок несколько сократилось — 420 сделок купли-продажи (в 2011 году – 450 сделок).

При этом в 2012 году власти Москвы заявили о некотором пересмотре градостроительной политики – возводить новые проекты в центре теперь можно. По данным компании Kalinka Realty, например, по Тверскому району озвучены планы по возведению 1,92 млн кв.м недвижимости, что увеличит плотность застройки в районе на 26,5%.

По данным Welhome,

общий объем предложения на первичном рынке элитной городской недвижимости Москвы на конец прошлого года составлял 1 150 квартир в 42 жилых комплексах.

Апартаменты предлагались в 12 жилых комплексах — всего порядка 350 шт. (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»).

«В ближайшей перспективе вероятно появление новых и возобновление старых проектов на площадках в центре города. На территориях бывших промзон, скорее всего, будут реализованы комплексы с апартаментами. Компания «Гута-Девелопемент» планирует согласовать в ГЗК (Государственный земельный кадастр) разработанный проект по застройке «Красного Октября», превышающий разрешенный властями объем в 40 тыс. кв. м. Тем не менее, в 2013 году структура предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости кардинально не изменится. Лидер текущего года по объему предложения — район «Хамовники» — вероятно, сохранит свои позиции», — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia&CIS Елена Юргенева.

По данным Welhome, Хамовники – самый насыщенный район ЦАО по количеству элитных жилых комплексов – 30% от всего рынка. Далее – Остоженка – 20%. «Замыкает тройку лидеров район Замоскворечье, в нем выставлено на продажу 4 жилых комплекса с квартирами – его доля составляет 13% от общего объема предложения по Москве. Если предположить, что у застройщиков появится возможность застраивать ЦАО, то доля предложения элитных новостроек в районах Тверской и Замоскворечье ощутимо возрастет», — говорит руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева.

«Наиболее привлекательным районом для застройки сегодня по-прежнему остаются Хамовники, где застройка ведется наиболее активно. Также перспективным может стать Басманный район, где расположено множество промышленных территорий, которые могут стать отличными площадками для строительства жилых объектов. Кроме того, данный район интересен хорошей транспортной доступностью. В этих районах повысится стоимость предложений, а также появится большое количество инфраструктурных объектов (торговых центров, магазинов, ФОК и т.д.) для обслуживания увеличившегося количества жителей», — считает управляющий партнер компании EliteCenter Карен Мелконян.

Кроме того, эксперты прогнозируют и увеличение доли апартаментов в центре столицы. «В связи с введением новых правил землепользования в Москве, застройка в центре города осуществляется в рамках существующих зданий. В Москве такие объекты представлены реконструируемыми зданиями, в которых предлагаются апартаменты. Поэтому предложение данного формата жилья растет.

Для появления новых проектов очень привлекателен район Золотого острова, где сейчас расположена фабрика «Красный Октябрь», и район Пресни рядом с Москва-Сити.

Здесь планируется строительство новых жилых комплексов за счет вывода существующих предприятий и реконструкции расположенных здесь зданий», — говорит директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Владимир Кушнарёв.

По оценкам экспертов, при стабильной экономической ситуации стоимость квартир в элитных жилых комплексах будет увеличиваться незначительно – порядка 5-7% в год. Если же количество новых проектов возрастет, то цена предложения снизится.

«Можно ожидать, что средняя цена на первичном рынке ЦАО, скорее всего, снизится. Все будет зависеть от качества и масштаба объектов, которые будут возводиться в центре города, т.е от структуры предложения. Как известно, в посткризисный период на рынок вышло несколько крупных проектов премиум-класса (подкатегория элитного жилья, являющаяся промежуточным сегментом между элитным жильем в его привычном понимании и бизнес-классом), аналогов которым по масштабу ранее не было на рынке. С учетом объема предложения и относительно невысоких ценовых показателей для традиционного элитного рынка их влияние на средний уровень цен оказалось существенным (не учитывая общего снижения цен, в том числе за счет влияния кризиса). Сегодня в центре Москвы заявлен ряд объектов, часть из которых относятся к элитному классу формата de-luxe, а часть - к премиум- и бизнес-классу. Наиболее ожидаемый крупный проект бизнес-класса — Red Site в Пресненском районе (ул. Сергея Макеева). Выход такого проекта определенно повлечет за собой снижение средней цены в ЦАО. Но при этом снижения цен в новых объектах элитного класса в условиях стабильного спроса ожидать не приходится. Небольшие жилые комплексы класса de-luxe по-прежнему будут стоить дорого», — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

По данным аналитического отдела компании Knight Frank, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составляет $24 100. Минимальная стоимость в два раза меньше. Например, по данным компании Welhome, стоимость квадратного метра в новостройке по адресу Цветной б-р, вл.13 начинается от $9 010. В проекте Novel House (3-й Кадашевский переулок) минимальная стоимость квадратного метра составляет $10 000. Правда,

в большинстве случаев по таким ценам можно купить квартиры в домах на начальной стадии строительства или квартиры больших площадей.

«Минимальная стоимость квадратного метра на сегодняшний день находится в диапазоне от $10 000 до $13 000 (например, в ЖК «Итальянский квартал» на ул. Фадеева). Однако по такой цене преимущественно предлагаются квартиры площадью от 150-170 кв. м, стоимость которых, в результате, составляет от $2 млн и больше. Что касается предложений меньшего метража, то, к примеру, в комплексе «Литератор» за $1,1 - 1,3 млн можно купить квартиру площадью 75-80 кв. м», — говорит Елена Юргенева.

По оценкам компании IntermarkSavills, квартал Wine House в Замоскворечье на Садовнической улице — единственный проект первичного рынка, где еще есть предложения квартир стоимостью менее $1 млн.

Новые проекты, которые должны появиться на рынке в ближайшее время — Grand Deluxe на Плющихе, Komsomolsky De Luxe (Комсомольский проспект), ЖК на Остоженке, д. 12, , «Плотникоff» (Плотников пер., 1), «Большое Сити» (Береговой проезд), Golden Mile private residence (Остоженка)