Real estate. Ленинградка: цены на коттеджи вырастут до 70% за 2 года?

Специалисты земельного центра Группы «Промсвязьнедвижимость» на днях заявили, что коттеджи по Ленинградскому направлению «взлетят» в цене в течение 2 лет на 50 – 70 %. Безусловно, Ленинградка – одно из самых привлекательных направлений в области загородной недвижимости. Но многие эксперты утверждают, что ситуация в этом месте сложилась весьма неоднозначная: все предпосылки для роста цен есть, но вряд ли его стоит ожидать так скоро и он будет столь резким. 

СКАЗАНО

Земельный центр Группы «Промсвязьнедвижимость»:

• коттеджи по Ленинградскому направлению «взлетят» в цене в течение 2 лет, рост составит от 50 % до 70 %, в зависимости от близости территорий к Москве;

• сегодня цены на земли по Ленинградскому направлению при оптовых продажах составляют порядка 3 тыс. долларов за сотку; цены на оптовые земли, переведенные из категории сельхоз назначения в земли промышленности или земли населенных пунктов, достигают 5 тыс. долларов за сотку;

• в розничной продаже цена колеблется на уровне 10 тыс. долларов за сотку.

«Ремонт развязок на Ленинградском шоссе, а также строительство одного из участков трассы Москва - Санкт-Петербург уже подходят к концу, – пояснил начальник Департамента продаж земельного центра Группы ПСН Игорь Сальников. – Срок сдачи участка в области, дороги от Москвы до Солнечногорска, обозначен 2014 годом. И, состояние трафика по окончании ремонта однозначно улучшится, ведь уже сейчас проект ремонта и реорганизации Ленинградского шоссе признан одним из лучших в столичном регионе».

Помимо этого, в ПСН отмечают, что московские власти анонсируют строительство новых школ по данному направлению и детских садов. «Перспективные районы Москвы всегда быстро обрастают жильем и соответствующими инфраструктурными объектами. По Ленинградскому направлению в частности уже существует множество инфраструктурных объектов: известные торговые комплексы «Мега» и «Икеа», супермаркеты, бытовые службы. Прежде всего, развитие инфраструктуры обеспечит комфорт тем, кто предпочитает жизнь за городом: жители коттеджных поселков смогут комфортно, не выезжая в город, приобрести все необходимое и воспользоваться бытовыми услугами. Новая трасса обеспечит жителей области также и большим количеством рабочих мест: новым логистическим комплексам потребуется обслуживание и персонал», – комментирует Игорь Сальников.

По данным его компании, любителям загородной жизни в комфортных условиях стоит поторопиться с покупкой коттеджа или участка для будущего загородного дома по данному направлению: по прогнозам экспертов ПСН, подорожание объектов по Ленинградскому направлению произойдет уже в течение 2 лет.

«Наши данные подтверждает опыт ситуации на Киевском шоссе: после его реконструкции цены на землю в этом районе вырастали на 70%. По Ленинградскому направлению мы сегодня прогнозируем рост цен на землю от 50% до 70%, в зависимости от близости территорий к Москве», – заключил Сальников. Он также отметил, что сегодня крупные инвесторы достаточно смело входят в проекты на Ленинградском направлении, так как потенциал роста стоимости земель здесь есть.

ПРОВЕРЕНО

По мнению опрошенных экспертов, даже если цены на Ленинградке и вырастут, то не на 50 – 70 %, а, максимум, на 30 %

Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга ГУД ВУД Александр Дубовенко отметил, что цены на Ленинградке не будут расти, а уже растут. «Они уже начали взлетать, но особенно взлетят они в конце 2013-го года после пуска новой Ленинградки, – отметил эксперт. – Безусловно, сейчас Ленинградское направление – самое худшее по транспортной способности. Но после запуска новой трассы, транспортная ситуация резко улучшится. Если сейчас дорога от МКАДа до Солнечногорска занимает 1-2 часа, то после окончания строительства дорога будет занимать стабильно 25-30 минут». Наиболее удачные коттеджи, построенные до пуска трассы, по его мнению, могут повыситься в цене на 20 – 30 %.

Генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless Ирина Мошева отметила, что уже в 2013 году цены на загородное жилье на Ленинградском шоссе начнут расти, и в течение 2 лет можно ожидать увеличение стоимости на 15 – 20 %. «При этом подорожают как готовые коттеджи и таунхаусы, так и земельные участки», – считает эксперт.

Руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED Ирина Калинина отметила, что благодаря строительству и развитию Ленинградского шоссе есть все предпосылки для роста стоимости земли, которая будет последовательно увеличиваться, достигнув прироста в 10 - 20 % после окончания строительства трассы. «Обычно скачок цен происходит на начальной стадии строительства трассы – особенно на вторичке, и на завершающем этапе», – отметила она.

Вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, рассуждая о ценах и качестве жилой застройки на Ленинградском шоссе, заявил, что совершенно неправильно оценивать Ленинградское шоссе в целом, исходя только из принципов удаленности. «У Ленинградки есть четкое разделение: левая сторона (при движении в область) – более престижная, Куркино, Новогорск, заповедные леса, Подмосковная Швейцария, лучшая транспортная доступность после строительства новых развязок; и правая сторона – больше советской застройки, складов, производственных предприятий, Шереметьево, – отметил эксперт. – При строительстве третьей взлетно-посадочной полосы Шереметьевой часть земель с правой стороны Ленинградского шоссе попадет в зону отчуждения аэропорта, и строить там будет запрещено. Поэтому больший потенциал роста имеет именно левая сторона Ленинградского направления. Через 2 года при общем благоприятном положении в экономике недвижимость с левой стороны подорожает минимум на 3 - 7%. Пока не понятно, где планируется строительство легкой линии метро, но в любом случае это будет дополнительным плюсом к транспортной доступности трассы. Вообще рынок недвижимости на этом направлении является лакмусовой бумажкой политических изменений и решений. В 2012 мы наблюдаем бум застройки на Ленинградском шоссе и констатируем, что кризис не вычистил тех случайных людей на рынке, результатами деятельности которых является некачественный итоговый продукт».

Директор по стратегическому развитию ООО «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина сомневается, что цены на те коттеджи, которые будут примыкать к новой трассе, вырастут. «Но при заявленном активном строительстве трассы цены на недвижимость начнут расти на 15 - 20 % в год», – отметила она.

В свою очередь директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group Юлия Грошева считает, что прогнозы о предстоящем подорожании загородной недвижимости по Ленинградскому шоссе имеют шансы сбыться, только если благополучно завершится строительство платного дублера трассы.  Грошева отметила, что реконструкция кардинально не изменит ситуацию на Ленинградке, поскольку в районе Химок пятиполосное дорожное полотно сужается до трехполосного, образуя вечное «бутылочное горлышко». Однако также отметила, что на улучшение транспортной доступности практически любая недвижимость отвечает ростом цен на 15 - 25 %. «В таком же диапазоне может подорожать и загородная недвижимость вдоль Ленинградского направления, но только когда будут запущены участки трассы-дублера», – пояснила она, отметив, что на это уйдет не 2 года, так что говорить о росте цен можно будет только тогда, когда будет открыто движение по скоростной трассе.

Начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» Алексей Хижняков напомнил сценарий, по которому развивалась Новая Рига. «После ремонта Новорижское направление стало одним из самых дорогих в Подмосковье, – пояснил он. – Поэтому, как только решится вопрос с расширением Ленинградки, цены на землю обязательно вырастут: по моим прогнозам, от 10 до 20 %».

Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов отметил, что в пределах до 37 км от МКАД Ленинградское направление сильно застроено, поэтому не стоит говорить об ураганном росте цен. «Цены здесь будут расти вместе с рынком», – заявил он, отметив, что Ленинградка – это экономкласс и бизнес-, и постройка новой платной дороги не даст повода для появления недвижимости бизнес- или премиум-класса, за исключением единичных проектов, которые не окажут существенного влияния на все направление.

Генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова также выразила сомнения в росте цен на Ленинградке в ближайшие 2 года: «Взлет» цен на Ленинградке рано или поздно неизбежен, и это событие всеми ожидаемое, но не гарантированное в ближайшее время», – заявила она, отметив, тем не менее, что когда транспортные проблемы в этом направлении будут решены, цены могут вырасти в 2-3 раза в сегментах эконом- и бизнес-, и примерно на 80 % в сегменте супер-эконом.

Цены на земли по Ленинградскому направлению при оптовых продажах варьируются от 3 тыс. 10 тыс. долларов, но сельхозземли – намного дешевле

По оценкам Анны Соколовой («Метриум Групп»), при оптовой продаже стоимость участка на Ленинградке варьируется в пределах 5 - 8 тыс. долларов за сотку. Александр Дубовенко отметил, что как раз земля на Ленинградском направлении уже серьезно подорожала: «Если раньше земли ИЖС, и особенно МЖС, в опте стоили 2,5-3 тыс. долларов за сотку, то теперь в пределах бетонного кольца цена сотки вариьруется от 6 тыс. до 10 тыс. долларов». Также по его оценкам подорожала и сельхозземля: за 2 года в районе Солнечногорска земли выросли с 300-600 долларов за сотку до 1-1,5 тыс. долларов.

В розничной продаже цены выше

По словам Анны Шишкиной, при розничной продаже цены на участки по Ленинградскому шоссе колеблются от 150 до 170 тыс. рублей за сотку (5-5,7 тыс. долларов) с ограниченными коммуникациями, 350-450 тыс. рублей за сотку (11,5-15 тыс. долларов) участка со всеми коммуникациями.

По оценкам компании «Инком» и Дмитрия Таганова, на данный момент сотка земли без подряда на Ленинградке стоит в среднем 179 тыс. рублей за сотку (около 6 тыс.)

Анна Соколова отметила, что в Химках стоимость земли сегодня составляет 20-30 тыс. долларов за сотку, а в ближней части Подмосковья по Ленинградскому шоссе до 20 км стоимость участков в коттеджных поселках составляет – 10-15 тыс. долларов за сотку.

Балла Амаду Фай назвал «вилку» в 10-15 тыс. долларов за сотку, а Дмитрий Котровский вообще заявил, что среднюю цену сотки земли на Ленинградском шоссе вывести практически невозможно, так как слишком много факторов на это влияет. «В том же элитном Новогорске стоимость доходит до 60 тыс. долларов за сотку, тогда как на противоположной стороне и ближе к Шереметьево есть предложения в 6 раз дешевле. То есть вилка цен – от 10 до 60 тысяч долларов», - отметил эксперт.

ВЫВОД

Судя по всему, революционного роста цен на коттеджи Ленинградского направления ждать не приходится, по крайней мере, пока не будет окончательно решена проблема транспортной доступности этого направления. Но даже в этом случае 70%-ного роста цен практически никто не ждет