Рублевка продается, но не покупается

Скидки на рынке загородной недвижимости класса «элит» сегодня достигают 50% от докризисных цен, рассказывают в Kalinka Group. Так, дорогие особняки можно купить с выгодой до $15 млн. За $20 млн вместо изначальных $35 млн можно купить особняк площадью 1500 кв. метров, расположенный в 7 км от МКАД. При этом в компании подсчитали, что со скидкой предлагается 90% домов, построенных в начале 2000-х.

Когда-то такие объекты были символами роскоши и благополучия, а сегодня не отвечают требованиям покупателей. В общей структуре предложения доля таких домов составляет до 85%.

Сегодняшним покупателям нужна современная архитектура, практичная площадь, наличие нескольких гардеробных и санузлов. Соответственно, собственникам, чтобы продать морально устаревшие объекты, приходится предоставлять большие скидки.

«Объекты, построенные в нулевые и занимающие большую нишу на рынке, проигрывают с точки зрения дизайна современного дома, прочно укрепившегося в сознании покупателей», — рассказывают в Kalinka Group. Покупатели не хотят мириться с ремонтом в духе дворцовых интерьеров Эрмитажа и Версаля. Поняв, что дома простаивают, требуя все больших расходов на содержание, многие собственники снижают цены, чтобы найти клиента.

«Например, недавно мы продали объект в Рождественно, его стартовая стоимость составляла $12 млн, а цена сделки — $ 2,6 млн», — приводит пример из практики Олег Михайлик, заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank.

По его словам, тенденция по предоставлению больших дисконтов прослеживается с 2014 года, когда часть собственников решила избавиться от своих активов в России и уехать жить за границу. Соответственно, если у человека, живущего в Европе, в России есть только дом на Рублевке и его не покупают за $10 млн, он готов избавиться от него и продать за $5 млн.

«Нельзя сказать, что большие скидки — это повальный тренд на загородном рынке, современные качественные дома продаются с дисконтом в 10-15% от стартовой цены», — добавляет Михайлик.

Минимальный размер дисконта составляет сегодня 20%, приводит свои цифры Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Так или иначе, но тенденция есть. Современных объектов на Рублевке не так много, и покупатели нечасто соглашаются рассматривать вторичные предложения под реконструкцию. Убедить их может только существенный дисконт. «По нашим данным, порядка 75% запросов на покупку поступает в отношении готовых домов, — говорит Румянцева.

Плюс к дисконту некоторые собственники готовы уступить еще 10% при реальном интересе к своему дому. Это касается тех случаев, когда стоимость лотов приближена к стоимости земли.

Покупатели, которые все же приобретают дома эпохи «расцвета Рублевки», часто делают это с целью полной реконструкции или нового строительства на приобретенном участке, говорит Румянцева.

Открытых дисконтов нет, уточняет Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Изначально дома выставляются дорого, но при реальной заинтересованности покупателя цена снижается до 50%. Однако это касается только домов, построенных в конце 90-х — начале 2000-х, которые морально устарели. Как правило,

они слишком велики по площади (более 800 кв. м), расположены не в самых хороших местах, иногда не в централизованных поселках, иногда без охраны (в поселках, предполагающих индивидуальную охрану). Кроме того, такие объекты очень дороги в обслуживании (более 120 тыс. рублей в месяц).

Правда на рынке есть и риелторы, несогласные с такой оценкой дисконтов. «На самом деле «сверх скидки» в 50% — это не более чем курсовая разница из-за обесценивания рубля в 2014 года. Если сравнивать долларовые цены, то действительно разница в стоимости с 2014 годом достигает 50%», — говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп».

Эксперт отмечает, что по итогам лета 2017 года средний бюджет предложения по Рублево-Успенскому шоссе показывает положительную динамику. В частности, в июне 2017 года средняя цена составила 347,2 млн рублей, в июле — 357,4 млн рублей, в августе — 359 млн рублей. «То есть на протяжении трех месяцев собственники уверенно повышают цены», — добавляет Менжуров.

Что же касается современных объектов, то они в пределах Рублево -Успенского шоссе только подорожали. «Например, дом площадью 700 кв.м с отделкой под ключ, мебелью и участком 30 соток стоит сейчас $7,3 млн. Год назад его цена составляла $6,4 млн. Годовой рост достиг 14% или $900 тыс. Объект расположен в поселке «Барвиха XXI», — приводит случай из практики Менжуров.

Также эксперт обращает внимание, что экономическая ситуация отражается на уровне покупательской активности в сегменте загородного элитного жилья. Стабилизация основных показателей позитивно влияет на интерес со стороны клиентов.

«Спрос восстановится. Отсутствие высокой волатильности и открытых внешних конфликтов с другими странами только способствует активизации отложенного спроса, сформированного за последние три месяца», — надеется собеседник «Газеты.Ru»

Покупательские предпочтения остаются прежними — дом 250-300 кв. м, со свежим ремонтом, на участке 20 соток, в хорошей локации, рядом лес и вода.

При этом в предложении отмечается дефицит действительно хороших качественных домов, выставленных по той цене, за которую их готов приобретать покупатель. Так, разница между ценой предложения и ценой спроса в элитном сегменте на сегодняшний день составляет не менее 20% процентов, уточняет Хазова.