Покупают ли дорогие квартиры в Москве этой осенью?

RealEstate.ru, Экспертный Совет 29 октября 2010 

Какой спрос на элитные городские объекты Вы наблюдаете этой осенью? Восстановилась ли динамика сделок продаже дорогой и эксклюзивной недвижимости? Какими объектами, выставленными на продажу, в первую очередь интересовались клиенты? Каким предложением может ответить рынок продажи? Каких объектов больше всего, а каких в недостатке? Интересовались ли покупатели программами рассрочки или ипотеки? На какие условия они могли рассчитывать? Значительна ли сейчас доля инвестиционных покупателей? Такие вопросы RealEstate.ru задал представителям агентств недвижимости, занимающихся сделками с элитным жильем. Обычно по итогам сентября-октября риэлторы рапортовали об увеличении покупательской активности, росте числа звонков, показов, сделок. Однако осень 2010 года установила несколько иной тренд.

Генеральный директор, партнер и основатель "Калинка-Реалти" Екатерина Румянцева:

Средняя площадь квартир, проданных в сентябре на рынке элитной недвижимости, составила 170 кв. м, причем на первичном рынке среднее значение снижается до 155 кв. м, а на вторичном рынке вырастает до 198 кв. м. Бюджет покупки квартир, проданных в сентябре на рынке элитной недвижимости, достиг 3,1 млн долл. При этом, опять же, на первичном рынке средний бюджет покупки составил чуть меньшую сумму в 2,925 млн долл. , а на вторичном чуть большую –  3,623 млн долл. Средняя цена 1 кв. м квартир, проданных в сентябре, равнялась 16,5 тыс. долл., при этом на первичном рынке 1 кв. м в среднем продавался за 16,1 тыс. долл., а на вторичном рынке –  за 17,2 тыс. долл.
 
Наибольшим покупательским спросом (где хотели бы потенциально владеть жильем покупатели) пользуются такие районы элитной жилой застройки, как Остоженка, Патриаршие Пруды и Хамовники. На данные локации приходилось около 70% совокупного  спроса. Если опираться на статистику по прошедшим сделкам, то наибольшим спросом в сентябре пользовались районы Замоскворечье и Тверской. Хотя отмечу, что данная статистика не совсем корректна и напрямую зависит от расположения крупных жилых объектов в данных районах. В Замоскворечье расположен жилой комплекс «4 солнца», где на данный момент проходит акция, по которой предоставляются скидки на квартиры до 20%, что «подстегивает» интерес покупателей к квартирам в объекте. В районе Тверской ведутся продажи в ЖК «Итальянский квартал», который также пользуется повышенным покупательским спросом.

Самые дорогие квартиры были проданы в районе Остоженки (бюджет покупки - 16 млн долл.) и Патриарших Прудов (8,6 млн долл.), самые низкие бюджеты покупки были отмечены в Тверском районе (750 тыс. долл.).

Наиболее востребованными у покупателей остаются квартиры в уже готовых жилых комплексах, либо в домах, находящихся на высоких стадиях готовности. Остается интерес со стороны покупателей к квартирам, расположенных на верхних этажах и обладающих уникальными видовыми характеристиками, и пентхаусам.

Что касается клиентов нашей компании, то здесь преобладает доля покупателей с «живыми» деньгами. До кризиса доля сделок с привлечением заемных средств на рынке элитной жилой недвижимости составляла порядка 20%. В кризис ипотека на рынке жилья «фактически умерла», многие банки не выдавали ипотечных кредитов на покупку квартир и ставки по ипотеке существенно выросли (порядка 20% в рублях и 15% в долларах). При этом многие владельцы жилья, наоборот, планировали получить кредит на поддержку своего бизнеса под залог недвижимости (квартиры).

В этом году отмечается постепенное восстановление ипотеки, чему способствует, в том числе, снижение ставки рефинансирования Банка России (с 1-го июня 7,75%). Сегодня ипотечные ставки в рублях в среднем составляют 10-14% годовых, в долларах 9-12%. 

В целом, ипотека в сегменте элитной жилой недвижимости развита слабо. Если говорить о конкретных объектах, то ипотечный кредит (в той форме как мы его представляем, т.е. под залог строящейся квартиры) сегодня можно получить в единичных проектах, например: Б.Овчиниковский, вл. 20-22 (Банк Москвы) и «Трилогия» (банк «Открытие»). По некоторым другим объектам у застройщиков также есть договоренности с банками о ипотечном кредитовании покупателей, но под залог имеющейся у покупателей недвижимости. 

В большей степени ипотека распространена в сегментах «эконом» и «бизнес», а не в сегменте элитной жилой недвижимости. По нашей экспертной оценке  доля сделок с привлечением ипотечных средств в сегменте элитного жилья не превышает 10%. Принимая во внимание, что ставки по ипотеки снизились до приемлемых уровней совсем недавно, в перспективе мы предполагаем восстановление рынка ипотеки и увеличение числа сделок с привлечением ипотечного кредита.