Пора несбывшихся надежд

Финансовые Известия, 09.09.2010

На это лето продавцы загородной недвижимости возлагали очень большие надежды. Рынок был хорошо разогрет к началу традиционно высокого сезона в Подмосковье и, судя по всему, должен был сделать рывок.

На это лето продавцы загородной недвижимости возлагали очень большие надежды. Рынок был хорошо разогрет к началу традиционно высокого сезона в Подмосковье и, судя по всему, должен был сделать рывок. Однако жизнь внесла свои коррективы в виде погодных катаклизмов. Рост спроса в первой половине лета и его падение на 50-60% во второй половине не дали рынку поводов для спекулятивного подогрева настроений. Что в целом, пожалуй, даже хорошо.

События прошедшего лета существенно скажутся на всем рынке загородной недвижимости на несколько ближайших лет, причем сразу по ряду параметров. Во-первых, аномальная жара и дым от лесных пожаров усилили различия в престижности подмосковных направлений. Основная тенденция - смещение интереса в противоположные торфяным западные и северные направления МО. Причем эта тенденция отмечалась даже в эконом-классе, где определяющим фактором выбора во многих случаях является цена. Лидирующими направлениями этого лета были Киевское, Новорижское, Симферопольское, Дмитровское шоссе.

Престижный вектор

В результате разница в цене между престижными и непрестижными направлениями (юго-восток, восток, северо-восток) достигла рекордных 70% на аналогичные объекты. "Так как пожары в основном были на юго-востоке и востоке, то цены на эти направления летом упали чуть ли не на 10-15%, хотя в районах, где непосредственно были пожары (Шатурский, Егорьевский и Коломенский), предложений в принципе не так много, - говорит Сергей Кушменюк, генеральный директор Инвестиционного агентства недвижимости "Кондр". - С другой стороны, в престижных районах (запад, юго-запад) цены подросли". "Думаю, еще несколько лет загородная недвижимость на восточных направлениях не будет пользоваться спросом вообще, - полагает Вероника Панкова, член экспертного совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости "ПЕНАТЫ". - Покупателями такой недвижимости будут люди с историческими корнями "отсюда", а именно - уже имеющие там недвижимость или родственников".

Во-вторых, люди по-новому стали оценивать загородную недвижимость. К обязательным критериям добавился фактор пожароопасности - наличие рядом торфяников, удаленность от населенных пунктов и пр. "Раньше покупатели не боялись покупать землю "в чистом поле" или в лесу, то есть далеко от населенных пунктов. Сейчас на это смогут решиться только действительно нуждающиеся в одиночестве и тишине", - подчеркивает Вероника Панкова. Наличие поблизости от участка (дома) пожарной части и инфраструктуры для тушения пожаров - один из существенных факторов, влияющих на стоимость объекта. Кроме того, становится все сложнее продать деревянный дом (кроме случаев покупки под снос), чем кирпичный.

Еще одна особенность спроса рекордно жаркого лета 2010 г. на загородном рынке - появление повышенного интереса на коттеджные поселки, расположенные у воды. Большинство запросов было на домовладения на Истринском, Пироговском и Пестовском водохранилищах. "Причем стоит отметить, что в поселках, имеющих собственную береговую линию, земельный участок, как правило, оформляется в арендное пользование. И если раньше потенциальных покупателей отпугивал данный факт, то летом 2010 г. их это абсолютно не смущало", - комментирует ситуацию Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела компании "Калинка-Риэлти"".

И наконец, в-третьих, стало меняться отношение людей к загородной недвижимости. Многие москвичи впервые всерьез начали задумываться о покупке дачи или дома в качестве "экологического убежища". "Значительно возросло количество клиентов, которые интересуются недорогими участками с простенькими домиками в дальних районах Подмосковья, в основном на юго-западе, западе и северо-западе, - констатирует Сергей Кушменюк. - Люди хотели таким образом приобрести себе недорогое запасное жилье. То, что в ближайшие два года на рынок будут приходить все новые и новые покупатели, это сложившийся факт. Соответственно и цена будет увеличиваться пропорционально приросту потока покупателей".

Без колебаний

Предложение на загородном рынке по-прежнему существенно превышает спрос, что порождает высокий уровень конкуренции и сдерживает рост цен. В течение лета 2010 года цены оставались практически неизменными - с небольшими колебаниями в сторону понижения или повышения по отдельно взятым проектам.

В основном девелоперы распродают сегодня старые объекты и реанимируют замороженные в связи с кризисом проекты. "Основные продажи идут на вторичном рынке, - рассказывает Алексей Артемьев. - Так, за лето было продано несколько домов в бюджете $5-7 млн на вторичном рынке на Рублево-Успенском шоссе, в более низком бюджете - $1-3 млн продан целый ряд домов практически по всем престижным направлениям Подмосковья".

Летом 2010 года по сравнению с прошлым годом было заявлено достаточно много новых проектов на всех направлениях в пределах 30-35 км от МКАД. Наибольшее количество относится к эконом-классу. Заметно оживление и в бизнес-классе. А вот новые проекты элитного класса за лето на рынке так и не обозначились.

Причем застройщики поселков, в которых строительство находится на ранней стадии, все также вынуждены делать "реверансы" в виде существенных дисконтов и подарков, чтобы заинтересовать покупателя. Например, в поселке "Высокий берег" на Истринском водохранилище действует акция: каждому покупателю дома - катер в подарок (причем в подарок даются катера, стоимость которых превышает $20 000).

Если говорить о предпочтениях покупателей, то на рынке возрождается интерес к поселкам с интересной концепцией, с единой продуманной архитектурой и участками с подрядом. Тем не менее для большинства потребителей эконом-класса цена по-прежнему останется решающим фактором. А это означает, что, несмотря на некоторое перераспределение спроса, "львиная доля" покупателей все-таки продолжит интересоваться именно участками без подряда.

"Сейчас клиент не готов вкладывать деньги в пустой проект, застройщик которого не может дать никаких гарантий относительно его завершения, - обращает внимание Дмитрий Власов, руководитель отдела продаж поселка "Серебряная Подкова". -Летний период показал, кто из застройщиков поселков добросовестно выполняет свои обязательства, а кто нет. Многие перенесли сроки сдачи коммуникаций, объясняя это затянувшимся строительством самих покупателей, а кто-то даже не приступал к стройке. Мы уверены, что спрос на участки без подряда будет держаться на прежнем уровне, но только на готовые участки с подведенными коммуникациями и подготовленными к частному строительству".

В целом рынок все еще не восстановил докризисный спрос. Однако стабилизация и плавный подъем вселяют покупателям уверенность в выгоде инвестирования в загородную недвижимость в текущем периоде, когда цены показывают рост, но еще значительно отстают от своих пиковых показателей (II кв. 2008 г.). "Послекризисные цены остаются весьма привлекательными для покупателей, - говорит Балла Фай, директор по стратегическому развитию компании Paul's Yard. - С сокращением предложения на вторичном рынке и ограниченным количеством объектов на первичном рынке спрос еще больше увеличивается. Клиенты стремятся успеть приобрести качественные объекты за "вменяемые" деньги".

Эксперты не ожидают резких колебаний до конца года. Оснований для роста цен нет, и ситуация вряд ли изменится до весны 2011 года. "Это, в свою очередь, станет важным фактором, стимулирующим дальнейшую транзакционную активность: мы ожидаем всплеск сделок на загородном рынке в оставшиеся месяцы этого года, которому, однако, могут помешать макроэкономическая нестабильность и возможные волнения на глобальных финансовых рынках", - предупреждает Александр Уточкин, директор по исследованиям Chesterton.

Но есть и более смелые прогнозы. "Нам еще долго придется "зализывать раны", отходить от пожаров, от дыма, - говорит Вероника Панкова. - Думаю, в ближайшее время появятся новые приоритеты в выборе недвижимости и повысится интерес к покупке или аренде недвижимости в других странах, я уже сейчас ощущаю это по своим клиентам и друзьям. Многие не хотят рисковать здоровьем близких, поэтому обратили свои взоры в сторону покупки "второго дома" с иностранной пропиской. Уверена, к следующему лету резко увеличится интерес к зарубежной недвижимости".