Real Estate. Как закончили сезон-2012 на загородном рынке Подмосковья крупнейшие игроки

Информацией о своих результатах с RealEstate.Ru поделилось около 20 крупных игроков рынка. Опрошенные эксперты пришли к выводу, что рынок начал выходить  из стагнации: объем выручки и количество сделок превысили показатели 2011 года у большинства девелоперов и риэлторов.

Также предлагаем вниманию читателей новые тренды завершившегося сезона «апрель-октябрь»-2012: мода на таунхаусы и малоэтажку, снижение спроса на участки без подряда, дефицит элитки и охота богатых покупателей на качественные готовые дома.

Главная новость прошедшего сезона: выходим из стагнации. Средний прирост выручки участников рынка к показателю сезона 2011 года - 11%. Средний прирост количества сделок к показателю сезона 2011 года - 7,3%. 

На загородном рынке кризис 2008 года отразился наиболее серьезно, и на то, чтобы выйти из стагнации, ему потребовалось значительно больше времени. За эти три года цены успели достичь дна и долго там оставаться – прирастая лишь на уровне инфляции. Все три года подмосковный рынок загородного жилья существовал под негласным лозунгом «Не продается!». Крупные игроки до предела максимизировали рекламные кампании, устраивая ковровые бомбардировки на всех медиа-носителях, изощрялись в маркетинговых ходах, от скидок в 50 % до дарения машин и прочего. Но мало что приносило эффект. Спросом продолжали пользоваться либо самые дешевые предложения либо очень дорогие. И довольно широкий сегмент посередине -  в денежном выражении это от примерно от 6 до 30 млн рублей,  - капитально просел.

«Причина понятна: у самых богатых деньги как были, так и остались, самые бедные (относительно, конечно!) копят и тоже что-то покупают. Либо «дачку», либо участок без подряда с планами построить дом через пару-тройку лет. А вот средний класс - менеджеры и предприниматели, которые существенно потеряли от кризиса - покупать загородные дома не торопятся. Потому что таких доходов у них уже нет, а осталась еще невыплаченная, да еще и подорожавшая ипотека и автокредиты», - рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости DNA Realty Антон Белых.

Сезон-2012 показал, что ситуация наконец-то начала меняться. Об этом говорят и данные компаний. О положительной динамике по объемам выручки и количеству сделок RealEstate.ru сообщили 15 компаний из 16-ти. Только лишь «Абсолют Менеджмент» отметил частичное снижение показателей. По данным компании, продажи держались на уровне 2011 года,при этом в стоимостном выражении они увеличились на 5-10 %. «Но общее число розничных сделок 2012 года снизилось приблизительно на 10-15%», - пояснили в «Абсолют Менеджмент».

Наибольший показатель роста выручи в 2012 году отмечает «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании, утверждает, что объем выручки увеличился на 17 % по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Он уточнил, что на объектах, продаваемых «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», росли цены, да и сама компания увеличила свою долю рынка.

«До июля была стагнация и количество заключенных договоров было на уровне 2011 года, но начиная с осеннего периода наблюдается рост количества заключенных договоров на 25 %, а в сегменте коттеджей стоимостью 200 - 300 тысяч долларов количество сделок увеличилось более чем на 30 %», - отмечает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга «ГУД ВУД» Александр Дубовенко.

Но если говорить о среднем показателе по рынку, то, по словам Марии Литинецкой, гендиректора компании «Метриум Групп», сезон был очень активным, как по количеству сделок (их количество выросло на 10 %), так и по выходу новых проектов, а наибольшим спросом пользовались небольшие домовладения (коттеджи площадью до 300 кв. м и таунхаусы площадью 120 -150 кв. м).

Активность покупателей в этом году Евгений Копылов, коммерческий директор девелоперской группы «Интегра», связывает с отложенным спросом: те, кто думал о покупке в 2010 и 2011 годах, вернулись к вопросу как раз в этом сезоне. «Покупатели накопили денежные средства в достаточном для покупки загородной недвижимости объеме, снизились глобальные риски, связанные с ухудшением экономической ситуации в России, а ипотечные кредиты стали доступней», - считает Евгений Копылов.

В качестве примера он рассказывает о покупателях, сделки с которыми в прошлом году сорвались в последний момент – клиенты не стали рисковать и вкладывать деньги в загородный дом, опасаясь ухудшения экономической ситуации осенью. Но они вернулись уже в этом сезоне, причем вернулись и те, кто проявлял интерес к объектам «Интегры» в 2010-2011 годах. «Все это время покупатели подробно изучали рынок и приняли решения о покупке только весной 2012 года, а сделки закрыли уже в июле-августе», - уточняет Евгений Копылов.

Конечно, многое зависит от предлагаемого формата недвижимости и конкретных проектов. По словам Асет Гайрабековой, генерального директора компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», пик покупательской активности пришелся на сентябрь-октябрь, увеличив количество сделок на 15% по сравнению с летним периодом. Некоторые эксперты, наоборот, отмечают, что в сентябре рынок «чуть затаился», но октябрьские продажи с лихвой компенсировали торможение предыдущего месяца. «Снизившийся в сентябре спрос был компенсирован ростом сделок в октябре и начале ноября», - говорит Валерия  Лукинова, руководителя офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В сентябре девелоперы гадали, какими будут осенние месяцы. «Но такого спроса мы не ожидали, продажи в октябре-ноябре сравнились по объемам с весенне-летним периодом этого года, а рост по сравнению с аналогичным периодом 2011 года составил 70-80 %», - говорит Евгений Копылов. 

В проекте «Загородный квартал», по словам Ирины Мошевой, гендиректора совместного предприятия RDI Group и Limitless (застройщик ЖК), самым удачным месяцем стал октябрь, который показал рост продаж на 30% по сравнению с сентябрем. «Осенью многие застройщики отметили увеличение покупательской активности, количество сделок выросло примерно на 10%, при этом по некоторым проектам была еще бОльшая активность, что связано с интересными акциями и предложениями», - объясняет Ирина Мошева.

Впрочем, некоторые эксперты считают, что осенний рост числа сделок мог быть спровоцирован, в том числе, и самими застройщиками, наконец, решившимися на большие скидки. «Официально цены на загородные дома в апреле-октябре оставались  неизменными – по прайсам ни повышений, ни понижений в коттеджных поселках не было. Однако фактически наиболее ликвидными в сентябре-октябре были те поселки, где застройщики или владельцы давали скидку в размере 20 - 25% от цены прайса», - утверждает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group.

 

Бестселлеры рынка: таунхаусы и малоэтажка

По словам Екатерины Лобановой, спрос на таунхаусы и малоэтажное жилье в коттеджных поселках возрос в пять раз. Этот бесспорный тренд отражает не только смещение спроса в быстро ставшие популярными «пограничные» сегменты загородного рынка, но и изменение стратегии многих девелоперов. Валерия Лукинова уточняет, что спрос растет на недорогие таунхаусы (около 6 млн руб.), количество таких сделок увеличилось на 10%, но рекорды по продажам делают квартиры в малоэтажных жилых домах (МЖД) - 34%.

По сравнению с прошлым годом, предложение таунхаусов выросло на 20%, при неизменно высоком спросе. Реализация квартир в малоэтажных комплексах увеличилась в 3,5 раза, а предложение выросло в два раза. «В следующем году продолжится рост цен в среднем по рынку на 20-25%, при этом максимум спроса будет приходиться на квартиры в МЖД и таунхаусы», - прогнозирует Валерия Лукинова. По словам Сергея Колосницына, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, в этих форматах распространены продажи на начальном этапе строительства, что позволяет покупателям немного сэкономить.

«Популярность МЖК понятна, так как они, по сути, выполняют роль квартиры – находятся, как правило, не слишком далеко от МКАД, да и стоят относительно недорого. Именно их сейчас активно строят девелоперы, так как отдача на круг выходит больше, несмотря на меньшую цену», - соглашается с предыдущими ораторами Антон Белых. При этом Максим Морозов, девелопер загородной недвижимости (проект Berestovo Club) отмечает, что на оптовом земельном рынке сформировался огромный спрос на землеотводы под малоэтажные жилые комплексы, на участках которые планировалось строительство коттеджных поселков «премиум-класса». «Девелоперы меняют  разрешенный вид использования, и переориентируют концепцию освоения с котежных поселков на 3-4 этажные малоквартирные жилые комплексы», - говорит Максим Морозов. 

 

Что в дефиците?

Качественный премиум-класс и элитные новостройки. 

Качественных проектов с высокой степенью готовности осталось на рынке не так много, ведь цикл девелоперского проекта составляет 3-5 лет, следовательно, проекты, запущенные в 2009-2010 годах, сейчас в высокой степени готовности, а новых проектов в 2009-2010 годах на рынок выводилось крайне мало. Сейчас эксперты отмечают дефицит качественных предложений на рынке, а те, что остались, покупают очень быстро и без скидок. «Рост стоимости таких предложений с начала года составил от 15 до 25%», - рассказал Евгений Копылов.

Пока девелоперы торговали участками без подряда и осваивали нюансы работы в сегментах «эконом-класса», рынок элитной загородки серьезно просел. «Ориентация девелоперов на массовый спрос привела к дефициту на рынке элитной загородной недвижимости», - сокрушаются специалисты компании Blackwood. По словам Татьяны Шаровой, руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, с  2010 г. по первое полугодие 2011 г. в этом сегменте наблюдалась полная стагнация, на рынок не вышло ни одного нового элитного проекта, и ситуация начала налаживаться лишь в этом году.

С ней согласна и Юлия Грошева: «В элитном сегменте в 2012 году в сентябре-октябре новых проектов не появилось, реализуемые с 2011 года наиболее ликвидные проекты быстро раскупаются, и объем качественного, интересного предложения быстро уменьшается». Впрочем, специалисты ожидают в ближайшем будущем выход нескольких ярких элитных проектов. «В сегменте бизнес и элит на рынок выйдут два новых коттеджных поселка на Ильинском шоссе, один - на Рублево-Успенском, два - на Новорижском и один - на Пятницком шоссе. Почти все поселки, которые уже строятся, точно завершатся: их строительство начато уже в посткризисный период и сейчас идет ударными темпами», - уточнили в Penny Lane Realty.

Кстати, богатые покупатели всегда могут рассчитывать на хорошую скидку. По словам Екатерины Лобановой, в этом сегменте отмечен рост востребованности рассрочки и ипотеки, и практически везде при 100 % оплате покупатель может рассчитывать на скидку. «Причем небольшой дисконт (до 10 %) продавцы анонсируют изначально, но почти всегда предложение «в индивидуальном порядке обсудить стоимость» означает более значительную уступку», - уточняет Екатерина Лобанова из ОАО «ОПИН».

ТРЕНДЫ-2012 

1. Покпатели, власти и продавцы начали более внимательно относиться к статусу земли, к документам на сделку. 

Уж слишком много было выброшено на рынок поселков с некачественной документацией. В итоге покупатели натерпелись с оформлением права собственности на участок, подведением коммуникаций и строительством дорог. Кроме того, за таких «нерадивых» девелоперов взялись и подмосковные власти, начав войну с незаконным строительством. 

«Рынок стал более цивилизованным с точки зрения правового статуса сделок, это происходило благодаря инициативам властей. Видимо, стал ощутим масштаб проблемы, и к чему может привести незаконная застройка. Тренд года – что покупатели, власти, продавцы начали более внимательно относится к статусу земли, к документам на сделку», - пояснил Владимир Яхонтов. 

2. Участки без подряда перестают быть самым востребованным форматом, покупатели готовы платить дороже за готовый дом, подведенные коммуникации и дороги. 

3. Снижается общий размер участков и площадь домовладений.

Об этом сообщили сразу четыре компании. В частности, в Penny Lane Realty говорят о том, что в бизнес-классе  наметилась общая тенденция уменьшения размера запрашиваемых земельных участков. А в дальнейшем размеры земельных наделов под домовладения также будут урезаться по примеру пригородов европейских стран. То же сообщили в «Метриум Групп»и «ГУД ВУД». Аналитики VillagioEstate уточнили, что средняя площадь домовладения равна 500 кв. м, участка – 27 соток: страсть к гигантизму проходит. «В последнее время наблюдается повышение интереса к небольшим земельным участкам от 15 до 18 соток», уточнили там.

4. По-прежнему  больше приобретений «для себя», чем инвестиционных сделок – причем, во всех классах.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», отмечает, что в этом сезоне в структуре спроса преобладают сделки, когда загородная недвижимость приобретается для себя, а не для инвестиций. 

5. На рынке элитных объектов стали пользоваться повышенным спросом готовые дома, в том числе отремонтированные и меблированные, «под ключ». 

6.  В "Новой Москве" инвесторы не спешат реализовывать проекты загородного жилья. Они ждут «новые правила игры» на этой территории, в основном пока реализуются проекты многоэтажной застройки, заявленные ранее

Как мы считали или рынок уходит в тень?

Собираясь подвести итоги сезона подмосковной загородной недвижимости (а это апрель-октябрь 2012 года), Realestate.ru запросил у компаний, работающих на этом рынке данные, которые вполне могут считаться открытыми и общедоступными.

Мы не спрашивали абсолютных цифр по прибыли и убыткам, а попросили показать лишь динамику объема выручки и количества сделок по сравнению с сезоном 2011 года в разбивке по классам. Данные были запрошены у 30 компаний, из которых участвовать в этом небольшом проекте согласились 16 компаний (список см. ниже).

Но если наметившиеся тренды и перспективы участники рынка охотно комментировали, то на главный вопрос официально ответили лишь девять компаний, а градировать выручку/количество сделок по сегментам смогли единицы. Выглядело это достаточно неожиданно, так как еще несколько лет назад участники рынка недвижимости охотно предоставляли подобные данные, презентовали серьезные отчеты по итогам сезона и т.д.

Опрошенные Realestate.ru юристы предполагают, что дело не столько в нежелании риэлторов и девелоперов загородного рынка делиться информацией об успехах (а этот сезон действительно оказался удачным), сколько во вновь наметившейся тенденции ухода рынка «в тень».

«Любая информация, касающаяся увеличения выручки, озвученная официально, в дальнейшем, как говорится, может быть «использована против вас», например, теми же налоговиками. Понятно, что компании не хотят подставляться на фоне общей нестабильности, а также регулярно вспыхивающих скандалов, связанных с недоплатой риэлторами налогов», - объясняет позицию экспертов партнер юридической компании «Гранплас» Максим Барсуков.

Тем не менее, общую картину этого сезона удалось воссоздать, хотя в итоге пришлось воспользоваться не только официальными данными.  

В опросе Realestate.ru приняли участие спикеры компаний:

Инвестиционно-строительный холдинг «ГУД ВУД», Penny Lane Realty, Welhome, «Вектор Инвестментс», совместное предприятие RDI Group и Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»), Berestovo Club, Kalinka Real Estate Consulting Group,аналитический центр ОАО «ОПИН», Villagio Estate, девелоперская группа «Интегра», офис «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость», агентство недвижимости DNA Realty, «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», ООО «Абсолют Менеджмент», Blackwood и «Метриум Групп».