РБК: Цена возрождения: В Москве растёт интерес к старинной недвижимости

РБК

Емкость рынка исторических объектов Москвы с учетом особняков, доходных домов, бывших церковных зданий, усадеб исчисляется миллиардами долларов. Тем не менее потенциал данного сегмента раскрыт крайне слабо: ограничения накладывает дефицит ликвидного предложения. Преодолеть его поможет вовлечение старых зданий в рыночный оборот. Это дорого, однако сейчас на рынке появляются игроки, которые видят в исторических объектах хорошие перспективы и готовы идти на расходы.

Суммарная стоимость особняков, выставленных на продажу только в центре Москвы, оценивается в $1,35 млрд. Это сопоставимо со средним ежегодным оборотом в сегменте премиальных новостроек столицы, подсчитали специально для «РБК-Недвижимости» в консалтинговом агентстве IntermarkSavills. Вместе с тем на рынке сегодня мало предложений на продажу, которые устраивали бы покупателей и по цене, и по потребительским характеристикам.

Девелоперы меняют отношение к старине

В Москве по сравнению с практикой Лондона, Парижа, Берлина, Вены проектов премиальной реновации не так много.

Однако участники московского рынка недвижимости уверяют, что подход бизнеса к историческим объектам по сравнению с нулевыми годами XXI века в целом сейчас изменился. Многих девелоперов стали интересовать объекты-раритеты, а не площадки в центре, где можно снести старые постройки и возвести на их месте как можно больше новостроя. Появилась категория девелоперов, которые расценивают приобретение исторических зданий с их последующей реконструкцией и реставрацией как привлекательный способ для инвестиций. Самые активные игроки в Москве — компании «Галс-Девелопмент», Vesper, KR Prоperties.

По словам директора по развитию лофт-проектов компании KR Propertis Александра Подускова, предложение исторической недвижимости от профильных девелоперов, которые решили на ней специализироваться, появились на рынке в 2012 году. К таким проектам, в частности, относится Дом Гельриха, где в 2013 году была заключена одна из самых крупных сделок на рынке элитной недвижимости — пентхаус был продан почти за $15 млн. Удачными примерами, по мнению управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, могут служить Дом со львами (в котором жил Алексей Толстой), Пречистенка, 13 (дом, в котором проживала семья Фаберже), St. Nickolas (дом графа Шереметьева возле Кремля), Поварская ул., 28, и другие.

Генеральный директор компании Vesper Борис Азаренко считает, что интерес к исторической недвижимости как к особенному премиум-сегменту — признак развитости рынка. Это видно на примере многих европейских городов, где реставрация памятников архитектуры поставлена на поток, придуманы специальные технологии, которые могут оснащать старые дома современной инженерной начинкой, не затрагивая ценные исторические элементы.

Цели, с которыми приобретаются исторические здания Представительские офисы крупных компаний и банков Жилье (собственность и аренда) Рестораны Художественные галереи, музеи, творческие площадки Офисы профессиональных и общественных организаций Вне рынка — государственные учреждения, посольства Особняки, по версии специалистов IntermarkSavills, — это отдельно стоящие малоэтажные здания (до пяти этажей) в центре города ориентировочной площадью от 200 до 5–6 тыс. кв. м, чаще всего с собственной территорией, которые предлагаются для продажи целиком (для одного собственника). В большинстве случаев это памятники русской архитектуры конца XIX — начала XX века.

Спрос и предложение не сходятся

Востребованными сегодня остаются московские особняки под реконструкцию, расположенные внутри Садового кольца, а также в Западном и Юго-Западном округах столицы, по цене до $3 тыс. за кв. м. Однако таких вариантов на рынке сейчас практически нет. Имеющиеся предложения оцениваются не менее чем в $5 тыс. за кв. м, говорит председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева. Сделки по особнякам отличаются длительностью подготовки торга — поиск подходящих вариантов и переговоры могут вестись годами.

Например, Росэнергобанк, который в 2010 году для размещения своей штаб-квартиры купил у «Дрезднер Банка» офис в Подсосенском переулке — усадьбу Прохоровых-Хлудовых, шел к этой покупке несколько лет. «Старинное здание многие расценивают не только как предмет для инвестиций, на возвратность которых могут понадобиться десятилетия, а как раритетную коллекционную вещь, имеющую хороший имиджевый эффект», — говорит первый заместитель председателя правления Росэнергобанка Марк Шрайбер.

По оценкам аналитиков компании Blackwood, в Москве насчитывается порядка 600 особняков (совокупным объемом 600–800 тыс. кв. м), используемых по коммерческому назначению. В настоящее время в продаже находится 254 особняка общей площадью 285 тыс. кв. м. Более 80% предложения сосредоточено в ЦАО.

Основная часть предложения находится в районе Якиманка — Замоскворечье, где насчитывается порядка 18 объектов, объясняет руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань. Кроме того, в этом районе выставлен на продажу один из самых доступных среди исторических особняков лот — памятник деревянного зодчества, дом Крицкого площадью около 300 кв. м, стоимость которого составляет $2,6 млн.

Минимальный по площади особняк (230 кв. м) предлагается в Среднем Кисловском переулке в районе Арбата (стоимость $2,7 млн), максимальный — на Волхонке — более 6,36 тыс. кв. м ($100 млн).

По абсолютному количеству объектов лидируют Остоженка и Пречистенка, но большинство из них находится в собственности — продается всего восемь особняков. Цены предложения в этой локации, по оценке IntermarkSavills, самые высокие — от $9 млн до $36,5 млн.

Также значительный объем предложений приходится на Арбат и Тверскую улицу — по 13 и 14 объектов соответственно, у Чистых прудов продается девять особняков. В остальных районах центра есть единичные предложения. Большинство из них находится в категории нежилой недвижимости и предлагается главным образом под офисы. Сегодня появились инвесторы, которые устраивают в исторических зданиях музеи, художественные салоны, галереи и открывают доступ для их посещения  («Галерея Жиро», усадьба Прохоровых-Хлудовых, усадьба Зубовых).

На Арбате есть два особняка, которые продаются под жилье. Это достаточно редкое предложение. «Если говорить о жилых особняках, — отмечает Анатолий Довгань, — то предложений в экспозиции на всю Москву — не более 100 апартаментов и квартир». Цена большинства лотов составляет около $16,5 тыс. за кв. м (924 тыс. руб.), что примерно на 6% выше цены кв. м на всем первичном рынке элитного жилья. В среднем покупка квартиры или апартамента в реконструированном доходном доме будет стоить покупателям $1,7 млн, или около 95 млн руб.

Топ-5 самых «дешевых» особняков в открытой продаже

АДРЕС	ПЛОЩАДЬ, КВ. М	СТОИМОСТЬ, МЛН $
ГОЛИКОВСКИЙ ПЕР.	295	2,6
КОСТОМАРОВСКИЙ ПЕР.	510	2,6
СРЕДНИЙ КИСЛОВСКИЙ ПЕР.	232	2,7
СТРАСТНОЙ БУЛ.	472	2,7
АРМЯНСКИЙ ПЕР.	427	4,0

Топ-5 самых дорогих особняков в открытой продаже

АДРЕС	ПЛОЩАДЬ, КВ. М	СТОИМОСТЬ, МЛН $
УЛ. ВОЛХОНКА	6364	100
УЛ. СИВЦЕВ ВРАЖЕК	3300	75
УЛ. ИЛЬИНКА	3785	58
МАЛЫЙ ВЛАСЬЕВСКИЙ ПЕР.	2158	55
УЛ. ИЛЬИНКА	3291	52

Таблицы: IntermarkSavills

Выше кризиса

Объем инвестиций зависит от состояния объектов. Некоторые из них находятся в аварийном или полуразрушенном состоянии и требуют больших вложений.

В целом реконструкция исторической недвижимости — это один из самых затратных видов девелоперского бизнеса. В среднем по рынку реконструкция и реставрация особняков оценивается от $3,5 до $10 тыс. за кв. м. По словам реставратора, председателя совета директоров компании РСК «Возрождение» Андрея Ивлиева, проектные предреставрационные работы стоят в среднем $200 за кв. м. Труд реставратора на объекте обойдется заказчику в $3,5–5 тыс. Для сравнения, возведение добротного загородного коттеджа под ключ, включая затраты на материалы и оплату работы строителей, по данным «Инком-Недвижимости», стоит от 30 тыс. руб. за кв. м. То есть за одинаковые деньги можно отремонтировать небольшую комнату в старинном здании или построить 60–180-метровый коттедж.

Кроме того, масштаб средств, которые понадобятся на реконструкцию исторических объектов, часто бывает трудно спрогнозировать. По словам Александра Подускова, девелопера-реставратора всегда могут ждать неожиданные сюрпризы, сильно увеличивающие стоимость проекта. «В ходе реставрационных работ в особняке «Галерея Жиро» под штукатуркой была обнаружена старинная роспись, на восстановление которой пришлось тратить дополнительные средства», — рассказывает он.

В результате реконструкция «Галереи Жиро», включая реставрационные работы, обошлась KR Propertis в $5 тыс. за «квадрат». Затраты оказались выше запланированных, в том числе из-за повышения валютного курса. По словам Александра Подускова, до 80% затрат при редевелопменте могут быть номинированы в валюте.

Компании Vesper проект реконструкции «Шереметьевское подворье» на Никольской улице (элитный комплекс St. Nickolas) стоил дороже — $10 тыс. за кв. м. Общий объем вложений в ревитализацию здания (без учета его покупки) составил $55 млн. «Когда мы приобрели этот объект, он был в очень плохом состоянии, — рассказал генеральный директор компании Vesper Борис Азаренко. — При этом на нас были возложены серьезные обязательства по восстановлению».

В проект пришлось привлечь опытных зарубежных архитекторов и экспертов, которые имели опыт реконструкции целых исторических районов в городах Европы, владели необходимыми инновационными технологиями. «В частности, немецкие специалисты помогли нам построить подземный механизированный паркинг, не затронув ни одной стены исторического здания», — говорит Борис Азаренко.

Впрочем, инвестировать в исторические объекты бывает выгодно даже тогда, когда они имеют статус памятника истории, культуры, архитектуры и входят в реестр Москомнаследия, что накладывает на покупателя серьезные ограничения в плане проведения реконструкции. Речь в этих случаях может идти только о реставрации и восстановлении представляющих ценность элементов здания.

«Инвестиции при таком варианте также окупаются, но в долгосрочной перспективе — за срок не менее пяти-семи лет стоимость «квадрата» может вырасти на 20–50%», — объясняет директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова. Для такой схемы инвестиций можно провести аналогию с вложениями в антиквариат или предметы искусства. Для сравнения, в новостройках на рынке массового жилья сопоставимый максимальный рост стоимости приходится на первые два-три года с начала строительства.

Владимир Миронов