Россияне заселяют Турцию

Последствия заморозков

Возможная временная приостановка чартерных рейсов российских авиакомпаний в аэропорты Турции стала одной из обсуждаемых тем уходящей недели. Пока страна остается самым популярным туристическим направлением на майские праздники, говорит исполнительный директор Ассоциации туроператоров России (АТОР) Майя Ломидзе.

Открытие курортов Турции для российских туристов дает оптимистам-туркам возможность надеяться не только на заполнение гостиниц, но и на оживление рынка недвижимости со стороны покупателей из России, ведь именно турпоток формирует основной спрос на недвижимость в стране.

Напомним, что отношения между странами охладились после инцидента, когда турками был сбит российский бомбардировщик Су-24. Это стало поводом для прекращения чартерного авиасообщения для туристов из России.

Но при этом никаких ограничений на покупку или владение недвижимостью в Турции для российских инвесторов введено не было, замечает главный редактор Prian.ru Филипп Березин: «Россиянам никто ничего не запрещал — ни у нас, ни в Турции. Другое дело, что из-за нестабильности в отношениях между странами и случаев теракта российские покупатели стали менее активны, но нельзя сказать, что они ушли с рынка».

«Россияне по-прежнему покупают недвижимость в Турции. Например, в январе этого года уже было заключено 60 сделок — для праздничного месяца это немало», — приводит данные Березин.

Затяжное падение

По словам президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля,

в 2015 году наши соотечественники приобрели турецкой недвижимости на сумму в $398 млн. Это позволило им занять 4-е место по объемам сделок среди иностранцев. В 2016 году россияне опустились на 7-ю позицию, приобретя в стране недвижимость на сумму чуть больше $100 млн.

Таким образом, снижение интереса российских инвесторов к квадратным метрам в Турции очевидно. Более того, спад на рынке в отношении покупок со стороны россиян наблюдается в последние два года, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, речь идет о двукратном снижении показателей.

Рынок недвижимости не любит резких политических изменений, поскольку последние подчеркивают уязвимость правового статуса покупки, а также снижают капитализацию актива, ведь продать квадратные метры в момент обострения политической обстановки можно только с существенным дисконтом, высказывает свою точку зрения партнер Cushman & Wakefield Марина Смирнова.

Так или иначе, но эксперты отмечают, что тенденция обусловлена не только нестабильной и небезопасной обстановкой в стране, но и экономическими проблемами внутри России — ослаблением рубля, а также ростом цен на недвижимость в Турции.

Цены в стране росли рекордными темпами на протяжении последних пяти лет — на 10–15% ежегодно, отмечает Березин. В 2016 году цены в Турции выросли на 3,4%, приводит эксперт Prian.ru данные Global Property Guide. По его словам, рост продолжился, но в отличие от предыдущих лет сильно замедлился.

Гражданство за миллион

Надо сказать, особенно высокие ожидания в сегменте элитного жилья, отмечает Зингель.

«Ведь Турция в текущем году надеется привлечь состоятельных инвесторов за счет предоставления им гражданства, которым будут наделяться иностранцы, вложившие в недвижимость $1 млн», — полагает эксперт.

Сейчас самыми активными покупателями среди иностранцев стали граждане Ирака, Саудовской Аравии и Кувейта. Их, в частности, интересуют как инвестиционные возможности, так и получение гражданства Турции, отмечает Березин.

Так или иначе, но спрос состоятельных россиян на недвижимость Турции и до ухудшения отношений с Россией был незначительным, он поддерживался из-за благоприятного климата, но всегда был меньше, чем, например, на кипрскую недвижимость, высказывает мнение Екатерина Румянцева из Kalinka Group. По ее словам, ажиотажных покупок в сегменте со стороны российских граждан не будет, хотя многие объекты выставлены с дисконтом 30–50%.

К тому же, по словам Зингеля, страна не может похвастаться стабильным рынком дорогой недвижимости, способным предоставить достаточный выбор таких объектов. В основном они сосредоточены в Стамбуле и Измире.

«Жилье, которое можно назвать элитным, — новые квартиры в самых престижных домах — может стоить и $4 тыс. и $5 тыс. за квадратный метр», — отмечает эксперт Prian.ru.

Иностранцы не селятся в бедных районах

Что же касается жилья средней и низшей ценовой категории, то оно по-прежнему будет покупаться основной частью россиян в Анталии и Алании, считают эксперты. Если же посмотреть на цену конкретного предложения на недорогое жилье, то, например, в хорошем курортном районе Алании, в доме, построенном три-пять лет назад, можно купить квартиру по цене €1 тыс. за квадратный метр. Причем это будет качественный объект, недалеко от моря, говорит Березин.

Самые доступные квартиры, предлагаемые россиянам в Алании, продолжает Березин, это вторичка в нескольких сотнях метров от моря в доме, построенном 10–12 лет назад. Цены за квадратный метр начинаются от $500–550, самые бюджетные предложения — $25–30 тыс. за небольшую квартиру.

«Ну а, скажем, за $2 тыс. за квадратный метр можно купить новые апартаменты в самом современном доме с кухней, чистовой отделкой, эксклюзивной планировкой», — рассказывает Березин.

В Стамбуле говорить о самой низкой цене не совсем корректно: во многих районах города, там, где живут местные небогатые граждане и самое дешевое жилье, иностранцы ничего не покупают. Минимальный ориентир $60–70 тыс. за небольшую «бэушную» квартиру, примерно по $1 тыс. за «квадрат».

Отложенная альтернатива

Эксперты зарубежного рынка недвижимости осторожны в прогнозах относительно восстановления спроса россиян на недвижимость в Турции.

Если напряженность между странами не усилится, будет зафиксирован рост продаж на 15–20% по сравнению с прошлым годом. Если же отношения вновь испортятся, начнется очередной спад.

«Если при этом не будет полного запрета на покупку — число сделок составит 50–100 в месяц», — добавляет Березин.

Зингель же не прогнозирует суммарный объем сделок, существенно превышающий показатель 2016 года. По его мнению, недвижимость Турции даже во время стабильного Ближнего Востока и существенно более дорогого рубля являлась лишь альтернативой ключевым рынкам курортного жилья. Сейчас же на фоне региональной нестабильности и снизившегося курса рубля турецкая недвижимость — это лишь отложенная альтернатива россиян, считает эксперт.

«Да, в случае прекращения региональной турбулентности турецкая недвижимость может увидеть определенное увеличение спроса со стороны россиян — любителей местной экзотики. Сейчас же даже большинство энтузиастов понимают имеющиеся риски и занимают выжидательную позицию», — рассуждает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Эксперты уверены, что в ближайшее время рынок недвижимости в Турции не ждут масштабные изменения. Цены будут расти, но не сильно, на несколько процентов в год. Если не будет политических решений, россияне по-прежнему будут активны на этом направлении.