Принудительное падение

Коммерсант. Деньги, 13.04.09

Цены в Москве будут падать и дальше — такой вполне определенный вывод можно сделать, проанализировав ситуацию на рынке жилья в марте. Это касается не только продажи, но и аренды городских квартир. При этом эксперты отмечают некоторое оживление в коттеджном секторе рынка.

Цены в Москве будут падать и дальше — такой вполне определенный вывод можно сделать, проанализировав ситуацию на рынке жилья в марте. Это касается не только продажи, но и аренды городских квартир. При этом эксперты отмечают некоторое оживление в коттеджном секторе рынка.

Дешевеют все
Доли процентов, на которые упали цены предложения в прошедшем месяце, не должны никого вводить в заблуждение. Цифры в прайсах риэлтерских и девелоперских компаний не просто завышены по сравнению с действительными. Если в одном случае покупатель получает 15-процентную скидку, а в другом — скидку в размере почти половины обозначенной цены, то это означает одно: заявленные цены предложения не имеют никакого отношения к реальности.
Впрочем, приведенная нами таблица (см. стр. ??) все же отражает реальность — отрицательный тренд показывают все сектора городского рынка.
"Демпингуют все, разница в сумме,— заявляет коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.— Наибольшему воздействию подверглось так называемое неадекватное жилье, это квартиры с изначально завышенной ценой". "Больше всех демпингуют те, чья маржа достаточно велика, то есть вложения были совершены более года назад,— уточняет заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.— Также сильно дисконтируют те, кто остро нуждается в оборотных средствах и крайне ограничен во времени их получения. В любом случае до себестоимости по большинству объектов в Москве еще далеко, а отсутствие денежных средств — самая острая проблема у строительных и девелоперских компаний, заставляющая снижать цену".
Редкие повышения цен в прайсах на самом деле не что иное, как антикризисный маркетинг. "Цена сделки при этом остается практически неизменной, поскольку после повышения цен застройщик предоставляет больший дисконт при покупке квартиры",— объясняет руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
Элита по цене бизнеса
Настоящие, а не маркетинговые скидки предлагаются и в элитном секторе, долгое время считавшемся неприкосновенным. "Максимальный размер дисконта, открыто предлагаемый застройщиком элитного комплекса, расположенного на Остоженке,— 30%. Также есть предложение с дисконтом 40-50% по объекту, расположенному на улице Солянка, в полностью реконструированном здании",— свидетельствует Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".
Кроме того, как сообщают участники рынка, с ноября на элитном рынке прошло довольно много сделок с серьезным дисконтом по объектам, не поступавшим в открытую продажу.
Дисконт в элитном секторе, видимо, привлек реальных покупателей. По информации компании "Калинка-Риэлти", в секторе элитного жилья в марте прошло два десятка сделок — больше, чем за два первых месяца 2009 года. Круг потенциальных покупателей элитного жилья расширился. "Если до кризиса покупатель с бюджетом $1 млн мог рассчитывать только на жилье бизнес-класса, то теперь он имеет возможность подобрать себе квартиру в высококлассных жилых объектах",— говорит генеральный директор "Калинка-Риэлти" Екатерина Румянцева.
Падение цен в элитном секторе, который никогда не был завязан на ипотечные кредиты, означает, что даже покупатели, имеющие деньги, не согласны платить по нынешним расценкам, не говоря уж о прошлогодних.
В пользу приостановки падения цен говорит единственный фактор — грядущий дефицит предложения на первичном рынке. В этом смысле интересно сравнить рынки покупки и аренды жилья. Количество предложений на арендном рынке в прошлом месяце сократилось, по данным агентства МИАН, на 20%. "Многие собственники предпочли отказаться от нового поиска жильцов до периода деловой активности — традиционно август-сентябрь",— объясняет Алексей Кудрявцев, руководитель департамента маркетинга МИАН. Несмотря на это, средняя стоимость найма, по данным этого же агентства, сократилась на 7,2% по сравнению с февралем. Правда, отмечает Алексей Кудрявцев, "реальные цены сделок практически не изменились, просто большинство собственников перестали выставлять свои объекты по завышенным арендным ставкам". Таким образом, даже значительное сокращение предложения на арендном рынке не остановило падение цен.
За городом оттепель
Как ни странно, участники рынка единодушно отмечают наметившееся оживление продаж в коттеджных поселках. "К марту 2009 года объемы продаж на первичном рынке загородной недвижимости сократились почти на 50% по сравнению с мартом 2008 года, но выросли на 27% относительно первых месяцев кризиса — ноября и декабря",— сообщает аналитическая служба компании "Миэль". Дмитрий Таганов из "Инкома" дает более сдержанную оценку: "За март уровень спроса вырос в среднем на 15% по сравнению с декабрем 2008 года".
"Активизация на загородном рынке выражается значительным ростом объема предложения. Если в январе было отмечено резкое — 35-процентное — снижение ассортимента (преимущественно за счет вторичных коттеджей и участков), то с февраля он растет на 30-40% ежемесячно",— объясняет Алексей Кудрявцев.
Впрочем, в начале весны еще рано делать выводы о том, что на самом деле происходит на загородном рынке.