Прогноз развития мирового рынка недвижимости на 2020 год и последующие периоды. Примеры реализации этих трендов на московском рынке премиальной недвижимости.

Влияние высоких цен на энергоносители, изменения климата, участие государства в регулировании рынков недвижимости усиливается. Новые технологии уже изменяют экономику недвижимости, но к 2020 году они изменят весь сектор. Рынок недвижимости будет играть все большую роль в жизнедеятельности финансовых экосистем, забирая долю у финансовых организаций.

 

1. Возможности для инвестирования в недвижимость существенно расширятся, особенно в развивающихся странах.

Ключевые факторы: рост мирового населения и увеличение ВВП на душу населения. К 2020 году инвестиционная недвижимость вырастет минимум на 55% (по сравнению с 2012 годом).

При этом в следующем десятилетии рост ожидается в аналогичных пропорциях.

Председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева приводит в пример рынок недвижимости Москвы, где рост численности населения ежегодно составляет 200-300 тыс. чел в год. Он стимулируется строительством доступного жилья и развитием новых территорий.

 

2. Быстрорастущие города будут предоставлять максимальный спектр вариантов, как с точки зрения роста рисков, так и с точки зрения роста доходности. Возможность получать самое высокое вознаграждение и одновременно столкнуться с максимально высокими рисками, предоставят зоны с формирующейся экономикой.

Страны и города с развитой экономикой останутся зонами низких рисков и низкой доходности, но стабильной доходности. Так, жилая недвижимость Британии, Швейцарии, Германии, Франции, Италии показывает стабильный прирост стоимости до 2% в год.

 

Самая высокая в истории социальная миграция в зоны с развивающейся экономикой вызовет самый большой в истории всплеск в строительной индустрии.

 

Так сейчас для Московской недвижимости первичного рынка уровень доходности составляет от 10% до 50% в зависимости от проекта. При этом риски минимальны благодаря государственному регулированию и новым инициативам по защите прав дольщиков, отмечает председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева.

 

3. Технологические инновации и ликвидность станут ключевыми факторами оценки проектов.

Все здания должны будут иметь рейтинги ликвидности и энергоэффективности. Новые проекты должны будут обеспечивать жителей максимально комфортными и оптимальными с позиции трендов по защите окружающей среды условиями для жизни.

Новые технологии разрушат привычную экономику недвижимости. Некоторые ее виды станут устаревшими, дорогими в пользовании и содержании, а следовательно низко ликвидными. Также в тренде останется развитие экономики шеринга: новое поколение предпочитает пользоваться недвижимостью, а не владеть ей.

На рынке Москвы это выражается в развитии программ по созданию доходных домов, комментирует председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева.

 

4. Сотрудничество с правительствами приобретет важное значение.

Управляющие компании, девелоперы и инвесторы будут входить в партнерство с правительствами, чтобы обеспечить снижение рисков по тем схемам, которые в противном случае будут экономически невыгодны.

Во многих странах с формирующейся рыночной экономикой правительства возьмут на себя роль лидера в развитии городского рынка недвижимости и формировании городской инфраструктуры.

 

Председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева, отмечает, что на рынке Москвы тестируется для дальнейшего масштабирования программа реновации, которая преследует несколько целей для всех групп участников: поддержание стройкомплекса путем госзаказов, влияние на рынок путем вывода дополнительных объемов на продажу, уплотнение населения на ГА, обновление жилого фонда.

 

5. Конкуренция за основные активы будет расти, ее подстегнут зоны с развивающейся экономикой.

Инвестиционное сообщество будет вынуждено искать нестандартные способы получения привлекательного уровня прибыли. Например, развивать активы в быстрорастущих странах, невзирая на высокие риски.

В качестве примера развития этого тренда на рынке Москвы председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева говорит о подрядных организациях, которые прежде выполняли СМР, а в настоящее время вышли на рынок в качестве девелоперов: Ренессанс девелопмент (собственный проект Нева Тауэр), АНТ девелопмент (собственный проект Поклонная 9).

 

6. Спектр рисков расширится, возникнут новые риски. Ключевыми среди них станут: климатические изменения, ускорение изменения поведенческих предпочтений и политические риски.

На примере рынка Москвы мы наблюдаем увеличение зоны подтопления: существующие инженерные решения по стокам не справляются с объемами выпавших осадков, многие спроектированы по устаревшим нормам. Возрастающие транспортные потоки и развитие дорог, ТПУ до неузнаваемости меняют ландшафты и экологию проживания целых районов, комментирует председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева.

Чтобы подготовиться к таким последствиям инвестиций в недвижимость, игрокам рынка необходимо убедиться, что они обладают необходимыми факторами успеха:

• Усиление экспертиз в узкоспециализированных областях. Например: проектирование и строительство, маркетинг и продажа, эксплуатация и управление кондоминимум Брокер должен быть сильным специалистом в своей нише, его знания будут помогать клиентам получать прибыль в соответствии с их инвестиционной стратегией. Как и на любом быстро меняющемся рынке, те, кто сумеет стать первыми, будут вознаграждено более высокими доходами.

 

• Владение аналитикой. Брокеры, владеющие дифференцированной и глубокой аналитикой по состоянию рынка в городах присутствия, станут долгосрочными победителями, если сумеют вовремя выделить и использовать актуальные тренды. Охват. глубина и качество анализа станут одним из основных конкурентных преимуществ.

Структурирование сделки. Менеджерам по недвижимости потребуется этот опыт, чтобы работать с местными девелоперами и правительством. Скорее всего, при работе с правительствами, особенно в проектах по развитию инфраструктуры, потребуется развивать государственно-частное партнерство.

 

• Управление стоимостью активов. Исторически сложилось так, что, приобретение недвижимости и ее содержание уже могло гарантировать доход. В будущем на ликвидность проектов будут оказывать влияние более высоких/низких арендных ставок, которые в свою очередь, будут во многом зависеть от технологической адаптации недвижимости. Управляющим компаниям придется развивать навыки для постоянного повышения стоимости стоимость зданий. В противном случае они столкнуться с катастрофическим снижением стоимости активов. На фоне снижения инструментов консервативного дохода (депозиты) правильное инвестирование (вход на низкой цене и выход из проекта на максимальной цене) будет одним из востребованным для рынка капиталов (на ряду с ростом интереса к фондовому рынку).

 

• Создание уникальных финансовых продуктов. Управляющим недвижимостью будет необходимо использовать все возможности, мимо которых прошли финансовые организации. Прибыль получит тот, кто сумеет эффективно использовать предпринимательские решения. Например, пред закупку девелоперских активов, создание инновационных структур мезонинного типа финансирования. Более того, выгодное место на рынке займут брокеры, которые смогут предложить в качестве актива высоколиквидные структуры, не связывающие инвесторов конкретными временными рамками. Все чаще инвесторам будут необходимы индивидуальные счета/соглашения о совместном предприятии. Это несет риск снижения прибыли брокера за счет отсутствия стандартных условий.

Мир недвижимости в новом десятилетии потребует от участников специальных навыков и сильного предпринимательского духа.