Подъем со дна

Как ни странно, среди участников рынка загородной недвижимости, который уже два года переживает сильнейшую стагнацию, царит оптимизм. Спрос падает в одних секторах, но возрастает в других, количество продаж уменьшается, но все-таки не падает до нуля, множество факторов влияют отрицательно, но есть и такие, которые вскоре повлияют положительно. Очевидно, что загородный рынок на дне, и довольно долго, и не остается ничего другого, как улавливать признаки скорого подъема.

Олег Михайлик, заместитель директора департамента городской и загородной недвижимости компании Knight Frank:

— Сентябрь традиционно отмечен всплеском обращений клиентов, которые нацелены на покупку, хотят закрыть сделку в текущем финансовом году и есть желающие отметить Новый год в новом доме. На первичном рынке зафиксировано больше продаж, поскольку соотношение цены и качества выше, чем на вторичке. Кроме того, застройщики предоставляют неплохие дисконты, доходящие до 20% от стартовой цены. Наиболее востребованный формат — небольшие дома площадью 250-350 кв. м с участком от 10 до 15 соток стоимостью $1,2-1,6 млн.

Дмитрий Гордов, генеральный директор Landwerk:

— 2017 год — достаточно тяжелый для загородного рынка, особенно для дачного сегмента (недвижимость для отдыха). На общую ситуацию здесь влияют два основных фактора. Во-первых, общее сокращение спроса на товары длительного пользования (к каковым относятся и дачи) в связи с экономической неопределенностью в головах у населения. Во-вторых, активное развитие низкобюджетного сегмента малогабаритных квартир за пределами МКАД в сочетании с ипотечным кредитованием с вменяемыми ставками. А это, в свою очередь, привело к вымыванию оставшегося и так небольшого спроса с дачного сегмента в квартирный. Дно на дачном сегменте было достигнуто в весенний период. С тех пор действительно наблюдаем стагнацию. Хорошая новость для рынка: хуже не становится. Начало восстановления покупательской активности ожидаем этой осенью и более уверенный рост — следующей весной. Первичный рынок, конечно, чувствует себя лучше, так как продажи ведутся профессиональными командами девелоперов с существенными рекламными бюджетами в 2-3 млн руб. в месяц. Реализовать свое жилье на вторичном рынке в таких условиях достаточно сложно.

Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards:

— По итогам летнего сезона можно констатировать, что на рынке загородной недвижимости Московского региона наметилась тенденция к восстановлению. Одним из важных показателей является возвращение на рынок покупателя дорогого жилья: в элитном сегменте с начала года спрос вырос почти вдвое по сравнению с прошлым годом. В массовом сегменте также отмечается увеличение активности покупателей. При этом в низшей ценовой категории по-прежнему популярны участки без подряда: на их долю приходится более 80% всех сделок. Более активному восстановлению рынка загородной недвижимости помогла бы ипотека — сегодня подавляющее большинство потенциальных покупателей на "загородке" могут позволить себе приобретение недвижимости только за счет привлечения кредита. Однако ситуация на рынке в последние годы не способствовала повышению доверия банков к этому сложному продукту. Только каждый десятый объект на рынке загородной недвижимости может рассчитывать на одобрение заявки по ипотеке.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Вторичные объекты загородного рынка, построенные 10-15 лет назад, составляют 85% всего объема предложения Рублево-Успенского шоссе, где новые поселки не появляются уже несколько лет. Эти дома в 90% случаев продаются с существенным понижением цен относительно тех, которые собственники рассчитывали получить за них до кризиса. Они на 20-50% ниже прежних. Как показывает практика, при встрече с реальными покупателями владельцы домов готовы снизить цену еще на 5-10%. На рынке есть отдельные лоты, стоимость которых приближена к стоимости земли, но такие объекты чаще всего нуждаются в реконструкции. Покупатели в большинстве своем (75%) рассматривают готовые дома, в которые можно заезжать и жить сразу после покупки. Однако устаревшие представления о роскоши и комфорте их не устраивают, поэтому при видимости большого объема предложения на Рублевке остро ощущается дефицит качественных домов под ключ. Быстро отреагировали на потребность рынка частные застройщики: они приобретают земельные участки у их владельцев и строят на них дом, который будет востребован рынком. Это позволяет им заработать от 50% до 100%: приобретая участок за $400-700 тыс., они строят дом, тратя на это около $700 тыс. Готовый объект будет стоить для покупателя $2-3 млн. Застройщики инвестируют преимущественно в объекты такой стоимости, поскольку срок их реализации меньше. При этом на рынке существует дефицит качественного и современного предложения в бюджетах от $5 млн и выше, в результате покупателям с большими бюджетами выбирать не из чего.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

— На первичном рынке элитной загородной недвижимости наблюдается стагнация. Объем предложения сокращается на фоне отсутствия новых элитных проектов. Новые объекты выходят в маленьком количестве и преимущественно в классе "бизнес".

По итогам первого полугодия совокупный объем поглощения на рынке первичной элитной загородной недвижимости оценивается на уровне всего 142 лотов, что на 28% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Но на рынке все-таки сохраняется стабильный спрос, который девелоперы поддерживают с помощью различных акций и предложений. Наиболее востребованными по-прежнему остаются земельные участки без подряда, на которые приходится порядка 58% общего объема поглощения на элитном рынке. Значительный спрос на участки сохраняется за счет спроса в классе de luxe, где покупка земельного участка позволяет войти в элитный поселок с наименьшими затратами и контролировать строительство коттеджа по необходимым параметрам. В первом полугодии доля коттеджей в спросе увеличилась до 29%, а доля элитного сблокированного жилья снизилась до 13%.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость":

— Главной тенденцией текущего года с точки зрения структуры спроса является переориентация покупательского интереса с земельных участков (без подряда на строительство) на готовые дома. Причина тренда заключается в том, что купить готовое домовладение от застройщика сегодня выгоднее, чем приобрести участок и построить коттедж самому. Участки без подряда навряд ли уже вернут большой спрос со стороны покупателей, так как сейчас большую ценность приобретает время: для работы, семьи, получения впечатлений. А с другой стороны, повысилась эффективность строительства, появилось хорошее с точки зрения качества предложение домов. Люди понимают, что не стоит заменять подрядчика — лучше время, которое уйдет на строительство и контроль за рабочими, потратить на себя и семью.

Немаловажно и то, что застройщик создает единую и современную среду — этого сложно добиться на вторичном рынке или при самостоятельном строительстве в сложившихся поселениях. На мой взгляд, рынок загородного жилья прошел стадию первоначального насыщения и накопления опыта, формирования стандартов жизни. Сейчас спрос держится на четырех китах: дом должен быть симпатичным снаружи, логично-продуманным внутри, эффективным в содержании и ликвидным при последующей продаже. Мобильность населения активно растет, и фактор последующей перепродажи начинает играть важную роль при выборе объекта покупки. Дом перестает быть "сакральной" покупкой на всю жизнь. Его обменивают на больший при росте семьи и меньший, когда дети вырастают и начинают жить отдельно.

Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate:

— Новые экономические реалии заставляют немногочисленных девелоперов элитного загородного рынка выдавать более качественный продукт и подстраиваться под покупателя. Сегодня застройщик фактически не имеет права на ошибку и обязан предугадывать все покупательские запросы. На первичном рынке объем предложения коттеджей с каждым кварталом уменьшается на 10-11%. Спрос окончательно сместился в сторону функциональных домов до 400 кв. м и таунхаусов. Покупателя в первую очередь интересует готовое жилье. Другой важный момент: усиливается вторичка, так как в сегменте нет нового предложения коттеджей от застройщиков. С января спрос на элитные дома от собственников вырос почти в два раза на рынке в целом.