Рекорды и анти-рекорды рынка элитного жилья Москвы

Предложение: в ожидании премьер

На конец 1 полугодия 2020 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Центральном административном округе экспонировались 73 жилых комплекса (включая комплексы с апартаментами). По отношению к концу 2019 года количество экспонируемых проектов увеличилось на +3%.

При этом по сравнению с концом 2019 года, объем предложения «в штуках» уменьшился на -13% (до 1 647 лотов), а в квадратных метрах на -10%, составив порядка 218 тыс. кв. м.

В общей структуре первичного предложения преобладали проекты premium-класса, доля которых составляла ~64% по числу экспонируемых лотов и ~55% по объему экспонируемых квадратных метров.

«За первое полугодие 2020 года на рынок в открытую продажу не вышло ни одного нового проекта в ЦАО. Тем не менее, большое количество площадок находится в проработке, рынок девелопмента продолжает развиваться. В целом, мы не видим изменений в структуре предложения, и ожидаем, что небольшое откладывание проектов является лишь временной антикризисной мерой. Во втором полугодии мы ожидаем выхода на открытый рынок нескольких объектов, которые сейчас находятся на стадии закрытых продаж. В ближайшее время в районе «Золотой мили» на рынок ожидается выход нового уникального проекта. А в течение трех лет – не менее восьми», - комментирует ситуацию Александр Шибаев, руководитель отдела аналитики и консалтинга Kalinka group.

Ценовая ситуация: рост и дисконты

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке высококлассного жилья в ЦАО за I полугодие выросла на +9% по отношению к концу 2019 года, составив 929 тыс. руб./кв. м (или 1 252 тыс. руб./кв. м в сегменте elite&deluxe и 664 тыс. руб./кв. м в сегменте premium). При общем настроении рынка на ценовой рост, реальное изменение цен по проектам в 2020 году все еще разнонаправлено и близко к статистике 2019 года: В ~70% проектов официальные цены предложения в течение первого полугодия 2020 года не менялись; В ~25% проектов был зафиксирован рост цен предложений. Повышали цены равномерно. По сравнению с 2019 годом мы не наблюдали рост цен более, чем на 10%. Снижение цен предложений отмечено в ~4% проектов. В основном это построенные комплексы, в которых на протяжении длительного времени не было сделок. Снижение цены в этих проектах инициировано для привлечения покупательского спроса.

«В 2019 на рынке элитной недвижимости произошел скачок цен, связанный с изменением законодательства по эскроу-счетам. В то время как в 2020 году мы наблюдаем значительное для рынка повышение цен. Ввиду определенных факторов, таких как пандемия и резкое колебание курса доллара, девелоперы повышают цены, но предполагают давать дисконты в реальном выражении», - поясняет Александр Шибаев.

Спрос:

По итогам I полугодия 2020 года на первичном рынке элитного жилья в ЦАО было заключено 319 сделок, что на -23% меньше аналогичного периода 2019 года (413 сделок). Из которых свыше 65% составили сделки I квартала (207 сделок).

Средний бюджет сделки в I полугодии 2020 года составил около 95 млн руб. (66 млн руб. в сегменте premium и 181 млн руб. в сегменте elite & deluxe).

Существенное снижение спроса в I полугодии 2020 было обусловлено последствиями, вызванными пандемией коронавируса и ее влиянием на экономику страны:

Основной пик активности пришелся на середину марта, когда рубль девальвировался и инициировал клиентов принимать решения о покупке. Основная доля спроса 1 квартала пришлась на март и составила 84 сделки, что на 27% больше, чем в пиковом по продажам 2018 году и на 55% больше, чем в 2019 году.

«Основная доля спроса пришлась на «посткарантинный» июнь и составила порядка ∽60% всех сделок 2 квартала или 23% всех сделок 1 полугодия 2020 года. Рекордно высокое количество сделок июня объясняется тем, что, во-первых, ряд сделок, заключенных во время карантина, из-за проблем с регистрацией перешли на июнь. Во-вторых, за апрель-май был накоплен отложенный спрос, который начал проявляться уже в первые летние месяцы, даже несмотря на частичное снятие ограничений. Ожидаем, что после

полного снятия ограничительных мер в августе 2020 года прирост количества «отложенных» сделок будет еще более ощутимым», - считает Александр Шибаев.

География: стабильность

Территориальная структура продаж за первое полугодие 2020 года существенно не изменилась. С большим отрывом продолжает лидировать район Хамовники (за пределами Садового кольца), доля которого составила 28% от общего количества проданных лотов. Лидерство Хамовников во многом обусловлено активными продажами в ЖК «Жизнь на Плющихе» (38% от числа сделок в районе) и «Садовые кварталы» (31%).

Второе место принадлежит району Пресненский (25%). На третье место поднялся район Арбат (12%), за счет положительной динамики продаж в таких объектах как «Театральный дом», The Book, «Звезды Арбата», выместив традиционно занимающий третью строчку район Якиманка (11%).