Real Estate. Как снять квартиру без «неадекватных» последствий

Сегодня большинство наших граждан особенно в Москве и Санкт-Петербурге вынуждены в силу различных обстоятельств (изменение семейного положения, переезд от родителей, новая работа, учеба и т.д.) арендовать жилье. Однако не многие соотечественники знают, как правильно снять квартиру без последствий.

Инструкция по аренде квартиры: с чего начать

На рынке аренды жилья часто встречаются как откровенные жулики, так и не чистые на руки арендодатели. Поэтому чтобы не попасться на удочку стоит довериться профессионалам-риэлторам, которые помогут вам снять подходящую квартиру без «неадекватных» последствий. Правда, комиссионные в Москве риэлтору могут составлять от 70 до 100% ежемесячной арендной ставки, а в Санкт-Петербурге, по словам Андрея Ежова, генерального директора ЗАО «Торговый Дом Недвижимости», они составляют от 50% до 100% от ставки месячной аренды. «Причем, как правило, идет раздел между встречными агентами», – отмечает он.

Стоит отметить, что цены на аренду в спальных районах Москвы и Санкт-Петербурга существенно различаются. Средняя стоимость «однушки» в спальном районе столицы по данным ЦИАН составляет 30-35 тысяч рублей, а в Санкт-Петерубрге от 18-25 тысяч рублей. «При этом надо учесть, что «спальник» – «спальнику» рознь. Соответственно квартира – квартире тоже... Не сравнить старую «однушку» в хрущевке и квартиру в новом доме с консьержем и лифтами компании «ОТИС», с охраняемой парковкой или подземным паркингом»,- сообщает Андрей Ежов.

Кроме того, в Москве уже давно обычное явление при заключении договора аренды брать страховой депозит в размере одной месячной платы, который идет в счет погашения проживания за последний месяц. В Санкт-Петербурге, по словам Андрея Ежова, страховой депозит требуют собственники, в основном, в случае сдаваемой жилплощади полностью оборудованной для проживания (мебель, бытовая техника, хороший ремонт...). Он отмечает, что аренда со страховым депозитом в северной столице составляет около 70% сдаваемого жилья.

Самостоятельно, конечно, тоже можно арендовать квартиру, если есть свободное время на поиск нужного варианта. Но при этом стоит знать, что даже если найдете оптимальный вариант квартиры, это не исключает, что хозяин впоследствии не поднимет вам стоимость аренды и не выгонит вас на улицу, когда ему заблагорассудится. Поэтому стоит сразу оговорить, точнее, зафиксировать свои права и обязанности письменно в договоре найма/аренды.

По словам Ольги Славкиной, руководителя юридического департамента Kalinka Real Estate Consulting Group, договор аренды заключается, если жилое помещение передается юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ). «Если жилое помещение передается физическому лицу, то такой договор называется договором найма (п.1 ст.677 ГК РФ). Взаимодействие с юрлицами, которые арендуют, квартиры, как правило, для своих сотрудников – это отдельная история. 

Сосредоточимся на том, что вы физлицо и снимаете квартиру также у физлица. Тогда вам надо заключать договор найма. Он составляется в простой письменной форме, его не нужно регистрировать в УФРС или заверять у нотариуса», – рассказывает эксперт.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что именно договор между собственником и арендатором – это и есть защита от «внезапных решений». По ее словам, все неприятные ситуации, которые могут случиться, конечно, предусмотреть невозможно, но основные моменты прописать можно, в том числе и досрочное прекращение договора по решению арендодателя – то, чего боится большинство арендаторов.

Как показывает практика, нужно заключать договор найма, даже если квартира сдается знакомым или друзьям, рассказывает Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». «Никто не застрахован от суровых жизненных реалий: например, собственник ссорится с женой, хочет съехать от нее в свою квартиру, и требует от арендаторов освободить жилплощадь в считанные дни, или арендатор отказывается съезжать, несмотря на значительную просрочку оплаты», – говорит она.

Как составить договор найма

О том, как правильно составить договор найма, мы опросили ведущих экспертов рынка недвижимости.

Мария Баскова, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» рассказывает, что договор найма должен содержать следующие разделы:

1) Данные наймодателя и нанимателя. Кроме фамилии, имени и отчества, необходимо указать паспортные данные и адрес постоянной прописки каждой из сторон. 

2) Договор найма должен содержать «Предмет договора», информацию о том, на каком основании наймодатель распоряжается данной квартирой, по какому адресу находится жилое помещение, сдаваемое нанимателю. Если с нанимателем будут проживать родные, близкие или друзья, их фамилии, имена и отчества тоже следует прописать в настоящем пункте договора.

3) В пункте «Права и обязанности сторон» необходимо указать, что обязан и имеет право делать наниматель и наймодатель. Например, в обязанностях указать, что наниматель должен своевременно вносить плату за найм жилого помещения и бережно относиться к помещению, а также к находящемуся в нем имуществу. Среди прав, которые имеет наниматель, необходимо указать, что он имеет право досрочно расторгнуть договор найма (так же указав, за сколько дней он должен предупредить наймодателя, о досрочном расторжении договора). Что касается обязанностей наймодателя, необходимо указать, к какому числу он должен передать квартиру, что он обязуется при необходимости осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и предложить нанимателю продлить договор найма. В права наймодателя также включить возможность досрочного расторжения договора.

5) Определить условия произведения взаиморасчетов между наймодателем и нанимателем в пункте «Расчеты по договору». Указать дату внесения платы и сумму платы за найм жилого помещения, а так же, чтобы обезопасить от несогласованного увеличения платы со стороны наймодателя включить в договор пункт, что указанный размер за пользование квартирой не подлежит изменению в течение срока действия настоящего договора.

6) Включить в договор данные об ответственности сторон. Например, наниматель может предъявить претензии наймодателю, если появятся третьи лица, препятствующие его проживанию в данной квартире.

7) Необходимо обязательно указать, до какой даты документ будет актуален в пункте: «Срок действия договора» и в каких случаях возможно досрочное расторжение договора. Здесь должна быть информация о том, с какого числа договор вступает в силу, и какие права имеют стороны по истечению данного срока.

8) В договоре должен присутствовать пункт «Форс-мажор», в котором содержится описание возможных действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы.

9) В конце договора необходимо поставить подписи сторон и расшифровать их, а так же указать контактные телефоны нанимателя и наймодателя.

10) Так же, не лишним является составление описи наиболее ценного имущества, которое наймодатель предоставляет в пользование нанимателю.

Вот, собственно говоря, все основные пункты договора, который сможет уберечь наймодателя от форс-мажоров.

По словам Ирины Доброхотовой, договор найма составляется в произвольной форме (главное – письменно), поэтому вносить в него можно любые условия. «Если вы хотите зафиксировать детали – фиксируйте: «Арендодатель имеет право содержать в арендуемом помещении домашнее животное – кота», можно даже указать породу и кличку животного. Арендодатель вправе настоять на том, чтобы в договоре были указаны все лица, которые намерены проживать в квартире, и к этому пункту стоит отнестись серьезно», – отмечает она.

Еще есть ряд важных моментов, которые стоит знать до подписания договора найма. Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», рассказывает, что в договоре найма стоит прописать штрафные санкции на случай, если хозяин квартиры попытается досрочно выселить жильца исключительно по своей инициативе. По ее словам, очень важно указать, за какой период времени и в каком виде каждый из участников арендных отношений может расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег за оплаченный и не прожитый период, а также залоговой суммы.

Кроме того важно для арендатора в договоре прописать рост арендной ставки. По словам Ирины Доброхотовой, прописать этот пункт нужно в разделе «Права арендодателя». Сформулировать это положение можно так: «Арендодатель вправе повышать арендную ставку не чаще 1 раза в год, не выше, чем на 5% от изначальной арендной ставки, указанной в данном договоре, с предварительным уведомлением арендатора не позднее, чем за 2 месяца до повышения арендной ставки», – отмечает эксперт.

Юрист компании Est-a-Tet Константин Плюхин считает, что необходимо помнить, что в соответствии с п.2. ст.651 того же ГК РФ договор аренды, заключенный сроком больше года, подлежит государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать регистрации и уплаты налогов, многие собственники жилья предпочитают заключать договор найма на 11 месяцев.

Причины нарушений условий договора

Существует масса причин, по которым договор можно расторгнуть, поэтому чтобы избежать конфликтных ситуаций необходимо их изучить и постараться включить дополнительные условия в договор найма.

Нарушения условий договора, чаще всего, бывают связаны с несвоевременной оплатой, нарушением условий проживания, досрочным съездом и т.д.

По словам Ирины Доброхотовой, наиболее частая причина – изменились жизненные обстоятельства. «Как правило, арендодатели сдают «лишнюю» квартиру, которая по каким-то причинам простаивает. Потом возникают ситуации, когда арендодатель возникает на пороге со словами: «У меня сын женился, теперь будет жить здесь с женой», «Я развелся, теперь эта квартира нужна мне самому», «Срочно нужны деньги, квартиру решено продать». Это наиболее частые причины», – отмечает эксперт. По ее словам, если договор аренды был заключен и эти моменты были учтены – нужно следовать тому, какие санкции за нарушение условий договора были прописаны, чаще всего указывают компенсацию в размере ежемесячной арендной платы и/или арендные каникулы, чтобы арендатор успел подыскать себе новое жилье.

Мария Пехтерева, руководитель департамента аренды Contact Real Estate рассказывает, что нарушения происходят часто вне зависимости от того, элитная это квартира или «бюджетная». «Наиболее распространенные случаи – это заведение не согласованных в договоре животных», – отмечает она. По ее словам, часто встречаются ситуации, когда один из разведенных супругов требует свою долю от арендной прибыли.

Часто причины расторжения договора найма происходят из-за сокрытия существенной информации арендатором. По словам Марии Басковой, довольно часто вместо традиционной сдачи квартиры для проживания, наниматели преследуют нестандартные цели аренды квартир. К примеру, под частный детский сад или съемочную площадку, не проинформировав об этом собственника жилья.

Как избежать последствий

Перед тем как решится на заключение договора найма, стоит лично познакомиться с арендодателем и запросить у него правоустанавливающие документы на квартиру.

«Наймодатель обязан предоставить документы, удостоверяющие личность и подтверждающие то, что он является собственником квартиры и имеет право сдавать жилье в найм, а также согласие всех зарегистрированных в данной квартире совершеннолетних лиц. Сдавать жилье в найм может также доверенное лицо при наличии доверенности, заверенной нотариусом. В случае если квартира находиться в муниципальной собственности, к вышеперечисленному перечню документов добавляется разрешение ДЕЗ», – отмечает начальник отдела аренды «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая.

Помимо правовой экспертизы, имеет смысл поговорить с соседями. Как правило, они охотно рассказывают обо всех достоинствах и недостатках того или иного объекта или арендодателя.

Перед сделкой необходимо тщательно проверять документы, не лениться и сделать выписку из ЕИРЦ. «Стоит избегать тройных доверенностей, а для этого попросить у собственников взять у прописанных в квартире совершеннолетних, которые не являются собственниками и других сособственников согласие на сдачу квартиры в аренду и подписаться над тем, что у них есть альтернативное место проживание на срок сдачи квартиры», – отмечает Мария Плюхина.

Однако если арендодатель по каким-то причинам не предоставляет вам оригиналы документов на квартиру, то стоит отложить такую сделку и искать другой вариант.

Адвокат юридической компании «Яковлев и партнеры» Евгений Пугачев рекомендует избегать таких арендодателей, в отношении которых у арендатора при личном общении закрадутся хоть малейшие подозрения в их психическом здоровье.

Чтобы не оказаться без денег и без крыши над головой, стоит избегать и дешевых вариантов, а также заняться тщательной проверкой будущей квартиры, и всегда заключать договор найма. Нужно помнить: договор – это документ, и он имеет юридическую силу