РИА Новости: Жилые проекты бизнес- и элит-класса первые в очереди на \"заморозку\" - эксперты

РИА Новости

\"Заморозка\" проектов на российском рынке жилья грозит, прежде всего, элитным объектам и бизнес-классу, а также проектам небольших застройщиков, считают эксперты рынка недвижимости, опрошенные сайтом \"РИА Недвижимость\".

В Багдаде все спокойно

Все девелоперы рассказали, что пока причин для паники нет. Большинство из них утверждает, что с реализацией уже находящихся в работе проектов проблем не возникает. Кроме того, они не сетуют на какие-то большие финансовые \"недомогания\".

\"Планов заморозки и даже временной приостановки строек нет\", - рассказывает коммерческий директор ФСК \"Лидер\" Григорий Алтухов.

Относительно положительное настроение и у специалистов компании Vesper. Генеральный директор Борис Азаренко отмечает, что по рынку элитной жилой недвижимости никакой заморозки не происходит, но все-таки, в конечном итоге, все будет зависеть от дальнейшего развития событий в политической и экономической сферах.

По словам экспертов из \"СУ-155\", у компании нет планов отказаться от каких-то проектов, напротив, они постараются держать в активном состоянии \"начатые площадки\".

Более того, компании не боятся запускать новую стройку. Например, первый вице-президент Capital Group Валентина Становова отмечает, что компания в этом году начала активную работу над новыми крупными проектами.

Кому будет плохо

Впрочем, со столь радужной картиной не согласны эксперты и риелторы.

Уровень риска заморозки проектов выше у девелоперов, чей кредитный портфель или его большая доля состоит из валютных обязательств, рассказывает руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров. Он делает акцент на том, что большая часть этих игроков, которые потеряли активы в 2008-2009, имела именно портфель валютных обязательств.

Хитров указывает, что в сегменте жилой недвижимости наибольшему влиянию финансово-экономического кризиса подвержен бизнес-класс. \"В период кризиса 2008 года именно этот сегмент пострадал сильнее всего. В результате, спустя 3 года после кризиса, в 2011 году, на рынок вышло минимальное количество объектов бизнес-класса, часть проектов была приостановлена, строительство растянулось на годы\", - объясняет эксперт.

C Хитровым согласна генеральный директор компании \"Метриум Групп\" Мария Литинецкая. \"В 2008 году самым уязвимым оказался рынок жилья бизнес-класса: часть проектов оказалась замороженной, часть подверглась реконцепции. Предстоящий год может стать для этого сегмента еще сложнее\", - прогнозирует она.

Увеличение Банком России ключевой ставки рефинансирования повлекло за собой повышение банками ставок по кредитованию застройщиков до 25-30%. На фоне этого, по оценке специалистов Kalinka Group, до 20-30% объектов в элитном сегменте столичного жилья ранее заявленных и предполагаемых к выводу в 2015-2016 годах, будут заморожены или остановлены.

\"На рынок выйдут по инерции только те объекты, строительство которых обойдется девелоперу с меньшими потерями, чем их замораживание. Застройщики сейчас заняли выжидательную позицию, досконально оценивая затраты, которые они могут себе позволить в существующей ситуации\", - замечает директор по развитию Kalinka Group Алексей Сидоров.

В целом же, крупные игроки отечественного рынка жилья из разных сегментов прогнозируют, что за время кризиса под ударом могут оказаться небольшие девелоперы, получившие кредиты в иностранной валюте, а также застройщики, реализующие проекты в удаленных от Москвы районах Подмосковья, замечает вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова.

Потенциальные жертвы

Риелторы отмечают, что сегодня ситуация с дольщиками кардинально отличается от периода кризиса 2008-2009 годов. Застройщики в свою очередь в один голос заявляют о том, что всем покупателям, заключившим договор долевого участия, не о чем беспокоиться, поскольку ситуация под контролем.

\"Безусловно, риски для отрасли существуют, и к выбору квартиры покупателям нужно подходить более основательно. При этом стоит отметить, что правительство осознает ситуацию и консолидировано с застройщиками прорабатывает комплекс антикризисных мер\", - замечают в ГК ПИК.

По мнению экспертов компании, такими мерами могут стать, во-первых, субсидирование процентной ставки по ипотеке, что  позволит сохранить застройщикам  до 30% сделок. Во-вторых, обеспечение строителей государственными контрактами, которые позволят загрузить производственные мощности.

\"Если девелопер уже вышел на какой-то осязаемый уровень готовности объекта, ему проще и выгоднее его достроить, чем получать проблемы с тем же дольщиком. Кроме того, консервация объекта стоит тоже огромных денег, и поддержание его в консервированном состоянии, тем более, зимой\", - рассуждает Сидоров. Он предполагает, что просадка по срокам завершения таких объектов, по оценке компании, может составить от 6 до 10 месяцев.

Коммерческая недвижимость

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости также осложняется нестабильностью курса рубля и его значительной девальвацией за 2014 год, говорит заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба.

По ее словам, на фоне этого арендаторы хотят перейти к рублевым ставкам или зафиксировать коридор обменного курса. Собственники же не могут себе это позволить из-за валютного финансирования, взятого либо на стройку, либо под залог объекта.

\"Как и после кризиса 2008-2009 годов, некоторые проекты впоследствии могут быть изменены с точки зрения концепции и функционала или совсем отменены. Это будет происходить как в силу банкротства и ухода с рынка некоторых девелоперов, так и за счет смены собственников проектов, которые захотят изменить концепции\", - рассказывает Дзюба.

По сегментам картина достаточно понятная. Лучше всего себя чувствует сегмент складов. На этом рынке, ввиду большого количества \"вакансий\" и на фоне замедлившегося спроса, возникает необходимость в корректировке объемов запланированного строительства. Тем не менее, речи о заморозке проектов не идет, поскольку короткий строительный цикл - 8-11 месяцев - дает девелоперам складских помещений быстро адаптироваться к текущей обстановке.

Не ожидают эксперты и приостановления уже строящихся проектов и на рынке офисной недвижимости. Как поясняют консультанты компании CBRE, поскольку большая часть находится на активной стадии строительства, заморозка проекта не кажется рациональной.

А вот в сегменте ритейла, по данным компании, уже есть \"заморозки\". Впрочем, издержки, сопряженные с замораживанием строительства, как правило, слишком велики, и у собственников подобных проектов, по сути, нет другого выбора, кроме как завершать строительство, комментируют эксперты CBRE. Отложить же начало активной фазы девелопмента как минимум до конца 2015 года целесообразно только тем торговым центрам, которые находятся на стадии планирования или согласования документов, считают в CBRE.

\"Это позволит с наименьшими потерями пройти острую фазу кризиса, дождаться улучшений условий кредитования и восстановления баланса спроса и предложения\", - заключают эксперты компании.