Повышение следует

Коммерсант Деньги, 08.02.10

  Новогодние каникулы в сфере жилой недвижимости в этом году оказались значительно короче общегражданских: некоторые наблюдатели отметили активный спрос уже в первых числах января. Застройщики настроены оптимистично.

Новогодние каникулы в сфере жилой недвижимости в этом году оказались значительно короче общегражданских: некоторые наблюдатели отметили активный спрос уже в первых числах января. Застройщики настроены оптимистично. Новых проектов мало (особенно в сфере элитного жилья), и грядущее сокращение предложения будет способствовать повышению цен.

С новым спросом

Прошедший январь не просто порадовал, а даже удивил участников рынка: уровень активности покупателей превысил самые смелые ожидания. "Традиционной сонности январского рынка не было и в помине,— констатирует Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-недвижимости".— Не могу припомнить другой год, когда возобновление активности произошло сразу вслед за окончанием праздников". "Результаты продаж жилья превзошли наши ожидания. По объему продаж — три четверти от декабря, и это отличный показатель",— говорит первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц.

Почти во всех сегментах городского жилья как на первичном, так и на вторичном рынках в январе цены незначительно выросли. Следует отметить: наблюдатели далеки от того, чтобы говорить о новом (или скором) подъеме рынка на основании данных по первому месяцу года. Это всего лишь реализация декабрьского спроса, по разным причинам отложенного на близкое будущее. Иван Романов, управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция", объясняет активность рынка в начале года психологией покупателя: "Цены на квартиры в январе мало отличались от декабрьских, но гораздо проще решиться на покупку, когда кризисный год уже позади".

При этом очевидно, что многие потенциальные покупатели стали торопиться, ожидая, что цены вскоре поползут вверх. Впрочем, это касается только наиболее ликвидных и выгодных предложений. "Спрос, присутствующий сегодня на рынке, имеет ярко выраженное дифференцирование,— утверждает Олег Самойлов.— Выражается это в том, что нарастает дефицит отдельных видов объектов, в первую очередь сравнительно недорогих одно- и двухкомнатных квартир массового сегмента. В то же время многие квартиры большей площади, имеющие более серьезные ценники, продолжают висеть. Периодически то у одного, то у другого их собственника сдают нервы, что приводит к снижению цены".

6,6% — настолько, по данным Аналитического центра корпорации "Инком", в январе снизился объем предложения квартир в Москве. В Подмосковье объем предложения также сокращается, но чуть медленнее: на 5,3%. Зато средние цены (в долларовом выражении) в области выросли заметнее, чем в Москве: соответственно на 3,7%, до $2,4 тыс. за 1 кв. м, и на 2,1%, до $5,9 тыс.

Элитный дефицит

Жилье верхнего ценового уровня, как видно из таблицы, единственный сектор рынка, где произошло снижение цен. Впрочем, такое снижение и само по себе не слишком значительное, а в элитном секторе, где сделки исчисляются в лучшем случае десятками в месяц, тем более не показательно. Более важно то, что именно элитный сегмент, по всей видимости, станет первым, где обнаружится явный дефицит предложения.

"Объем первичного рынка элитного жилья на текущий момент составляет примерно 1100 квартир,— говорит Игорь Роганович, директор по развитию бизнеса в жилой и гостиничной недвижимости компании Knight Frank.— По сравнению с декабрем количество квартир, предлагаемых на первичном рынке, уменьшилось на 4,7%. По состоянию на начало года в новостройках распродано 70% квартир, что свидетельствует о приближающемся дефиците элитного предложения".

С ним солидарна Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинки-Риэлти": "Сегодня на рынке представлено всего пять объектов, находящихся на начальной стадии строительства, и в этом году планируется к сдаче всего 16 тыс. кв. м элитного жилья".

Несмотря на это, еще рано говорить об увеличении цен на "элитку". Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество", отмечает: "Сейчас для частных инвесторов обрублен так называемый интересный вход. И чтобы их заинтересовать, необходимо предоставлять скидки. Это произойдет, на наш взгляд, в течение двух-трех месяцев в размере 10%". Соответственно, после этого можно ожидать повышения цен — в этом ведь и состоит интерес инвесторов.

Дефицит качественного предложения характерен и для загородного рынка. "Наиболее ликвидные предложения были реализованы в 2009 году. По предварительным прогнозам, 2010 год может стать годом дефицита качественных предложений на загородном рынке при возрастающем спросе",— говорит Алексей Левин, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. "Те компании, которые сейчас владеют земельными участками, могут выйти на рынок в конце 2010 — начале 2011 года. Соответственно, в 2010 году мы, скорее всего, не увидим никаких новых проектов и к концу 2010 года столкнемся с большим дефицитом объектов для реализации",— рассуждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль — загородная недвижимость".

А вот в нише относительно дешевой загородной недвижимости недостатка предложений не ожидается, хотя в ближайшие два месяца новые проекты на рынке и не появятся. "Но это не из-за каких-то экономических условий, а только потому, что новые проекты появляются в основном в начале весны",— объясняет Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.